北京首套房貸利率擬提至9折 元旦起執(zhí)行

今年以來(lái)，監(jiān)管層對(duì)樓市的去杠桿力度持續(xù)加碼，調(diào)控政策“來(lái)勢(shì)洶洶”。12月27日晚間，有消息稱，15家銀行的北京分行簽署了一份公約，自2017年1月1日起執(zhí)行的貸款利率將不低于銀行基準(zhǔn)利率的0.9倍。北京商報(bào)記者分別從其中一家股份制銀行和一家房地產(chǎn)中介處求證到這一信息，雖然這份文件還沒(méi)有正式實(shí)施，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，北京的緊縮調(diào)控將會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，因此會(huì)對(duì)購(gòu)房需求形成新一輪打壓。

公約已初步擬定

據(jù)27日晚間流傳的消息稱，一北京房地產(chǎn)交易中介透露，已收到內(nèi)部通知，自2017年1月1日起，所有銀行將執(zhí)行貸款利率折扣最高9折的政策。

另一份流傳的《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律管理促進(jìn)健康發(fā)展的公約》也佐證了這一消息，但涉及的銀行數(shù)目略有出入。據(jù)該公約顯示，有15家銀行北京分行簽署了這一公約，擬對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，約定貸款利率不低于銀行基準(zhǔn)利率的0.9倍。

公約還有一些補(bǔ)充條款，包括約定嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)出臺(tái)的多個(gè)通知、抑制個(gè)人住房投機(jī)行為等，并約定對(duì)落實(shí)情況互相監(jiān)督。具體內(nèi)容為，“公約生效后各簽約單位不應(yīng)受理低于基準(zhǔn)利率0.9倍的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，對(duì)于公約生效前已受理或?qū)徟牡陀诨鶞?zhǔn)利率0.9倍的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，原則上應(yīng)于公約生效后1個(gè)月內(nèi)執(zhí)行完畢。”此外，“對(duì)于通過(guò)壓低貸款利率、降低貸款成數(shù)進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)、擾亂市場(chǎng)秩序的情況，可向監(jiān)管部門進(jìn)行舉報(bào)。”

簽署公約的其中一家股份制銀行的人士向北京商報(bào)記者證實(shí)了這一消息，該人士透露，確實(shí)有這個(gè)信兒，現(xiàn)在公約還沒(méi)對(duì)外公布，只是銀行間自律協(xié)會(huì)初步擬定的，還沒(méi)正式發(fā)文實(shí)施。一家北京中介機(jī)構(gòu)也表示，已經(jīng)確認(rèn)銀行貸款利率折扣最高9折，但具體是否2017年1月1日起執(zhí)行尚不明確，未收到相關(guān)部門通知。

對(duì)于房貸利率可能做出的這一調(diào)整，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，本輪樓市牛市行情的推手之一，就是低成本資金和高杠桿的作用，利率優(yōu)惠的收緊不僅提高購(gòu)房成本，更重要的是對(duì)購(gòu)房者預(yù)期的打壓，以組合拳的方式抑制投資，同時(shí)意味著北京的緊縮調(diào)控將會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，因此會(huì)對(duì)購(gòu)房需求形成新一輪打壓。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士提出了不同的看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這次收緊房貸可能是與近期的資金面緊張有關(guān)。他表示，最近2個(gè)月資金成本上行，導(dǎo)致很多銀行難以承受，所以后續(xù)的折扣會(huì)“有所回頭”。

從市場(chǎng)公開數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管近兩周央行給市場(chǎng)的“放水”量有所增加，但季節(jié)性緊張仍不容小覷。上周央行公開市場(chǎng)凈投放3750億元，不過(guò)本周資金回籠壓力較大，有8450億元逆回購(gòu)到期。中信建投宏觀固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，隨著元旦將至，年末季節(jié)性資金緊張已經(jīng)開始顯現(xiàn)，跨年的21天回購(gòu)利率下行幅度明顯走弱。資金面緊張的局面可能會(huì)延續(xù)到明年。明年央行貨幣政策定調(diào)為“穩(wěn)健中性”，分析人士認(rèn)為，這預(yù)示明年貨幣政策將比今年有所收緊，在此背景下，資金面的緊張態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。

幾度傳聞

值得一提的是，在貸款利率折扣提升至9折消息傳出后，北京商報(bào)記者走訪多家中介門店發(fā)現(xiàn)，一線的經(jīng)紀(jì)人并不知曉這一消息。

