碧桂園千億秘密：二三線發(fā)力與海外撈金

從去年的1401.6億一下子跳到今年3000億銷售規(guī)模的碧桂園，無疑是房企年終盤點大戲里的一匹“黑馬”。

12月11日晚間，碧桂園宣布，截至當天其實現(xiàn)合同銷售金額約3000億元，銷售建筑面積3654萬平方米，同比分別增長了143%、91%。繼萬科、恒大后，碧桂園也順利跨入3000億陣營，穩(wěn)居全國第三。

其實早在今年5月份的股東大會上，碧桂園董事局主席楊國強就曾表示今年銷售業(yè)績會有大的突破。6月份碧桂園集團副總裁、首席新聞官朱劍敏也在一場媒體茶話會上透露，今年公司內部定了“保底”“奮斗”“尖叫”三個目標，而3000億即是其“尖叫目標”。

俗話說，行軍打戰(zhàn)，糧草先行。從去年就開始積極拿地屯糧的碧桂園其實早已為今年的業(yè)績沖刺做好準備，去年全年新增172宗土地，而今年僅上半年掠地就已達181宗。

碧桂園2016年中期業(yè)績報告顯示，截至6月30日其流動資產中在建物業(yè)約1670.77億元，持作銷售的已落成物業(yè)343.53億元，存貨則還有23.99億元。

與此同時，近年出海尋求新利潤增長點的碧桂園，其海外項目所占的銷售額比重也在逐漸增加，開始為業(yè)績作貢獻。

火力全開與二三線發(fā)力

四年前，碧桂園的業(yè)規(guī)模還停留在500億以下，2012年全年銷售額僅476億，2013年卻猛然發(fā)力，以1060億的成績闖入千億陣營，2014年及2015年銷售額分別為1288億、1401.6億，2016年碧桂園便直接跳過2000億，一步跨到了3000億。

如融創(chuàng)、華夏幸福等企業(yè)一樣，大量補充土地儲備以及快速周轉的方式也是碧桂園實現(xiàn)銷售業(yè)績“三級跳”的主要原因。

碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌曾在中期業(yè)績會上直言，如今公司拿地采取的是“一二三四五線火力全開”的戰(zhàn)略。

畢竟巧婦難為無米之炊，為了沖刺3000億，2015年碧桂園就已提前部署，共計斥資560億元新增172宗土地，新獲取土地預期建筑面積3821萬平方米，國內可建的建筑面積約為1.10億平方米。

2016年碧桂園拿地更為積極，莫斌表示，碧桂園今年土地預算800億，上半年拿地181宗，基本上每天成交一宗，“到今年底有可能拿到超過365塊土地”。

雖然是全國掃貨，但從土地儲備的分布來看，廣東依然是碧桂園的重要糧倉，土儲占比超過30%，江蘇和安徽區(qū)域分別占12%和7%左右，銷售貢獻前三也同樣是這三個區(qū)域。

觀點地產新媒體翻閱碧桂園2015年年報發(fā)現(xiàn)，截至去年底，其在國內共有379個處于不同發(fā)展階段的項目，當中預期在2016年獲得預售證的項目就有160個，且絕大多數項目都是開工一個季度后即進入銷售期，使得資金得以快速回流。

如碧桂園進軍西安的首個項目碧桂園嘉譽項目，今年3月面市，8月下旬即拿證、開盤，12月清盤。

與此同時，在回歸一二線的步調下，如今碧桂園的土地儲備中一二線的比重已逐步增加。截至2016年6月30日，碧桂園在國內共計有1.17億平方米的可銷售面積，其中52%是瞄準一二線市場，另外48%則深耕三四線。

不過觀點地產新媒體發(fā)現(xiàn)，其實目前碧桂園在一線的項目尚未能為業(yè)績作很大貢獻，二三線才是3000億的秘密所在。

2015年年報中有一組數據顯示，碧桂園2015年1401.6億的銷售額中，位于一線城市的項目貢獻僅占5%，位于二線城市但目標客群是一線城市的占比也僅1%，位于三四線目標一線的7%，三者合計僅占比13%。

位于二線城市且目標二線城市的項目銷售貢獻占比為29%，位于三四線目標二線的占比10%，位于三四線目標也是三四線的則占比46%。

雖然尚未得知2016年3000億的銷售額中一線城市貢獻占比，但據網簽數據顯示，截至12月29日，今年碧桂園在廣州大本營的商品房網簽累計銷售額約為90.06億元，除此之外，上海僅約12.65億，北京銷售最好的10月單月也只7.83億元，深圳則是今年才剛剛進入，尚未有銷售。

與此同時，碧桂園在惠州僅十里銀灘一個項目今年銷售額就突破百億，成為其國內首個百億項目；在武漢的全年銷售額73.98億，排名區(qū)域第七；其安徽區(qū)域的27個項目也在近日宣布總銷售額突破百億。

在庫存高、利潤低的三四線，碧桂園則采取了降價甩存貨的“光盤行動”，同時打造高端化的“勞斯來斯”產品線，使得價格比同一地段的項目貴20%左右，提升利潤率。

海外撈金與合伙人機制

值得一提的是，出海撈金也成為碧桂園近年的規(guī)模擴張重點和新的利潤增長點，其海外項目貢獻的銷售額比重也開始逐漸增加。截至目前，碧桂園已在馬來西亞、澳大利亞、印尼布局了7個項目。

其中，超級大盤森林城市自今年3月6日正式入市，半年時間中，推貨127億元，銷售金額已超過了100億元。碧桂園總裁莫斌表示，項目采用“以銷定產”原則進行滾動開發(fā)，到今年中包括地價實際投入僅為50多億元，項目利潤遠高于國內項目。

另外在馬來西亞和澳洲的4個項目可建建筑面積約為197萬平方米，至2015年底約有62%在建，35%已經預售，未來還將繼續(xù)為碧桂園貢獻業(yè)績。

而在業(yè)績大幅增長的同時，得益于快速的銷售周轉，碧桂園也實現(xiàn)了快速的現(xiàn)金回流，為其不斷“買買買”提供資金支持。

據悉，今年上半年碧桂園銷售樓款連同其它業(yè)務現(xiàn)金回籠也首次在半年即超過千億，達到約1051.0億元，同比增長111.9%。

借貸方面，于今年6月30日，碧桂園可動用的現(xiàn)金有493.9億元，另外還有約1457.8億元的銀行授信額度未使用。

與此同時，今年1月，碧桂園將合同收款權作支持發(fā)行29.5億元資產支持證券，后于3月和6月份，碧桂園又分別推出了15.84億和62億元的購房尾款應收賬款的資產支持證券，前后共為公司營運資本融資超過百億。

此外，為了實現(xiàn)盈利水平與運營效率的提升，2016年碧桂園也開始大范圍加速推行合伙人機制。

2015年底，碧桂園合伙人機制項目數量仍在168個，截至2016年6月30日，碧桂園已有319個項目引入了合伙人機制。自2014年10月引入合伙人機制到2016年4月，其累計合同銷售額達680億元，而至6月份，這一數字已達1004億元。合伙人項目的測算平均簽約銷售凈利潤率預計約12.5%，項目凈現(xiàn)金流平均回正周期預計為8.3個月。

朱劍敏表示，在擴張過程中推行合作、并購及合伙人機制，不僅降低了公司獲取土地的成本及運營風險，合伙人機制也為碧桂園的業(yè)績增長提供了動力，讓職業(yè)經理人與公司共進退，降低投資風險。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。