中國樓市拐點或已顯現(xiàn) 房地產(chǎn)開發(fā)3指標同步放緩

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1至10月回落0.1個百分點。這是房地產(chǎn)投資增速連續(xù)四個月上漲后首現(xiàn)下滑。除此之外，前11個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、房屋新開工面積增速均有所回落，房地產(chǎn)開發(fā)三大指標同步放緩。

另一項百城價格指數(shù)顯示，曾是本輪全國房價上漲領(lǐng)頭羊的深圳市，11月樣本均價為55040元，環(huán)比跌0.20%，是一線城市中率先下跌的城市。在以二手房交易為主的北京市，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，12月上旬北京全市二手住宅共網(wǎng)簽4955套，與11月上旬相比下降27.6%，同比2015年同期下降23.7%。

這些數(shù)據(jù)表明，樓市調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮了作用。今年以來，為實現(xiàn)去庫存的政策目標，通過金融鼓勵等方式支持家庭購買住房，由于樓市需求長期壓制以及貨幣供應量較大，造成了一種房價暴漲的預期，而購房者過于集中涌向一二線城市的樓市，最終的確也出現(xiàn)了房價上漲的結(jié)果。為了防范房價暴漲帶來的金融風險，中國政府采取了嚴格的調(diào)控政策。

考慮到樓市“一放就漲，一收就跌”的規(guī)律，調(diào)控成為決定市場走勢的主要因素，人們擔心，樓市政策持續(xù)收緊會導致房地產(chǎn)市場明顯降溫，會不會出現(xiàn)斷崖式下滑？應當說，每一次調(diào)控都會影響到需求縮量，而且持續(xù)的抑制本身會給供給市場帶來壓力，必然會出現(xiàn)降價銷售的現(xiàn)象。但大部分時候，這種通過下跌刺激銷售的方式并不明顯，因為開發(fā)商基于經(jīng)驗，很清楚囤積時間更長一點就可能等到調(diào)控放松，出現(xiàn)量價齊升的“好日子”。

但是，這一次市場的心態(tài)發(fā)生了變化，主要基于兩個事實。一個是，這一輪房價上漲的一個重要特征是金融化。對于購買者而言，由于貨幣總量擴大，在央行降低首付比例的背景下，很多購房者通過首付貸等金融形式，高杠桿買房或炒房，造成真實的首付比更低；其次，由于資金成本過低，一些開發(fā)商通過層層杠桿高價拿地，推高了地價，從而也推高了房價。這種過度杠桿化為此次樓市調(diào)控帶來不穩(wěn)定因素。

另外一個事實是，中國的金融環(huán)境發(fā)生了變化。此輪房價上漲是基于偏寬松的貨幣政策，這里面包括較低利率以及規(guī)模上的大幅增加。但是，明年貨幣政策可能發(fā)生轉(zhuǎn)變。首先，中國物價水平在持續(xù)的上漲，存在一定的通脹壓力。而同期，美國加息預期比較強烈，美元指數(shù)的強勢也帶來人民幣貶值的壓力。因此，市場預期未來貨幣政策可能會收緊，以抵御通脹、人民幣貶值預期等。

考慮到特朗普就任后采取經(jīng)濟政策可能給中國帶來的不確定性，明年中國經(jīng)濟很重要的一個內(nèi)容可能是降杠桿，提前“排雷”，而這必然需要一個偏緊的貨幣環(huán)境。與此同時，中國宏觀經(jīng)濟政策可能走“緊貨幣，寬財政”的道路。種種跡象都表明，貨幣政策將發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)變，這對已經(jīng)受到嚴格調(diào)控的樓市而言，是“雪上加霜”。

當然，這并不等于樓市會因宏觀經(jīng)濟而出現(xiàn)風險，鑒于目前的價位過高，而今年上漲的幅度太大，一定幅度的下跌是必然的，也是市場健康發(fā)展的前提。相反，由杠桿驅(qū)動的脫離基本購買力的價格水平也難以維持，它需要經(jīng)濟經(jīng)過一個時期的高速增長才能消化，而在這個過程中，回落是市場規(guī)律的體現(xiàn)。

但是，我們不能坐等市場在調(diào)控下不斷的反復，而要通過改革讓房地產(chǎn)進入一個良性的發(fā)展軌道。12月9日，中共中央政治局召開會議，提出加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。希望這個機制盡快建立起來，讓樓市擺脫調(diào)控與反彈的不良循環(huán)，因為這個循環(huán)可能會積累金融風險。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。