孫宏斌一年砸361億并購(gòu)?fù)?這行業(yè)看中土地價(jià)值

“并購(gòu)達(dá)人”孫宏斌繼續(xù)買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。

12月20日晚間，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，融創(chuàng)全資附屬公司杭州融鑫恒與金翰和金成房地產(chǎn)訂立了三份框架協(xié)議，以總代價(jià)約8.59億元收購(gòu)杭州金泓17.34%股權(quán)、杭州金合17.34%股權(quán)以及杭州都成34%股權(quán)。此外，由于杭州都成交叉持有金泓和金合49%股權(quán)，因此最終收購(gòu)交易完成后，融創(chuàng)將持有金泓、金合和都成各自34%的股權(quán)。

在孫宏斌這次收購(gòu)的三家公司中，金泓主要從事余政儲(chǔ)出（2015）47號(hào)地塊開(kāi)發(fā)，金合主要從事余政儲(chǔ)出（2015）41號(hào)地塊，而都成從事英特學(xué)府項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

其中，47號(hào)和41號(hào)地塊由金成在2015年9月斥資約7.5億元獲得，累計(jì)可建體量約33萬(wàn)平方米，目前尚未有房源銷(xiāo)售；而英特學(xué)府項(xiàng)目已經(jīng)在售，目前剩余可售面積約13.5萬(wàn)平方米。

“這個(gè)行業(yè)主要看中的是土地價(jià)值”

孫宏斌的收購(gòu)熱情可追溯到其2014年收購(gòu)綠城中國(guó)失敗之后，在與宋衛(wèi)平的綠城“分手”之后，孫宏斌還曾嘗試收購(gòu)陷入危機(jī)的深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)，但最后仍以失敗告終。繼收購(gòu)綠城和佳兆業(yè)失敗之后，2016年1月，孫宏斌在收購(gòu)雨潤(rùn)上再次遭遇失敗。

盡管三次收購(gòu)均以失敗告終，但這并不能阻止孫宏斌在收購(gòu)這條路上繼續(xù)前進(jìn)。自從進(jìn)入2106年開(kāi)始，孫宏斌在并購(gòu)市場(chǎng)上的表現(xiàn)可謂兵貴神速。

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，孫宏斌在并購(gòu)市場(chǎng)上已經(jīng)斥資約361億元。

5月21日，融創(chuàng)以43.94億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)，借此首次進(jìn)入深圳市場(chǎng)。

8月22日，融創(chuàng)公告稱(chēng)，公司的間接全資附屬公司海南融創(chuàng)斥資20.54億，收購(gòu)杭州金翰的50%股權(quán)及債權(quán)。

9月18日，融創(chuàng)和聯(lián)想控股雙雙發(fā)布公告稱(chēng)，融創(chuàng)擬收購(gòu)聯(lián)想控股41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，該等目標(biāo)公司主要擁有42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益，框架協(xié)議項(xiàng)下擬進(jìn)行的交易事項(xiàng)總代價(jià)約為人民幣137.88億元。

三日之后，9月21日，融創(chuàng)宣布擬通過(guò)定增入股金科地產(chǎn)，以40億元認(rèn)購(gòu)16.96%的股份，成為其第二大股東。11月30日，融創(chuàng)宣布繼續(xù)買(mǎi)入金科，斥資8.39億元，持股比例達(dá)到20%。

11月30日，孫宏斌又從許家印手中將嘉凱城位于青島項(xiàng)目的股權(quán)以36.63億元的價(jià)格收入囊中。但收購(gòu)該項(xiàng)目還要加上嘉凱城青島項(xiàng)目的貸款，因此融創(chuàng)在該項(xiàng)目上的成本為102.08億元。

孫宏斌將2016年定義為融創(chuàng)的新起點(diǎn)，銷(xiāo)售目標(biāo)為800億元，并將在2017年沖擊1000億元。

融創(chuàng)2016年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司收入總額約為105.86億元，與2015年同期相比增加94.5%，盈利約21.62億元，毛利約14.06億元，毛利率約13.3%，在借貸方面，截至6月30日，融創(chuàng)借貸總額由2015年底的417.98億元增加至627.98億元。目前公司現(xiàn)金余額為401.47億元，負(fù)債總額約為1279億元，凈負(fù)債率為85.1%，而上一期（截至2015年12月31日）公司的凈負(fù)債率是75.9%。

