國(guó)家放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格 海南暫執(zhí)行原政策

2014年11月下旬以來(lái)，國(guó)家發(fā)展改革委會(huì)同有關(guān)部門(mén)先后印發(fā)了8個(gè)文件，放開(kāi)24項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格。其中，非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格和住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)價(jià)格此次被列入“指導(dǎo)地方放開(kāi)9項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格”之列。相關(guān)信息一出，引起市民普遍熱議。尤其是與百姓生活密切相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)和停車(chē)費(fèi)，是否會(huì)隨著放開(kāi)掀起漲價(jià)潮，受訪業(yè)主對(duì)此普遍擔(dān)憂。省物價(jià)局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前，我省仍執(zhí)行原政府指導(dǎo)定價(jià)政策，放開(kāi)政策正在研究。他表示，即便價(jià)格放開(kāi)，政府仍會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管。

物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)漲價(jià)需備案

據(jù)了解，2014年10月11日海南省物價(jià)局和海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合出臺(tái)的《海南省物價(jià)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），明確普通住宅服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由省物價(jià)主管部門(mén)會(huì)同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)根據(jù)普通住宅物業(yè)類(lèi)型、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)成本等情況，制定與物業(yè)服務(wù)等級(jí)相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定或由業(yè)主共同決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

《辦法》規(guī)定，普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則上不得超過(guò)相應(yīng)等級(jí)政府指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)，確需突破政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)經(jīng)成本監(jiān)審、組織論證后，按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則核定。

普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行備案制度，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新辦理備案手續(xù)。

根據(jù)規(guī)定，我省普通住宅物業(yè)服務(wù)分4個(gè)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每級(jí)分3個(gè)類(lèi)別，其中最高級(jí)別一級(jí)高層，2.0元/平方米·月，允許浮動(dòng)幅度±20%，也就是說(shuō)，目前，我省普通住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)最高不得高于2.4元/平方米·月。另外，最低級(jí)四級(jí)高層1.00元/平方米·月，多層帶電梯，0.80元/平方米·月，多層0.50元/平方米·月。

停車(chē)費(fèi)

具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門(mén)定

省物價(jià)局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前，我省小區(qū)物業(yè)管理區(qū)的停車(chē)費(fèi)也執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各市縣物價(jià)主管部門(mén)制定。

據(jù)悉，目前海口市關(guān)于各類(lèi)車(chē)輛停車(chē)還是按照2012年4月25日發(fā)布的《關(guān)于?？谑懈黝?lèi)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》標(biāo)準(zhǔn)來(lái)施行，通知明確規(guī)定?？诔擎?zhèn)住宅區(qū)等配套停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。

根據(jù)通知規(guī)定，?？谑谐擎?zhèn)住宅區(qū)、寫(xiě)字樓等配套停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為，12座以下或1噸以下的，露天停車(chē)場(chǎng)、簡(jiǎn)易停車(chē)棚、架空（地面）停車(chē)庫(kù)以及地下停車(chē)場(chǎng)的臨時(shí)位均為3元/次，過(guò)夜5元，而固定位則每月分別為90元、120元、180元、210元等。

昨日上午記者走訪了多個(gè)小區(qū)。各小區(qū)的露天臨時(shí)停車(chē)均為海南省物價(jià)局規(guī)定的3元/次，5元過(guò)夜，包月為90元，但關(guān)于地下停車(chē)的收費(fèi)，各小區(qū)均有不同。耀江花園小區(qū)地下停車(chē)位260元/月（不包含60元車(chē)位管理費(fèi)），濱江海岸小區(qū)為210元/月。置地花園小區(qū)地下停車(chē)位大部分被買(mǎi)下，僅剩少部分用于租用，價(jià)格為250元/月。

業(yè)主擔(dān)憂

價(jià)格放開(kāi)物業(yè)公司亂漲價(jià)

一旦價(jià)格放開(kāi)，意味著?？谧罡?.4元/平方米·月的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上限或許進(jìn)入歷史，停車(chē)費(fèi)也不再有最低標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，?？诒姸鄻I(yè)主憂慮，價(jià)格放開(kāi)導(dǎo)致普遍提價(jià)。

