北京樓市成交正在步入寒冬期,來自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,調(diào)控之后,北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以內(nèi)的低位水平。年末開盤項(xiàng)目的認(rèn)購比重明顯降低。業(yè)內(nèi)專家表示,在長效調(diào)控的作用下,北京樓市將再度進(jìn)入“三年一周期”的下行通道,明年新房市場成交量將持續(xù)低位。
5個項(xiàng)目上周入市
據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,12月第二周(12月5日-12月11日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交1541套,成交面積19.35萬平方米,環(huán)比分別增加9%、25%。與此同時,上周北京商品住宅成交均價高達(dá)46064元/平方米,環(huán)比小幅上漲。調(diào)控之后,北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以內(nèi)的低位水平。
從供應(yīng)看,據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,12月第二周北京商品住宅市場共計(jì)有5個項(xiàng)目入市,其中包括橡林郡、國門智慧城兩個純新盤,以及天潤香墅灣3個老項(xiàng)目后期,5個項(xiàng)目共新增商品住宅2677套,預(yù)售許可面積23.3萬平方米,環(huán)比之前一周分別增加115%、47%。而截至11日,12月已有12個項(xiàng)目開盤銷售,不僅超出此前預(yù)期,且新增供應(yīng)達(dá)到3922套,已超過10月以及11月全月供應(yīng)量,達(dá)到調(diào)控后的一個供應(yīng)小高峰。上周積極入市的2個新項(xiàng)目,橡林郡和國門智慧城均為中小型房企開發(fā),由此透露出開發(fā)商在保障現(xiàn)金流穩(wěn)健的訴求下正在加速推盤的市場現(xiàn)狀。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析,調(diào)控后北京樓市成交雖然出現(xiàn)低迷之勢,但是仍有單盤熱銷的個案出現(xiàn),顯見市場需求仍然存在,且市場供應(yīng)的相對真空階段,性價比高的項(xiàng)目更易集中有效購房需求,因此一些項(xiàng)目出于搶占市場機(jī)會的目的抓緊入市,為12月供應(yīng)的“小高峰”奠定了市場基礎(chǔ)。另外,北京的緊縮調(diào)控較大概率將持續(xù)相當(dāng)長的周期,目前北京庫存也出現(xiàn)了階段性的止跌回升,在調(diào)控的影響力尚未全面顯現(xiàn)之時搶跑市場、回籠資金,也有利于房企增強(qiáng)抵御市場寒冬的能力。
認(rèn)購比重明顯降低
從入市項(xiàng)目的市場表現(xiàn)來看,其中橡林郡開盤當(dāng)天去化50%左右,天潤香墅灣1號當(dāng)天認(rèn)購率近七成,相比此前旺銷局面,年末開盤項(xiàng)目的認(rèn)購比重明顯降低。
郭毅分析,認(rèn)購比重降低的原因之一在于老項(xiàng)目的開盤價格依然堅(jiān)挺,甚至仍保持著小幅上漲的態(tài)勢。比如位于平谷的天潤香墅灣1號,相比7月開盤均價上調(diào)了10%左右。老項(xiàng)目具有一定的品牌優(yōu)勢,進(jìn)入銷售后期的產(chǎn)品及配套溢價較高,因此能夠支撐項(xiàng)目的漲價。但在當(dāng)前嚴(yán)峻的調(diào)控形勢下,購房杠桿的降低,與項(xiàng)目漲價疊加,將不可避免地影響到銷量,因此開盤售罄的可能性隨之大大減少。
而在項(xiàng)目客戶積累量不足,無法創(chuàng)造項(xiàng)目一舉售罄的熱銷佳績的背景下,房企依然急于推盤,顯示出對后市走勢的信心不足。以純新盤橡林郡為例,開盤價格在7萬元/平米左右,相比與之緊臨的華潤·萬橡府前期住宅的清盤價格還低了1萬元/平米左右,且橡林郡為中小戶型產(chǎn)品,開盤當(dāng)天也僅去化五成。“在蓄客不足的情況下依然強(qiáng)行入市,顯露出開發(fā)商的焦灼心理。”郭毅分析。
自住房交易迎來高峰
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),12月上旬(1-10日),北京自住型商品房再迎交易高峰,網(wǎng)簽量達(dá)1296套。
交易的主力是首創(chuàng)悅榕匯和住總?cè)f科·TBD萬科天地兩個項(xiàng)目。兩項(xiàng)目10月入市,均價都在2.1萬元每平米左右,而且房源量較大,共有自住房1700余套。因此,兩項(xiàng)目進(jìn)入“選房簽約”階段以后,帶來了北京自住房交易量的爆發(fā)。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,自住型商品房是北京市較為特殊的一個制度設(shè)計(jì),從2015年3月至2016年9月,在過往的18個月里,自住型商品房的持續(xù)供應(yīng)對穩(wěn)定北京房價,抑制房價過快上漲起到了重要作用,這也是與上海和深圳相比,北京房價上漲幅度較小,調(diào)控房價手段更有力的重要原因。
按照過往幾年的規(guī)律,年底都將迎來自住型商品房的供應(yīng)和交易高峰,2016年也將延續(xù)此規(guī)律,隨著今年年底前多個自住房項(xiàng)目的入市,將對平抑北京房價、穩(wěn)定市場預(yù)期起到重要作用。
郭毅認(rèn)為,調(diào)控之后,北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以內(nèi)的低位水平,一方面是對于需求側(cè)嚴(yán)厲調(diào)控的市場影響正在逐步顯現(xiàn),另一方面也是受到市場供應(yīng)不利的制約。但是,由于12月份部分項(xiàng)目積極入市,預(yù)計(jì)接下來的12月中下旬市場成交將出現(xiàn)一波回?fù)P。盡管如此,在長效調(diào)控的作用下,北京樓市將再度進(jìn)入“三年一周期”的下行通道,明年新房市場成交量將持續(xù)低位。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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