上海暫?！邦愖≌睂徟?開發(fā)商火中取栗

12月28日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獨(dú)家獲悉，上海已于12月22日開始暫停公寓式辦公樓的規(guī)土管理各項審批事項的審批。

一般而言，公寓式酒店和公寓式辦公樓都是類住宅產(chǎn)品，市場內(nèi)40、50年產(chǎn)權(quán)的類住宅產(chǎn)品都有，“因此很難分得那么清楚是全部暫停了還是部分暫停審批。”一名業(yè)內(nèi)資深人士說。

上海市規(guī)劃和國土資源局日前召開研究加強(qiáng)“類住宅”管理有關(guān)工作部署會議，明確表態(tài)對類住宅加強(qiáng)管控，并督促各區(qū)對類住宅的供應(yīng)量、銷售量、存量等基本情況進(jìn)行摸底、排查。

一名資深業(yè)內(nèi)人士評價稱，這表明上海有可能率先對類住宅進(jìn)行整頓，以后房企要想借類住宅打住宅概念的擦邊球?qū)媾R阻力。“相關(guān)部門摸底調(diào)研，或許為進(jìn)一步加深市場調(diào)控的信號。但市場調(diào)控整體是一盤棋，不能只看某些方面，或從某些角度解讀。”

上海中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至12月27日，上海類住宅2016年成交201萬平方米，同比增加76%；成交均價23404元/平方米，同比漲幅12.4%。

資金流入類住宅明顯

類住宅特指除了住宅、辦公樓之外的有居住功能的邊緣類產(chǎn)品，包括酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT、SOHO公寓等。類住宅產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)大多數(shù)分為40年、50年兩種期限。從產(chǎn)品形態(tài)上看，上海的類住宅與北京市場俗稱的“商住房”概念相近。

由于類住宅地塊沒有辦法單獨(dú)統(tǒng)計，綜合多家第三方機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)可見，自2012年上海房地產(chǎn)市場開啟限購模式以來，上海全市出讓的691塊經(jīng)營性用地中，商辦地塊有359塊，超過5成。上述業(yè)內(nèi)人士透露，在郊區(qū)有不少辦公產(chǎn)權(quán)的用地出讓，但在上面建設(shè)辦公類產(chǎn)品往往由于郊區(qū)人氣不足很難銷售或者出租，企業(yè)或者投資客對接盤也比較謹(jǐn)慎。因此房企拿了這種地以后，往往會改成商住兩用或者辦公產(chǎn)權(quán)的公寓產(chǎn)品，通過類住宅與純住宅的價差，推動銷售，從而加快資金回籠。

這從一定程度表明在上述359幅地塊中，用于建造類住宅產(chǎn)品的地塊占據(jù)較大比例。今年上海“325”樓市新政之后，酒店式公寓成交開始走高，6-8月成交創(chuàng)下歷史新高；類住宅產(chǎn)品的市場價格也快速增長。住宅限購，加上房企借酒店式公寓等住宅過渡性產(chǎn)品概念打擦邊球，導(dǎo)致資金流入類住宅市場日趨明顯。

綜合第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)可見，今年1月份商辦類產(chǎn)品（包括類住宅與辦公產(chǎn)品）的成交均價為2.2萬元/平方米，到12月成交均價已達(dá)3.17萬元/平方米。環(huán)比來看，11月上海商辦類產(chǎn)品成交1523套，成交面積8.79萬平方米，均價2.69萬元/平方米；截至12月26日，成交1251套，成交面積7.19萬平方米，均價3.17萬元/平方米。

進(jìn)入12月以來，類住宅的供應(yīng)量在增加，但成交量遠(yuǎn)超供應(yīng)水平。12月5日-12月11日這一周，全上海類住宅供應(yīng)量為4.1萬平方米，環(huán)比上漲32%；成交量為4.7萬平方米，環(huán)比上揚(yáng)9%。均價3.1萬平方米，環(huán)比上漲6%。12月12日-12月18日這一周，類住宅供應(yīng)量為1.9萬平方米，環(huán)比下跌53%；成交量為2.3萬平方米，環(huán)比下跌51%。到了12月19日-12月25日這一周，供應(yīng)量已經(jīng)連續(xù)兩周下滑至1.1萬平米，環(huán)比下跌43%；成交量為3.3萬平米，環(huán)比上漲43%。