“不需要到政府備案，就怕物業(yè)公司會(huì)隨意漲價(jià)?！焙？诩t城湖路國(guó)托公寓小區(qū)居民田女士表示，早上一看到相關(guān)新聞，她就開(kāi)始擔(dān)心?！耙黄矫诐q2毛錢(qián)，100平米就要20塊錢(qián)，每個(gè)月就要多出20多元，一年要多交200多元。”田女士說(shuō)，再加上停車(chē)費(fèi)，一旦上漲，每年開(kāi)支又要多好幾百。

海口市南海大道一小區(qū)居民林先生最擔(dān)心停車(chē)費(fèi)上漲?！靶^(qū)的車(chē)位大多被開(kāi)發(fā)商賣(mài)給業(yè)主了，臨時(shí)停車(chē)位不多，車(chē)位本身就緊張，價(jià)格一旦放開(kāi)，停車(chē)費(fèi)肯定要漲。”林先生希望，價(jià)格放開(kāi)后，業(yè)主能在定價(jià)上真正的發(fā)揮作用，而不是僅僅物業(yè)說(shuō)了算。

據(jù)悉，按發(fā)改委此次發(fā)文規(guī)定，放開(kāi)“住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)”后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車(chē)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接受業(yè)主的委托，按照停車(chē)服務(wù)合同約定，向住宅小區(qū)業(yè)主或使用人提供停車(chē)場(chǎng)地、設(shè)施以及停車(chē)秩序管理服務(wù)所收取的費(fèi)用。

但在?？?，很多住宅小區(qū)并沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，放開(kāi)“住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)”與放開(kāi)“非保障性住房物業(yè)服務(wù)”一樣，面臨著沒(méi)有業(yè)委會(huì)監(jiān)督約束物業(yè)管理公司制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

?？邶埨ツ下风娬\(chéng)大廈小區(qū)業(yè)主姚女士表示，該小區(qū)并沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)?！昂芏鄻I(yè)主常年住在省外，房子都是租出去的，根本不關(guān)心物業(yè)費(fèi)的高低。”姚女士說(shuō)，如果物業(yè)公司決定漲價(jià)，沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主們又有很多不在當(dāng)?shù)?，她?dān)心會(huì)陷入物業(yè)擅自漲價(jià)的尷尬。

但也有業(yè)主表示，有政府監(jiān)管，并不擔(dān)心物業(yè)公司會(huì)隨便漲價(jià)?！拔飿I(yè)服務(wù)價(jià)格放開(kāi)也不一定是壞事，市場(chǎng)調(diào)節(jié)，優(yōu)勝劣汰，業(yè)主也有了更多的自主選擇權(quán)。”?？趨R宇金城小區(qū)的業(yè)主吳女士認(rèn)為，“再說(shuō)政府也肯定會(huì)進(jìn)行監(jiān)管的，所以也沒(méi)什么好擔(dān)心的?！?/p>

家住在海口市鐘誠(chéng)大廈的姚女士表示，價(jià)格放開(kāi)，并不意味著物業(yè)想漲就漲，這需要跟業(yè)主共同商量，也是跟整個(gè)市場(chǎng)是相適應(yīng)的。

物業(yè)說(shuō)法

一旦放開(kāi)會(huì)適當(dāng)調(diào)整價(jià)格

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司負(fù)責(zé)人對(duì)價(jià)格放開(kāi)有期待也有擔(dān)憂。多數(shù)負(fù)責(zé)人表示，一旦放開(kāi)，會(huì)適當(dāng)調(diào)整價(jià)格。

“政府放開(kāi)定價(jià)，不光對(duì)我們物業(yè)公司，對(duì)業(yè)主也是有好處的?！焙？谑屑t城湖路國(guó)托公寓小區(qū)物業(yè)管理處張主任表示，即便放開(kāi)，物業(yè)公司也不能隨便漲價(jià)，而是要經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的同意。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰的原則，業(yè)主可以選擇滿意的物業(yè)公司，解聘不滿意的公司。