有開(kāi)發(fā)商對(duì)澎湃新聞表示，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)拿到的地塊雖然可能會(huì)在價(jià)格方面有一定的優(yōu)勢(shì)，如可以控制購(gòu)地成本，但同時(shí)也會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如拆遷、審批、股權(quán)、債務(wù)等問(wèn)題，而且從拿地到開(kāi)發(fā)會(huì)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，而這個(gè)時(shí)間有時(shí)會(huì)比較久。但通過(guò)招拍掛方式拿到的是“凈地”，拿地之后可以免去上述問(wèn)題。

不過(guò)，孫宏斌并不這樣想。

在孫宏斌看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯中最重要的是土地價(jià)格。“我看了很多公司，一種是現(xiàn)金流沒(méi)有問(wèn)題，但土地價(jià)值有問(wèn)題，然后運(yùn)轉(zhuǎn)就轉(zhuǎn)出一個(gè)窟窿；第二類(lèi)公司是土地價(jià)值沒(méi)問(wèn)題，但現(xiàn)金流有問(wèn)題，因此活不下去。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，第二類(lèi)的企業(yè)可能更好一點(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)主要看中的是土地價(jià)值。”

后續(xù)現(xiàn)金流將經(jīng)受考驗(yàn)

孫宏斌除了在并購(gòu)市場(chǎng)上連續(xù)出手之外，在土地市場(chǎng)上也沒(méi)有松懈。自2016年1月份開(kāi)始，融創(chuàng)就頻繁出現(xiàn)在全國(guó)各地的土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)上。

1月份，融創(chuàng)在杭州先以23000元/平方米高價(jià)拿下錢(qián)江新城江河匯流區(qū)地塊，隨后，又在泛城東新城地塊競(jìng)拍中以16500元/平方米刷新該區(qū)域土地樓面價(jià)紀(jì)錄。

3月24日，融創(chuàng)以總價(jià)27.5億元拍下合肥政務(wù)區(qū)地塊，溢價(jià)率達(dá)到400%，刷新該區(qū)域總價(jià)紀(jì)錄。5月11日，融創(chuàng)一舉拿下上海松江地住宅用地，樓板價(jià)38000元/平方米，溢價(jià)率112%，刷新區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄。

5月18日，融創(chuàng)在太原以18.1億元、樓板價(jià)5430元/平方米摘地。

2016年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備總面積約為3775萬(wàn)平方米。在大舉拿地之后，融創(chuàng)在上半年的凈利潤(rùn)僅為1.03億元，較去年同期減少91.8%。

但這并未阻擋融創(chuàng)繼續(xù)拿地的步伐，進(jìn)入下半年以來(lái)，融創(chuàng)繼續(xù)在土地市場(chǎng)發(fā)力。

8月16日，融創(chuàng)以28.9億元競(jìng)得武漢東西湖住宅地塊，樓面價(jià)約11000元/平方米，溢價(jià)率397%。

8月18日，融創(chuàng)在鄭州的土地市場(chǎng)出手，以25.54億元拿下鄭政東出[2016]13號(hào)地塊，折合樓板價(jià)36000元/平方米，溢價(jià)率142.31%。

同一日，融創(chuàng)在杭州的土地市場(chǎng)上也斬獲一幅地塊。杭州申花板塊以32.2億元的總價(jià)拿下慶隆單元FG01-R21-03地塊，樓板價(jià)34000元/平方米，溢價(jià)率為76.4%。

除此之外，在8月24日和25日兩天之內(nèi)，融創(chuàng)揮金67.8億元在天津拿下三宗地塊。

8月24日，天津津東麗津（掛）2016-104號(hào)地塊，經(jīng)過(guò)202輪競(jìng)拍后，融創(chuàng)以總價(jià)30.8億拿下該地塊，溢價(jià)率177%，整體樓面價(jià)19049元/平米。

接下來(lái)的津東麗津（掛）2016-105號(hào)地塊，同樣是融創(chuàng)拿下，成交總價(jià)30.2億，樓面價(jià)18035元/平米，溢價(jià)率182%。

8月25日，融創(chuàng)再次出現(xiàn)在天津的土地交易中心，以6.8億元買(mǎi)入天津地標(biāo)路段南京路沿線(xiàn)1宗商業(yè)金融業(yè)建設(shè)用地，溢價(jià)率70%。

融創(chuàng)在短期內(nèi)拿到不少地塊，在后續(xù)的開(kāi)發(fā)中對(duì)公司現(xiàn)金流是一個(gè)很大的考驗(yàn)。上述開(kāi)發(fā)商表示，融創(chuàng)可以選擇與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，這樣不僅可以控制風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還可以降低成本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。