2017年樓市限購(gòu)仍有加碼空間

1月3日，合富輝煌房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及2017年展望》。根據(jù)其對(duì)全國(guó)21個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年前11個(gè)月全國(guó)重點(diǎn)城市成交總面積29165萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33%；成交均價(jià)13155元/平方米，同比上升接近10%。展望2017年，合富房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，供求緊張、規(guī)劃利好大、房?jī)r(jià)絕對(duì)值仍在相對(duì)低位的城市，房?jī)r(jià)具備較大支撐。

去庫(kù)存效果明顯

合富輝煌數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)21個(gè)重點(diǎn)城市2016年11月庫(kù)存合計(jì)1.63億平方米，比2015年大幅下降31%。其中，長(zhǎng)三角城市群去庫(kù)存最為明顯，庫(kù)存下降47%；珠三角、環(huán)渤海城市群及華中、華西代表城市庫(kù)存下降幅度在28%-29%。

不同城市群、城市群內(nèi)部各個(gè)城市之間分化較為明顯。一線城市及強(qiáng)二線城市中，2016年前11月只有天津和廣州兩個(gè)城市成交量增長(zhǎng)。其中，天津增長(zhǎng)最明顯，月均成交面積較2015年大幅增加72%；廣州增幅接近30%。其他重點(diǎn)城市中成交量增幅前五名分別是貴陽(yáng)、珠海、青島、鄭州、長(zhǎng)沙。

價(jià)格方面，兩年內(nèi)價(jià)格上漲最為明顯的是深圳，上漲超過(guò)100%；廣州的價(jià)格最為平穩(wěn)，兩年價(jià)格上漲不到20%。其他重點(diǎn)城市成交均價(jià)上漲最快的前五名城市分別是東莞、合肥、南京、珠海、濟(jì)南。

合富房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，此輪重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲主要有三個(gè)原因：受全國(guó)范圍內(nèi)去庫(kù)存政策影響，購(gòu)房者杠桿持續(xù)放大；大幅增加的流動(dòng)性成為房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步上升的動(dòng)力；土地市場(chǎng)頻繁拍出高價(jià)土地，不斷影響購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓價(jià)快速上漲的預(yù)期。

在去庫(kù)存背景下，債券融資閘門于2015年放開(kāi)，房企融資于2015下半年至2016年上半年達(dá)到高峰，大量低成本的債券融資推動(dòng)房企加速全國(guó)土地購(gòu)置，促發(fā)2015年下半年后拿地高潮持續(xù)高漲。

限購(gòu)仍有加碼空間

為了防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2016年9月30日起，政策轉(zhuǎn)向，多地密集出臺(tái)調(diào)控政策。合富房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，市場(chǎng)未明顯降溫的城市，當(dāng)前政策仍在持續(xù)加碼。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年11月下半月一線和熱點(diǎn)二線城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南、武漢、廣州、鄭州價(jià)格仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，12月鄭州、武漢、濟(jì)南先后出臺(tái)更為嚴(yán)格的限購(gòu)政策；2016年12月31日，西安出臺(tái)房屋限購(gòu)新政，從2017年1月1日起，西安市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套住宅（含新建住宅和二手住宅）。

合富房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，信貸手段將成為2017年調(diào)控的主要工具，整體房貸相較上年或?qū)⒂兴s減；一線城市和重點(diǎn)城市，地方政府抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)的政策壓力持續(xù)，非重點(diǎn)城市將繼續(xù)去庫(kù)存。2017年上半年政策會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，但仍在快速上漲的地方調(diào)控將繼續(xù)加碼；下半年調(diào)控主要視各地市場(chǎng)運(yùn)行表現(xiàn)，若市場(chǎng)未出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn)，不排除再出現(xiàn)“各地集中式的調(diào)控加碼”。

合富輝煌集團(tuán)副總裁謝宇晗指出，政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變之下，即使房?jī)r(jià)能夠繼續(xù)上升的城市，其房?jī)r(jià)漲幅較2016年也將大幅收窄；另一方面，經(jīng)過(guò)2016年各重點(diǎn)城市地價(jià)普遍上揚(yáng)，加上潛在購(gòu)房者對(duì)政策調(diào)控的耐受性增強(qiáng)，即使房?jī)r(jià)趨于下降的城市，其房?jī)r(jià)跌幅也將相對(duì)有限。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。