“10多年了，物價(jià)一直再漲，我們的物業(yè)費(fèi)還是9毛一平米，沒(méi)漲過(guò)。”張主任表示，管理人員的工資卻已經(jīng)翻番。他表示，一旦價(jià)格放開(kāi)，或許會(huì)根據(jù)運(yùn)營(yíng)成本調(diào)整價(jià)格。

多數(shù)受訪物業(yè)公司表示，目前的運(yùn)營(yíng)成本太高，如果放開(kāi)，還是希望物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)能漲一些。

然而，部分物業(yè)公司對(duì)于價(jià)格放開(kāi)表示了擔(dān)憂?！皼](méi)有政府部門(mén)的備案和批文，小區(qū)和業(yè)主委員會(huì)就價(jià)格沒(méi)法達(dá)成一致，或者業(yè)主不承認(rèn)我們的價(jià)格，以后的工作會(huì)更難做?！焙？邶埨ツ下芬恍^(qū)物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人介紹。

部門(mén)

我省正研究相關(guān)政策

據(jù)省物價(jià)局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，我省上個(gè)月已經(jīng)接到了國(guó)家發(fā)改委的相關(guān)意見(jiàn)。目前，我省物價(jià)部門(mén)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)正聯(lián)合研究放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格和住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)價(jià)格的相關(guān)政策。

省物價(jià)局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，一旦兩項(xiàng)收費(fèi)價(jià)格放開(kāi)，政府將不再介入定價(jià)，而是把定價(jià)交給市場(chǎng)調(diào)節(jié)。對(duì)于部分業(yè)主擔(dān)心放開(kāi)后，價(jià)格會(huì)上漲，該負(fù)責(zé)人表示，適當(dāng)?shù)纳蠞q無(wú)可避免，但是，市場(chǎng)是個(gè)無(wú)形的杠桿，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)的存在和優(yōu)勝劣汰的法則，漲價(jià)也會(huì)在業(yè)主能接受的范圍?！胺砰_(kāi)后雖然不需要到政府部門(mén)備案，但是依然需要物業(yè)和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，簽訂合同，并明碼標(biāo)價(jià)?！痹撠?fù)責(zé)人表示，如果業(yè)主不滿意，可以解聘物業(yè)，另外聘請(qǐng)其他物業(yè)。同時(shí)，政府依然會(huì)在監(jiān)管環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，比如對(duì)于未明碼公示收費(fèi)、價(jià)格欺詐、壟斷收費(fèi)等行為，有關(guān)部門(mén)將會(huì)嚴(yán)厲查處。

按照發(fā)改委此次的規(guī)定，放開(kāi)“住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)”后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車(chē)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接受業(yè)主的委托，按照停車(chē)服務(wù)合同約定，向住宅小區(qū)業(yè)主或使用人提供停車(chē)場(chǎng)地、設(shè)施以及停車(chē)秩序管理服務(wù)所收取的費(fèi)用。部分業(yè)主擔(dān)心，自己所在的小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，價(jià)格放開(kāi)后，物業(yè)會(huì)不會(huì)單方面制定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。“我省確實(shí)有一些小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)。”該負(fù)責(zé)人表示，價(jià)格放開(kāi)，一定程度上能促進(jìn)一些小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。

協(xié)會(huì)

建議聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

?？谑形飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，物業(yè)管理收費(fèi)雖然放開(kāi)，但是，物管服務(wù)的定價(jià)不是物業(yè)公司一方說(shuō)了算，而是要與業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)溝通，征得對(duì)方同意，并簽訂合同，物管公司需要實(shí)行菜單式服務(wù)，實(shí)行明碼實(shí)價(jià)。“如果業(yè)主認(rèn)為現(xiàn)在的收費(fèi)高，甚至可以要求物業(yè)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！痹撠?fù)責(zé)人認(rèn)為，放開(kāi)后，業(yè)主其實(shí)掌握了一定的主動(dòng)權(quán)。

該負(fù)責(zé)人同時(shí)建議，如果業(yè)主對(duì)物業(yè)的收費(fèi)產(chǎn)生質(zhì)疑，可以聘請(qǐng)第三方的專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行核算，根據(jù)服務(wù)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。