李宇嘉:革新土地財政才有樓市長效機制

讓樓市回歸居住屬性，基礎(chǔ)性制度改革是關(guān)鍵?；跇鞘信c政府行為和財政金融關(guān)系之復(fù)雜、利益之攸關(guān)，筆者認(rèn)為，革新土地財政才算抓住了房地產(chǎn)長效機制的“牛鼻子”。

在我國融入全球化，以比較優(yōu)勢參與國際分工、接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的歷史背景下，土地財政高效貼現(xiàn)未來70年城市化、工業(yè)化“紅利”的特征，巧妙地解決了短期內(nèi)城市對基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施“一次性投入、長期內(nèi)收回”的巨大融資需求，我國經(jīng)濟由此開啟高速增長閥門。土地財政以其基礎(chǔ)設(shè)施融資及隨后衍生出的低地價招商和補貼等形式，讓低成本比較優(yōu)勢盡顯，鑄就了制造業(yè)大國的地位，稅收高增長，國家調(diào)控能力大增。

伴隨著制造業(yè)繁榮與快速工業(yè)化和城市化，漸漸地，人口紅利衰減，資源環(huán)保形勢倒逼，城市化已轉(zhuǎn)入中低速增長，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，加上產(chǎn)業(yè)升級、共享發(fā)展理念深入，全球經(jīng)濟再平衡等，土地財政的中央地方財政分權(quán)不能不適時而變。十八屆三中全會提出建立現(xiàn)代財政制度，建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度，發(fā)揮中央、地方兩個積極性。這是基于當(dāng)代公民社會、公共財政訴求的財政分權(quán)改革。

只是，土地財政以其衍生特性（低地價招商、補貼、作價入股等）、自主性（不納入預(yù)算）、高效率等固有的特性，帶給地方利益之多元，對GDP競標(biāo)賽的政績考核之迎合，是此前財政分權(quán)所不能比擬的。加上轉(zhuǎn)型期稅收增速下降，而高速發(fā)展后暴露出很多問題，中央調(diào)控對財政資金需求增加，無法以財政補償、轉(zhuǎn)移支付代替土地財政，地方土地財政依賴與日俱增。

因此，轉(zhuǎn)型時期的土地財政未適時革新，是當(dāng)前樓市亂象的根源。首先，基于短期固定資產(chǎn)投資、稅收高增長的考慮，低地價招商和城市“攤大餅”擴張變本加厲，新區(qū)和園區(qū)泛濫并演化為空城、鬼城，產(chǎn)生了很多沒有稅收基礎(chǔ)、實體入駐的房地產(chǎn)項目?，F(xiàn)有城市建成區(qū)可把全國87%的人裝進(jìn)去、全國新城新區(qū)規(guī)劃人口達(dá)34億，無謂的城市擴張是地方政府債務(wù)率不到10年翻一番的原因。而樓市供應(yīng)過剩，引發(fā)去庫存及房價暴跌壓力使債務(wù)風(fēng)險的預(yù)期空前上升。

其次，內(nèi)外部環(huán)境變化，已使中低端產(chǎn)品出口導(dǎo)向的制造業(yè)繁榮局面難再延續(xù)，以土地財政帶動固定資產(chǎn)投資的“資本形成依賴”，帶動上下游繁榮，是當(dāng)前我國產(chǎn)能過剩的根源。目前，產(chǎn)能利用率不足70%的鋼鐵、水泥、玻璃等行業(yè)，都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。更何況，土地財政是當(dāng)代貨幣信用的源頭，地價房價上漲，以其“金融加速器效應(yīng)”創(chuàng)造信用和資產(chǎn)泡沫，系統(tǒng)性風(fēng)險預(yù)期也與此相關(guān)。

無疑，高地價和高房價循環(huán)預(yù)期是商品房市場繁榮的前提，也是土地財政得以維持的基礎(chǔ)。但是，土地和房租是實體經(jīng)濟的基礎(chǔ)成本，高地價、高房價讓中國制造大國轉(zhuǎn)型制造強國的戰(zhàn)略因高成本而受阻。大家都看到了，高地價、高房價讓“三個一億人”的人本城市化受阻，已成城鎮(zhèn)化率從50%邁向70%、跨越中等收入陷阱的攔路虎。再有，土地財政依賴度加深，也意味著地方對房地產(chǎn)市場的微觀干涉加深，以致土地拆遷、規(guī)劃隨意調(diào)整等亂像層出不窮。

概而言之，當(dāng)前的經(jīng)濟形勢及財稅體制改革現(xiàn)狀，決定了土地財政暫時還無法退出，但是，盡力完善并創(chuàng)造條件向稅收型財政漸進(jìn)轉(zhuǎn)型已成各方的共識。眼下可以著手推進(jìn)的，就有以地均產(chǎn)值和就業(yè)人口為剛性指標(biāo)，建立存量工業(yè)用地騰退紅線，觸及紅線的工業(yè)用地一律由政府收回，消除低地價招商造成低效閑置與住宅用地荒并存局面，讓城市供地“上臺階”；建立“先租后買、產(chǎn)權(quán)共有、以租抵供”的新房供應(yīng)機制，新房（特別是新區(qū)）以成本或折扣計價反算租金水平，讓新市民低成本入住。還有，新市民與政府共有產(chǎn)權(quán)，啟動租金抵月供政策，漸進(jìn)讓新市民積累并擁有產(chǎn)權(quán)住房等。

另外，土地出讓凈收入（輔以財政補貼和轉(zhuǎn)移支付）全部用來建設(shè)醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施，以降低城市化的成本。供地“上臺階”、新市民安居，這是降低房價、夯實樓市長期需求的基礎(chǔ)。而建立內(nèi)需社會的長效機制，也正是降低資產(chǎn)泡沫風(fēng)險的長效機制。最后，借助土地到期的續(xù)期改革，在已進(jìn)入存量房時代的特大城市，探索以繳費換得無限期產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)土地財政向稅收型財政轉(zhuǎn)型。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。