市場(chǎng)持續(xù)觀望 深圳樓市短期內(nèi)持續(xù)僵持

上周（12.5-12.11）深圳樓市依然平淡，延續(xù)著12月開(kāi)局的表現(xiàn)。接近年底，為提高銷(xiāo)售，樓盤(pán)暖場(chǎng)活動(dòng)逐漸增多，成交也稍有增加。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，上周有清鳳創(chuàng)投大廈開(kāi)盤(pán)和益田米蘭公館公寓進(jìn)行順?shù)N。其中清鳳創(chuàng)投大廈推出商務(wù)公寓約171套，但是目前客戶仍以觀望居多。從趨勢(shì)來(lái)看，政策的影響將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，市場(chǎng)恢復(fù)情況不容樂(lè)觀，買(mǎi)賣(mài)雙方僵持狀態(tài)短期內(nèi)難以得到緩解。

新政之后，深圳樓市一度低迷，二手住宅均價(jià)連續(xù)兩月下跌。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，11月二手住宅成交均價(jià)再跌3.7個(gè)百分點(diǎn)，為54670元/㎡。全市成交量也減少1成，僅有5679套，不到7月水平。由于市場(chǎng)在新政后急轉(zhuǎn)直下，之后的兩個(gè)月量?jī)r(jià)跌幅均有收窄。作為市場(chǎng)的先行指標(biāo)，深圳中原經(jīng)理指數(shù)和報(bào)價(jià)指數(shù)上周雙雙回升，市場(chǎng)信心有所好轉(zhuǎn)。

據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，11月深圳市二手住宅成交均價(jià)再跌3.7個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)跌破5.5萬(wàn)/㎡。各區(qū)成交均價(jià)持續(xù)下跌，但跌幅收窄。新房市場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)開(kāi)始增多，入市項(xiàng)目也在增多，打破了新政后沉寂，促進(jìn)市場(chǎng)合理定價(jià)，進(jìn)而帶動(dòng)二手成交預(yù)期好轉(zhuǎn)。從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，上周深圳中原經(jīng)理指數(shù)和報(bào)價(jià)指數(shù)均有回升，且報(bào)價(jià)指數(shù)在新政后第三次波動(dòng)至榮枯線以上，訪客量減少速度放緩，市場(chǎng)信心有所回升。

政策調(diào)控后市場(chǎng)也在逐步適應(yīng)預(yù)期，預(yù)期也將影響未來(lái)成交。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，上周深圳中原經(jīng)理指數(shù)43.2%，回升2個(gè)百分點(diǎn)，是連續(xù)第二周回升。其中看跌經(jīng)理人減少近4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)理人對(duì)后市信心增強(qiáng)。深圳中原報(bào)價(jià)指數(shù)上周猛力回升至榮枯線以上，指數(shù)32.5%，環(huán)比上漲3個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格下調(diào)業(yè)主占比減少3個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)主對(duì)后市看跌情緒有所好轉(zhuǎn)。

上周67%的業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)，環(huán)比減少3個(gè)百分點(diǎn)，深圳中原報(bào)價(jià)指數(shù)強(qiáng)力回升至榮枯線以上。從調(diào)價(jià)區(qū)間的樣本房源占比來(lái)看，調(diào)價(jià)幅度在-5%~-1%區(qū)間段的占比最多，而上周環(huán)比減少2個(gè)百分點(diǎn)。相對(duì)而言，上調(diào)幅度在5%~10%區(qū)間段的占比大幅增加4個(gè)百分點(diǎn)，拉升了整體的調(diào)價(jià)幅度?？傮w來(lái)看，業(yè)主的預(yù)期調(diào)整較快，上周報(bào)價(jià)上調(diào)幅度較大。

從各區(qū)來(lái)看，上周福田、南山區(qū)域報(bào)價(jià)上調(diào)，南山區(qū)上調(diào)幅度最大接近1%。除此之外，鹽田報(bào)價(jià)下調(diào)幅度也有所收窄。整體來(lái)看，各區(qū)報(bào)價(jià)仍然有區(qū)域性差異，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的區(qū)域報(bào)價(jià)調(diào)整波動(dòng)性大。

根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，上周（12.05-12.11）一手住宅成交499套，成交面積5.1萬(wàn)㎡，環(huán)比分別下降25.5%和24.1%，備案成交均價(jià)依然維持在5字頭，為56000元/㎡。上周新房備案成交量跌破500套，處于低位水平，符合實(shí)際成交低迷的現(xiàn)狀。

上周（12.05-12.11）二手住宅共成交852套，成交面積約為8.5萬(wàn)㎡，成交套數(shù)環(huán)比下降3.7%，成交面積環(huán)比上升10.6%，成交均價(jià)為50083元/㎡。由于實(shí)際成交較低，備案成交套數(shù)依然也在逐漸減少，達(dá)到今年以來(lái)的低位，預(yù)計(jì)后期的備案量將會(huì)持續(xù)在低位震蕩。

展望后市，深圳中原研究中心認(rèn)為，接近年底，為提高銷(xiāo)售，各樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力度加大，新盤(pán)訪客指數(shù)也逐漸回升，對(duì)成交具有一定的促進(jìn)作用。目前新房、二手房均價(jià)都跌破了5.5萬(wàn)/平，但跌速放慢，市場(chǎng)低迷的情況有所好轉(zhuǎn)。市場(chǎng)預(yù)期也在震蕩，反映出成交背后的預(yù)期調(diào)整。從歷年的情況來(lái)看，政策之后的市場(chǎng)反映越來(lái)越快，市場(chǎng)適應(yīng)政策的能力也有所增強(qiáng)。但就目前來(lái)看，此次政策的消化周期與政策的影響成正比，市場(chǎng)恢復(fù)仍需時(shí)日。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。