成交均價卻一直上漲，比如12月中旬成交均價為34670元/平米，環(huán)比上漲11%，

由于成交量上漲，類住宅存量逐漸減少。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，進(jìn)入12月，類住宅產(chǎn)品的行情爆發(fā)，也成為有關(guān)部門關(guān)注的主要原因。11月類住宅存量99.19萬平方米，按近12個月月均去化23.46萬平米計算，出清周期約需4.23個月；12月中旬存量94.42萬平米，按近12個月月均去化23.44萬平米計算，出清周期約需4.03個月。到了12月19日-12月25日這一周，存量94.67萬平方米，按近12個月月均去化23.29萬平米計算，出清周期約需4.07個月。

一個趨勢是，資金的進(jìn)入導(dǎo)致類住宅有供不應(yīng)求的苗頭出現(xiàn)。11月類住宅的供應(yīng)呈現(xiàn)環(huán)比大幅下滑48%，項目主要集中在外郊環(huán)間，來自青浦新城板塊的萬達(dá)茂中心。11月類住宅成交量與10月基本持平為17.1萬平方米，同比則上漲36%。

或成房企業(yè)績生力軍

隨著成交量與價格的上漲，類住宅已成為房企關(guān)注的一個新的業(yè)績增長點(diǎn)。日前，陽光城相關(guān)人士就透露，明年在產(chǎn)品線上的研發(fā)，SOHO將是其中一款主打產(chǎn)品。

而在近期熱銷的類住宅產(chǎn)品名單中，不乏上市房企身影。12月以來，成交金額居前的是華漕板塊的中駿廣場虹橋CLASS、長江國際商貿(mào)中心等。

據(jù)不完全統(tǒng)計，各大上市房企中，不少大型企業(yè)均擁有相當(dāng)數(shù)量的公寓式辦公樓項目。在住宅、類住宅、寫字樓以及商業(yè)等多條產(chǎn)品線上的發(fā)展，導(dǎo)致龍湖近兩年在上海業(yè)績提升增速。實際上，龍湖在上海郊環(huán)區(qū)域布局的多個大型商業(yè)綜合體項目，就包含有相當(dāng)部分類住宅產(chǎn)品。2015年，上海龍湖簽約額超過48億元，其中北城天街?jǐn)埆@上海類住宅產(chǎn)品銷售金額第五，銷售面積第一；2016年，龍湖位于上海松江的龍湖新壹城、北城天街SOHO產(chǎn)品貢獻(xiàn)了主要業(yè)績，這從龍湖集團(tuán)上半年總簽約額貢獻(xiàn)中，長三角區(qū)域以49%占比位列第一可見一斑。

與龍湖類似，2016年上半年，綠地銷售業(yè)績穩(wěn)居上海頭把交椅，但其在售項目中商辦物業(yè)比重較高，商業(yè)地產(chǎn)類項目多達(dá)45個，銷售面積達(dá)15.40萬平方米，占到綠地上半年銷售總面積的近三分之一，盡管其中類住宅比例尚無法統(tǒng)計，但可見非住宅類產(chǎn)品銷售對于大房企業(yè)績也有一定作用。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，上市房企在住宅限購政策加碼的城市，正以類住宅提升銷售業(yè)績，在調(diào)控逐漸走向深遠(yuǎn)周期的過程中，房企將面臨調(diào)整與隨機(jī)應(yīng)變的能力大考。“房企倚重類住宅產(chǎn)品開發(fā)與銷售，在政府發(fā)出整頓信號的當(dāng)下，無異于火中取栗。”該名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅成交下滑與類住宅產(chǎn)品面臨調(diào)控，不僅考驗房企資金運(yùn)作能力，對于前期的布局與規(guī)劃都將會帶來影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。