這與市場(chǎng)喊了多次“狼來(lái)了”有關(guān)。一位長(zhǎng)期從事二手房貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)人士稱，類似的多家銀行簽署公約的情況之前也聽說(shuō)過(guò)。今年7月之前，有內(nèi)資銀行的房屋貸款利率可以做到最低82折，而在8月的時(shí)候，基本所有的內(nèi)資及股份制銀行都統(tǒng)一將房屋貸款利率優(yōu)惠提升至85折，只有部分外資銀行的房屋貸款利率折扣會(huì)低于85折。在9月份樓市政策收緊后，市場(chǎng)一直有恢復(fù)9折利率的傳言，但始終沒(méi)有執(zhí)行。

實(shí)際上，無(wú)論是首付比例的提升，還是房屋貸款利率優(yōu)惠的減少，均與購(gòu)房者的利益直接相關(guān)，利率優(yōu)惠的收緊將增加購(gòu)房者的月供壓力。以商業(yè)貸款300萬(wàn)元、基準(zhǔn)利率4.9%、按揭30年、采取等額本息還款方式來(lái)計(jì)算：房貸利率85折優(yōu)惠時(shí)，利率為4.165%，月均還款14609元，還款總額525.9萬(wàn)元；房貸利率9折優(yōu)惠時(shí)，利率為4.41%，月均還款15041元，還款總額541.5萬(wàn)元。也就說(shuō)是，房貸利率折扣從85折提升至9折后，貸款300萬(wàn)元月均還款額增加432元，還款總額增加15.6萬(wàn)元。

當(dāng)看到貸款利率最高9折的消息后，剛剛買房的張先生不禁有些焦急。據(jù)張先生介紹，“上周剛剛簽署購(gòu)房合同，還沒(méi)有到銀行簽署房屋貸款的相關(guān)合同，中介銷售人員稱貸款利率以批貸函為準(zhǔn)，如果2017年1月1日開始執(zhí)行貸款利率最高9折的話，那之前說(shuō)好的利率85折就會(huì)變成9折了。”

類似張先生這樣的購(gòu)房者并不在少數(shù)，房屋貸款利率提升至9折的措施何時(shí)執(zhí)行以及具體細(xì)節(jié)成為購(gòu)房者最為關(guān)注的疑點(diǎn)。目前來(lái)看，這些尚未明確。不過(guò)，毫無(wú)疑問(wèn)的是，貸款利率收緊將會(huì)增加購(gòu)房成本，影響購(gòu)房者的心理預(yù)期。從以往情況來(lái)看，利率的松緊都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較為直接的影響。

緊縮調(diào)控將會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)

今年以來(lái)，樓市調(diào)控政策“來(lái)勢(shì)洶洶”，繼北京地區(qū)發(fā)布930房貸政策后，11月底，北京地區(qū)部分銀行主動(dòng)開始執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房貸利率收緊是繼9月首付比例提升后的又一動(dòng)作，整體來(lái)看，都是用信貸手段去調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。房貸利率從85折提高到9折，甚至回復(fù)到基準(zhǔn)利率，將會(huì)是未來(lái)一年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的趨勢(shì)。房貸利率的收緊也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致市場(chǎng)維持穩(wěn)定狀態(tài)甚至回落。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，貸款利率折扣減少，是信貸政策收緊的一種表現(xiàn)。在今年第四季度對(duì)于信貸收緊的動(dòng)作就有所增加，尤其是信貸數(shù)據(jù)中的房貸數(shù)據(jù)依然偏大，所以防止此類數(shù)據(jù)后續(xù)無(wú)節(jié)制地放大，成為相關(guān)監(jiān)管部門需要做的內(nèi)容。折扣減少，從側(cè)面也說(shuō)明對(duì)于購(gòu)房市場(chǎng)的部分投資投機(jī)行為并不歡迎，這也會(huì)進(jìn)一步抬高2017年買房的門檻，進(jìn)而利好對(duì)房?jī)r(jià)的抑制。

利率收緊以后，購(gòu)房的月供壓力會(huì)有所增加，進(jìn)而會(huì)使得部分頻頻用高杠桿方式拿地的方式面臨新的壓力。嚴(yán)躍進(jìn)表示，所以這也可能會(huì)使得房屋的潛在交易規(guī)模減少，從去泡沫和去杠桿的角度看，這是有積極意義的。另外也能夠防范部分商業(yè)銀行小動(dòng)作出現(xiàn)，部分折扣之所以大，可能有各類附加條款，那么現(xiàn)在折扣減少了，此類附加條款也會(huì)減少，反而凈化了房貸市場(chǎng)的環(huán)境。

“大體上北京市場(chǎng)的表現(xiàn)也可能為其他城市所學(xué)習(xí)，所以房貸收緊是一個(gè)樓市政策適度收緊的一個(gè)新的信號(hào)。首套住房的政策收緊也會(huì)影響二套房貸的政策收緊，進(jìn)而使得二套房貸的利率可能會(huì)有所提高，這都是后續(xù)投資者和其他市場(chǎng)參與主體需要關(guān)注的內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。