2017年樓市限購仍有加碼空間

1月3日，合富輝煌房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2016年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)及2017年展望》。根據(jù)其對全國21個重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年前11個月全國重點(diǎn)城市成交總面積29165萬平方米，同比增長33%；成交均價(jià)13155元/平方米，同比上升接近10%。展望2017年，合富房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，供求緊張、規(guī)劃利好大、房價(jià)絕對值仍在相對低位的城市，房價(jià)具備較大支撐。

去庫存效果明顯

合富輝煌數(shù)據(jù)顯示，全國21個重點(diǎn)城市2016年11月庫存合計(jì)1.63億平方米，比2015年大幅下降31%。其中，長三角城市群去庫存最為明顯，庫存下降47%；珠三角、環(huán)渤海城市群及華中、華西代表城市庫存下降幅度在28%-29%。

不同城市群、城市群內(nèi)部各個城市之間分化較為明顯。一線城市及強(qiáng)二線城市中，2016年前11月只有天津和廣州兩個城市成交量增長。其中，天津增長最明顯，月均成交面積較2015年大幅增加72%；廣州增幅接近30%。其他重點(diǎn)城市中成交量增幅前五名分別是貴陽、珠海、青島、鄭州、長沙。

價(jià)格方面，兩年內(nèi)價(jià)格上漲最為明顯的是深圳，上漲超過100%；廣州的價(jià)格最為平穩(wěn)，兩年價(jià)格上漲不到20%。其他重點(diǎn)城市成交均價(jià)上漲最快的前五名城市分別是東莞、合肥、南京、珠海、濟(jì)南。

合富房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，此輪重點(diǎn)城市房價(jià)上漲主要有三個原因：受全國范圍內(nèi)去庫存政策影響，購房者杠桿持續(xù)放大；大幅增加的流動性成為房地產(chǎn)市場進(jìn)一步上升的動力；土地市場頻繁拍出高價(jià)土地，不斷影響購房者對未來樓價(jià)快速上漲的預(yù)期。

在去庫存背景下，債券融資閘門于2015年放開，房企融資于2015下半年至2016年上半年達(dá)到高峰，大量低成本的債券融資推動房企加速全國土地購置，促發(fā)2015年下半年后拿地高潮持續(xù)高漲。

限購仍有加碼空間

為了防止房價(jià)過快上漲，2016年9月30日起，政策轉(zhuǎn)向，多地密集出臺調(diào)控政策。合富房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，市場未明顯降溫的城市，當(dāng)前政策仍在持續(xù)加碼。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年11月下半月一線和熱點(diǎn)二線城市住宅銷售價(jià)格變動情況數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南、武漢、廣州、鄭州價(jià)格仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢，12月鄭州、武漢、濟(jì)南先后出臺更為嚴(yán)格的限購政策；2016年12月31日，西安出臺房屋限購新政，從2017年1月1日起，西安市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套住宅（含新建住宅和二手住宅）。

合富房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，信貸手段將成為2017年調(diào)控的主要工具，整體房貸相較上年或?qū)⒂兴s減；一線城市和重點(diǎn)城市，地方政府抑制房價(jià)、地價(jià)的政策壓力持續(xù)，非重點(diǎn)城市將繼續(xù)去庫存。2017年上半年政策會保持相對穩(wěn)定，但仍在快速上漲的地方調(diào)控將繼續(xù)加碼；下半年調(diào)控主要視各地市場運(yùn)行表現(xiàn)，若市場未出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn)，不排除再出現(xiàn)“各地集中式的調(diào)控加碼”。

合富輝煌集團(tuán)副總裁謝宇晗指出，政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變之下，即使房價(jià)能夠繼續(xù)上升的城市，其房價(jià)漲幅較2016年也將大幅收窄；另一方面，經(jīng)過2016年各重點(diǎn)城市地價(jià)普遍上揚(yáng)，加上潛在購房者對政策調(diào)控的耐受性增強(qiáng)，即使房價(jià)趨于下降的城市，其房價(jià)跌幅也將相對有限。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。