“剛需”占主導(dǎo) 廣州二手房交易中小戶型成主力

今年二手樓市因政策利好以及一、二級(jí)市場(chǎng)的帶動(dòng)迎來(lái)大年。據(jù)“陽(yáng)光家緣”公布數(shù)據(jù)顯示，截至12月20日，2016年廣州二手房網(wǎng)簽成交量已突破10萬(wàn)套，其中，番禺、增城等受城市發(fā)展帶動(dòng)的區(qū)域，市場(chǎng)關(guān)注度進(jìn)一步提高，二手房網(wǎng)簽成交量分別為19400套和12668套，各占全市整體成交的18%和12%，市場(chǎng)份額較2015年分別增加2個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。從政策來(lái)看，今年上半年利好頻出，農(nóng)歷春節(jié)以后的契稅新政以及降準(zhǔn)，都為購(gòu)房者送來(lái)大禮；“營(yíng)改增”曾一度給市場(chǎng)帶來(lái)不穩(wěn)定性，但隨即在5月增值稅實(shí)施后已厘清；下半年特別是國(guó)慶后，市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，樓市政策收緊，尤其是二手房市場(chǎng)加緊巡查與調(diào)控，部分門店紛紛貼出“房源更新中”的告示。

中原地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，明年的二手樓市變化，需要關(guān)注是否有新的樓市政策出臺(tái)?，F(xiàn)時(shí)部分城市執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，廣州暫未執(zhí)行，假設(shè)明年政府有此動(dòng)作，將對(duì)二手成交量有較大影響，同時(shí)抑制投資客戶的入市意欲。不過(guò)，有行業(yè)人士認(rèn)為，2016年有七成的客戶是過(guò)往沒購(gòu)房記錄的新買家，相信在下一年，會(huì)產(chǎn)生新一批的“剛需”客。而改善型客戶方面，如“二孩”家庭需要置換大面積單位，相信需求會(huì)一直比較穩(wěn)定。

經(jīng)紀(jì)眼中的2016：年頭年尾“兩重天”

對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，今年是豐收的一年，不少經(jīng)紀(jì)向記者透露，這是他們?nèi)胄幸詠?lái)收入最高的一年，即使是金融海嘯后出現(xiàn)V形反彈的2009~2010年也不如今年行情那么好。一位地產(chǎn)人士認(rèn)為，對(duì)中介來(lái)說(shuō)，要么做“量”，把成交宗數(shù)做上去；要么做“價(jià)”，爭(zhēng)取做大單，總價(jià)越高，傭金越多。今年樓市成交宗數(shù)破10萬(wàn)套，故此對(duì)中介來(lái)說(shuō)，今年無(wú)疑是收入豐厚的一年。

中原地產(chǎn)蘇新晴透露，今年業(yè)主心態(tài)變化較大，如在年初，不少利好消息出臺(tái)，業(yè)主信心增強(qiáng)，而從10月開始，調(diào)控政策出臺(tái)，客戶情緒轉(zhuǎn)向觀望，看樓客減少。中原地產(chǎn)大天河區(qū)區(qū)域營(yíng)業(yè)總監(jiān)鄭小暢介紹，廣州樓市價(jià)格跟隨其他一線城市變化而變化，但二手成交價(jià)格持續(xù)在穩(wěn)定狀態(tài)，樓市表現(xiàn)也較為理性。

關(guān)鍵詞一：

政策利好紛至

中原地產(chǎn)大天河區(qū)區(qū)域營(yíng)業(yè)總監(jiān)蘇新晴介紹，在今年2月開始，廣州二手樓市升溫，不少新政出臺(tái)，如“首套房契稅減免”、“0.5個(gè)百分點(diǎn)降準(zhǔn)”等，讓很多客戶對(duì)樓市充滿信心，二手成交量有所上升，對(duì)成交價(jià)也有一定的影響。

中原地產(chǎn)大天河區(qū)區(qū)域營(yíng)業(yè)總監(jiān)楊穗娟指出，在上半年里，客戶積極性較強(qiáng)，買家到中原門店的咨詢量增多、看房的積極性提高及入市速度有所加快。

合富置業(yè)專業(yè)人士認(rèn)為，除了契稅利好和降準(zhǔn)外，上半年較受關(guān)注的政策調(diào)整是“營(yíng)改增”，當(dāng)時(shí)4月份才引發(fā)一次“營(yíng)業(yè)稅末班車”的置業(yè)潮，但是后來(lái)隨著5月份增值稅實(shí)施，稅率和證滿2年免征的優(yōu)惠延續(xù)，市場(chǎng)憂慮情緒出清。進(jìn)入下半年后，政策環(huán)境有所收緊，尤其是“十一”前后各地陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，令市場(chǎng)對(duì)后市的預(yù)期有所改變，市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的觀望情緒。其中，廣州樓市較受市場(chǎng)關(guān)注的是公積金貸款政策的調(diào)整以及“認(rèn)房又認(rèn)貸”是否會(huì)在廣州執(zhí)行。

關(guān)鍵詞二：

“剛需”主導(dǎo)市場(chǎng)

政策環(huán)境的轉(zhuǎn)變，促使廣州二手樓市以“剛需”自住為主導(dǎo)的需求格局進(jìn)一步明顯。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年廣州二手住宅市場(chǎng)當(dāng)中，首次置業(yè)和改善換房占比分別為61%和29%，首次置業(yè)占比較2015年增加約2個(gè)百分點(diǎn)，而改善換房占比較2015年則減少約6個(gè)百分點(diǎn)。

“剛需”占據(jù)主導(dǎo)的市場(chǎng)格局，促使2016年廣州二手住宅市場(chǎng)仍以中小戶型物業(yè)為成交主力，延續(xù)2015年中小戶型物業(yè)主導(dǎo)的格局。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，60~90平方米和90~120平方米受到自住型購(gòu)房主力的青睞，占比分別為34%和24%，與2015年的占比差不多。

關(guān)鍵詞三：

房貸寬松

影響二手樓市的一個(gè)重要因素是房貸政策方面，今年的房貸利率水平仍處于多年以來(lái)的低位，且不少銀行給予首套房貸一定幅度的利率下浮優(yōu)惠，最低至基準(zhǔn)利率的8折，有利于“剛需”型自住買家購(gòu)房。對(duì)比起2015年，商貸在2016年更受二手房購(gòu)房者的青睞。

據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年廣州二手住宅市場(chǎng)的非一次性付款購(gòu)房個(gè)案當(dāng)中，商貸購(gòu)房占比約64%，而公積金貸款購(gòu)房和組合貸款購(gòu)房占比分別為13%和23%。商貸購(gòu)房占比增幅較明顯，較2015年增加約3個(gè)百分點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。