60家房企去年購(gòu)地支出逾1.1萬億 超四成拿地平均樓面價(jià)破萬

土地市場(chǎng)高熱之年，開發(fā)商“談地色變”。以頻率換概率、高調(diào)猛拍、收購(gòu)股權(quán)變相買地等拿地手段的背后，房企為獲得土地儲(chǔ)備，多數(shù)付出了高昂的代價(jià)。2016年，是歷史上房企拿地支出成本最高的一年。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，2016年度，在公開土地市場(chǎng)通過招拍掛方式，60家A股和H股兩市的中國(guó)內(nèi)地標(biāo)桿性房企拿地支出總計(jì)接近1.13萬億元，同比上漲約60%。

“拿地是開發(fā)商首要且非常重要的挑戰(zhàn)”，京投發(fā)展總裁副董事長(zhǎng)高一軒稱，（以北京為例）2016年北京供地收縮，到北京發(fā)展的開發(fā)商卻比任何時(shí)候都多，吸納的資金也比任何時(shí)候都多。

“大房企依然有足夠的資金去拿地，而中小房企拿地節(jié)奏明顯要放緩”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)2017年房企拿地成本依然會(huì)上漲。但市場(chǎng)的另一面則是對(duì)資金的監(jiān)管程度加強(qiáng)，資金壓力和銷售額放緩將導(dǎo)致房企的現(xiàn)金流和資金鏈承壓。

近五成房企

拿地支出超百億元

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，僅以招拍掛拿地方式計(jì)算，在上述60家房企中，有29家企業(yè)2016年拿地支出（權(quán)益拿地）超過100億元，占比接近五成。其中，萬科全年新增160個(gè)項(xiàng)目，以1218億元拿地總額居于榜首。

不過，相對(duì)于萬科超過3000億元的銷售額而言，仍有分析師稱，土地溢價(jià)率制約了萬科的拿地規(guī)模。復(fù)盤萬科拿地節(jié)奏可發(fā)現(xiàn)，公司權(quán)益拿地金額一直在低位徘徊。“十一”調(diào)控之后，萬科開始逆周期拿地，四季度拿地57宗，金額為462.8億元；為了避開土地白熱化競(jìng)爭(zhēng)，萬科三季度拿地金額僅為132.1億元，僅相當(dāng)于銷售額的18%，相比上半年的25%繼續(xù)降低；而其前9個(gè)月，月均拿地金額為113億元，遠(yuǎn)低于調(diào)控趨嚴(yán)后的拿地頻率。

另有一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年，在60家房企拿地金額同比上漲60%的基礎(chǔ)上，所拿地塊規(guī)劃建筑面積僅同比上漲約21%。以善于逆周期低成本獲取土地甚至稱不拿地王的萬科為例，拿地金額同比上漲近42%，獲得規(guī)劃建筑面積僅同比上漲不足14%。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，2016年，土地成交溢價(jià)率普遍升高，多數(shù)房企拿地是處于補(bǔ)倉(cāng)考慮，回歸一、二線核心城市的戰(zhàn)略布局也讓這些企業(yè)拿地成本升高。但就2017年開年土地成交特點(diǎn)來看，部分城市為了有效防范土地價(jià)格的上漲，郊區(qū)用地的出讓開始增加，這也使得部分市區(qū)拿地成本難以承受的房企可以進(jìn)行郊區(qū)拿地；此外，資金審核趨嚴(yán)，潛在有資格拿地房企數(shù)量減少，但可以預(yù)見的是，優(yōu)質(zhì)土地的成本依然不會(huì)下降。

超四成拿地

平均樓面價(jià)破萬元

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年-2016年，全國(guó)土地成交溢價(jià)率分別為8.3%、17.63%、11.5%、18.1%和46.61%。顯而易見，2016年，全國(guó)土地成交溢價(jià)率同比上升了近29個(gè)百分點(diǎn)。

另外一組值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，在上述60家房企獲取土地儲(chǔ)備中，平均拿地樓面價(jià)最高的是中糧地產(chǎn)，高達(dá)32029元╨平方米。同時(shí)，有25家房企拿地平均樓面價(jià)超過1萬元╨平方米（不僅僅是住宅用地，還包括工業(yè)、商業(yè)用地等土地）。而2016年，全國(guó)土地成交平均樓面價(jià)是2556元╨平方米，這意味著在上述60家標(biāo)桿房企中，超過四成開發(fā)商拿地平均樓面價(jià)是全國(guó)土地成交平均樓面價(jià)的近4倍。

“從市場(chǎng)角度來看，這些上升的土地成本無疑將疊加在房?jī)r(jià)上，但從目前對(duì)2017年樓市的預(yù)期來看，銷售額增速將放緩，銷量可能下滑，過去付出高成本拿地的企業(yè)現(xiàn)金流將全面承壓”，一位業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，大型房企布局均衡，有多條低成本融資渠道，資產(chǎn)負(fù)債合理，產(chǎn)品變現(xiàn)能力強(qiáng)，尚有余力對(duì)應(yīng)市場(chǎng)壓力。反觀2016年“高歌猛進(jìn)”斬獲多幅地王的中小房企，可能出現(xiàn)債務(wù)兌付困難，或者轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)的現(xiàn)象。屆時(shí)，規(guī)模性房企將通過并購(gòu)去增加土地儲(chǔ)備，進(jìn)而攤薄土地成本。

雅居樂華北區(qū)域總經(jīng)理龔麗媛近期在一次論壇上表示，金融的現(xiàn)金流流入地產(chǎn)時(shí)會(huì)給行業(yè)帶來更多并購(gòu)機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)2017年下半年將是并購(gòu)好時(shí)機(jī)。

而陽光城集團(tuán)總裁首席財(cái)務(wù)官辛琦則稱，過去跑得快的公司要收一收，做傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)也要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，收購(gòu)兼并將是主流，手上持有大量現(xiàn)金的領(lǐng)軍企業(yè)機(jī)會(huì)將來臨。

上述分析師則稱，預(yù)計(jì)2016年房企營(yíng)收將創(chuàng)新高，但從前三季度情況來看，行業(yè)平均利潤(rùn)率仍在進(jìn)一步下降。在房企整體融資成本下調(diào)的2016年，凈利潤(rùn)下降主要系過去兩年拿地成本升高所致，而2016年誕生的數(shù)量眾多的高價(jià)地將反噬未來兩年房企的利潤(rùn)率，地王將是未來最大的風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。