剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出,2017年要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。
作為明年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展引人關(guān)注。
12月21日,在由每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)和成都商報(bào)社主辦的第六屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上,原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在“利率政策與匯率變化對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響”的主題演講中指出,加強(qiáng)金融管控,控制房地產(chǎn)泡沫,才是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的根本。今年通過按揭貸流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣有8萬億元,住房按揭貸款的占比,過去是60%,今年在80%以上,這是一、二線城市房地產(chǎn)快速增長的核心因素。
房企面臨融資壓力
此前,銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)和發(fā)改委先后出臺(tái)多項(xiàng)政策,限制房企借助外部融資到土地市場(chǎng)拿地。在此背景下,房企開始重啟海外融資,但受匯率影響,海外融資的成本也不斷提高。
由于預(yù)期美元債的成本還將持續(xù)走高,預(yù)計(jì)2016年匯兌損失還將繼續(xù)大幅增加,從2015年下半年起,房企開始密集贖回美元債,一些房企選擇發(fā)行國內(nèi)公司債,也有一些房企以新債替代利率較高的舊債。
海通證券指出,貨幣政策控杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的意圖明顯。在此背景下,國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)都在收緊房企融資渠道,未來房企的融資壓力將更大。
數(shù)據(jù)顯示,11月社會(huì)新增融資總量1.74萬億元,環(huán)比接近翻番,同比多增7111億元,主因表外融資大增,或受地產(chǎn)融資監(jiān)管趨嚴(yán)、非標(biāo)增長影響。
易憲容表示,表外資金只是規(guī)避資金流向的一種方式,11月新增金融機(jī)構(gòu)貸款7946億元,環(huán)比多增1433億元,同比多增857億元。前期地產(chǎn)銷售火熱令居民中長貸依然高增5692億元,非居民中長貸增加2018億元,印證經(jīng)濟(jì)短期企穩(wěn),提升企業(yè)投資意愿。11月M2同比降至11.4%,主因人民幣貶值壓力致外占大降,以及去年同期基數(shù)較高。
“2016年火爆的地產(chǎn)行情與貨幣和金融有很大關(guān)系,這源于居民拼命加杠桿買房。”易憲容認(rèn)為。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷告訴記者,高杠桿讓個(gè)人、企業(yè)、城市甚至國家的財(cái)富和實(shí)力兩極分化愈演愈烈,讓錢生錢尤其是讓別人的錢幫自己的錢生錢!借雞生蛋、借風(fēng)使船、借尸還魂,房企跑得快全靠錢來借。
流動(dòng)性拐點(diǎn)已現(xiàn)
從歷史數(shù)據(jù)看,真正與房?jī)r(jià)高度相關(guān)的不是利率,而是廣義貨幣M2。中國M1、M2的剪刀差巨大,意味著企業(yè)在大筆囤錢。海通證券研究指出,本輪M2增速只有11%,已經(jīng)不足以支撐全國房?jī)r(jià)上漲。而去年金融監(jiān)管放松導(dǎo)致“北上廣”增加的流動(dòng)性已經(jīng)耗盡,加上10月出臺(tái)史上最嚴(yán)的調(diào)控政策,這也說明流動(dòng)性拐點(diǎn)已現(xiàn)。
由于房企融資渠道多元化,其對(duì)銀行開發(fā)貸的依賴度在逐步降低,公司債、中票等債權(quán)融資以及信托、私募基金、券商資管通道等非標(biāo)債權(quán)產(chǎn)品的融資比重呈上升趨勢(shì)。不過自10月份起,陸續(xù)出臺(tái)的限制房企融資政策領(lǐng)域包括信托、銀行貸款、公司債、保險(xiǎn)資金密集出臺(tái),使得房企融資途徑變窄。
優(yōu)淘城總裁薛建雄表示,對(duì)于大型房企而言,融資的途徑并未收窄,只是利息成本會(huì)有所增加。
本輪嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控會(huì)壓縮房地產(chǎn)的調(diào)整周期,并且目前地產(chǎn)價(jià)格的增速上行已持續(xù)了17個(gè)月,這也意味著地產(chǎn)價(jià)格的漲幅將有所放緩。
隨著近期美元走強(qiáng),資金流出壓力加大。中國央行進(jìn)行鎖短放長的操作,抬升資金成本。
海通證券預(yù)測(cè),央行投放資金的平均成本已從2%左右升至2.7%以上。市場(chǎng)資金成本緩慢抬升,中國貨幣政策短期呈現(xiàn)收緊的態(tài)勢(shì)。
一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的房企將面臨資金鏈緊繃,甚至斷裂的危險(xiǎn)。一旦房企的資金成本飆升,只能降價(jià)賣樓,如果沒人接手,恐將迎來中小房企的倒閉潮。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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