前11月土地成交價(jià)款增21.4% 住宅用地供應(yīng)需加快

海通證券發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告稱(chēng)，根據(jù)過(guò)往政府表態(tài)和當(dāng)前行業(yè)發(fā)展階段，構(gòu)建多層次供應(yīng)體系，圍繞低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有約束來(lái)推進(jìn)仍是趨勢(shì)。

受新一輪房地產(chǎn)調(diào)控影響，11月，全國(guó)土地平均購(gòu)置價(jià)格環(huán)比明顯下滑。

12月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)。1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19046萬(wàn)平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款7777億元，增長(zhǎng)21.4%，增速提高4.7個(gè)百分點(diǎn)。

其中土地購(gòu)置面積降幅持續(xù)收窄，價(jià)格增長(zhǎng)則進(jìn)一步擴(kuò)大，一些機(jī)構(gòu)分析，土地市場(chǎng)仍處在量?jī)r(jià)齊漲局面。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在防止土地市場(chǎng)泡沫進(jìn)一步推升房地產(chǎn)泡沫的政策思路下，尤其在熱點(diǎn)城市，土地供應(yīng)政策和機(jī)制正在發(fā)生改變。

土地市場(chǎng)降溫仍未夠

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，作為調(diào)控重點(diǎn)的土地市場(chǎng)，降溫趨勢(shì)明顯。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19046萬(wàn)平方米，同比下降4.3%，降速連續(xù)第三個(gè)月收窄，比1-10月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。土地成交價(jià)款7777億元，增長(zhǎng)21.4%，漲幅創(chuàng)下年內(nèi)新高。

而就11月當(dāng)月而言，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，土地購(gòu)置面積達(dá)到2173萬(wàn)平方米，為今年6月份以來(lái)的新高。同時(shí)，當(dāng)月土地成交價(jià)款為1013億元，環(huán)比略有下滑。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)測(cè)算，11月當(dāng)月土地平均購(gòu)置價(jià)格為4661.8元/平方米，比10月的6109.4元/平方米，下降了約23.7%。這與10月份當(dāng)月土地購(gòu)置價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)約30.1%，形成較大落差。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，10、11兩月土地購(gòu)置價(jià)格出現(xiàn)這樣的波動(dòng)，主要是由于各熱點(diǎn)城市地方政府近期在拿地方面進(jìn)行了積極有效的政策管控，抑制了地價(jià)上漲趨勢(shì)。但這也導(dǎo)致部分熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市的土地價(jià)格，上漲預(yù)期加大，如何從長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制進(jìn)行土地價(jià)格的管控，值得各地土地交易和房企等部門(mén)的思考。

同時(shí)，一些機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)分化現(xiàn)象依舊明顯。

同策咨詢(xún)研究部發(fā)布的12月全國(guó)土地市場(chǎng)月報(bào)顯示，11月，除二線(xiàn)城市外，一線(xiàn)，三四線(xiàn)城市的宅地溢價(jià)率均呈現(xiàn)不同程度的上揚(yáng)。其中，一線(xiàn)城市本月溢價(jià)率為38%，二線(xiàn)城市本月雖下滑11個(gè)百分點(diǎn)至61%，仍處于高位，已連續(xù)9個(gè)月高于50%，遠(yuǎn)超一線(xiàn)城市；三四線(xiàn)城市的溢價(jià)水平較上個(gè)月也有所上揚(yáng)，本月達(dá)29%。

對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，如果不能增加商品住宅的土地供應(yīng)，就難以避免房企拼命爭(zhēng)搶土地，土地的高溢價(jià)率也無(wú)法避免。

土地市場(chǎng)調(diào)控分化

全國(guó)不同地區(qū)樓市的進(jìn)一步分化，也使得各地的調(diào)控思路有所不同，在加大土地供應(yīng)、改善土地供應(yīng)模式和收緊土地出讓政策等手段中，各有側(cè)重。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，新一輪調(diào)控中，一些過(guò)去曾希望通過(guò)增大供地規(guī)?？刂频貎r(jià)的城市，在企業(yè)非理性拿地的逼迫下，開(kāi)始采取行政手段，收緊土地出讓政策。

以合肥為例。合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌介紹，今年上半年，合肥樓市火爆，為了防止地價(jià)泡沫進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，當(dāng)?shù)卣?月曾出臺(tái)加大住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，提出下半年每月推出1000畝住宅用地，10月又提出年內(nèi)再供應(yīng)5000畝。

不過(guò)，住宅用地供應(yīng)兩度加碼，都未能抑制市場(chǎng)拿地?zé)崆?，因此?1月，合肥開(kāi)始采取并聯(lián)拍賣(mài)、最高限價(jià)、搖號(hào)拍地的組合方式。規(guī)定多塊土地出讓同時(shí)進(jìn)行，且開(kāi)發(fā)商只能參與其中1宗居住用地的競(jìng)買(mǎi)；地塊價(jià)格不得高于或等于地塊所在區(qū)域歷史最高成交價(jià)，最高有效報(bào)價(jià)者有相同的，直接通過(guò)電子搖號(hào)的方式?jīng)Q出最后的競(jìng)得房企。

這一政策效果顯著，11月30日，合肥拍賣(mài)8宗地塊，其中6宗在最高限價(jià)前結(jié)束拍賣(mài)。

而對(duì)于一直以來(lái)，就存在著土地供應(yīng)嚴(yán)重不足、高價(jià)地頻出導(dǎo)致土地出讓政策偏緊的一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，在新一輪調(diào)控后，其住宅用地供應(yīng)，節(jié)奏明顯加快。

上述同策咨詢(xún)報(bào)告顯示，11月，一線(xiàn)城市住宅用地成交26宗、172萬(wàn)平米，成交塊數(shù)較上個(gè)月增加19宗，成交面積環(huán)比大幅上揚(yáng)5.35倍。

以2016年住宅用地市場(chǎng)已實(shí)際落幕的北京為例，9月份以來(lái)，北京陸續(xù)成交了6宗含住宅用地的建設(shè)用地，面積達(dá)到了39.93萬(wàn)平方米，接近全年此類(lèi)用地面積的一半。

同時(shí)，北京年末推出企業(yè)自持商品住房地塊，探索長(zhǎng)租模式和住宅供地體制改革，也被認(rèn)為是土地市場(chǎng)調(diào)控政策轉(zhuǎn)變的信號(hào)。

12月11日，海通證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告稱(chēng)，根據(jù)過(guò)往政府表態(tài)和當(dāng)前行業(yè)發(fā)展階段，構(gòu)建多層次供應(yīng)體系，圍繞低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有約束來(lái)推進(jìn)仍是趨勢(shì)。

報(bào)告認(rèn)為，目前絕大部分購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)房需求和購(gòu)買(mǎi)能力均不屬于高端市場(chǎng)，對(duì)于中端和低端要堅(jiān)持市場(chǎng)和行政保障并存的調(diào)控形式。未來(lái)可嘗試采取增加保有環(huán)節(jié)成本，或者是加大交易稅等手段增加高端需求的潛在成本，間接補(bǔ)貼租賃房市場(chǎng)。與此同時(shí)，加大普通住房和保障房市場(chǎng)土地供應(yīng)，滿(mǎn)足市場(chǎng)正常的剛性需求和改善需求。對(duì)于本身已經(jīng)無(wú)能力進(jìn)入商品化市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者，通過(guò)保障房、公租房等非市場(chǎng)化手段解決其居住問(wèn)題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。