調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力 11月北京等地樓市進(jìn)一步降溫

隨著北京“930政策”持續(xù)發(fā)力，十月份以來，北京樓市無論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，都在持續(xù)降溫，不僅成交量呈現(xiàn)大幅回落的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)也開始出現(xiàn)由升而降的趨勢(shì)。隨著調(diào)控政策各項(xiàng)細(xì)則的落地，相較于10月份的初步下探來說，11月份北京等地樓市開始進(jìn)一步降溫。

新房交易量大跌

據(jù)偉業(yè)我愛我家(博客,微博)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年11月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）成交量為6208套，較10月下降34％，較9月下降58．2％，創(chuàng)下了今年除春節(jié)所在的2月份之外的全年月度網(wǎng)簽量新低。

數(shù)據(jù)顯示，大戶型房源成交占比開始減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份，一居室成交占比大幅提升，40．1％的占比較10月多出了11．5個(gè)百分點(diǎn)，兩居室、三居室的占比則全面縮小。其中，兩居室占23．8％，較10月減少7．3個(gè)百分點(diǎn)，三居室占19．3％，較10月減少5．1個(gè)百分點(diǎn)。

此外，高總價(jià)豪宅成交占比也在減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份，成交均價(jià)超10萬元／平方米的項(xiàng)目共有7個(gè)，較10月減少了5個(gè)，成交量?jī)H為60套，較10月減少了27套。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“930新政”實(shí)施后，北京新房市場(chǎng)供需同時(shí)萎縮，導(dǎo)致交易量大幅回落。原因在于：一方面，在需求端，首付比例尤其是二套以及非普通住宅首付比例大幅提高后，部分資金實(shí)力相對(duì)有限的購(gòu)房家庭不得不放棄或暫緩了購(gòu)房計(jì)劃，與此同時(shí)，新政穩(wěn)定了樓市預(yù)期，購(gòu)房者心態(tài)從恐慌搶購(gòu)逐漸回歸理性，大部分購(gòu)房者都進(jìn)入了觀望狀態(tài)，市場(chǎng)需求因此大幅減少。另一方面，在供給端，前三季度市場(chǎng)的火熱，使得大部分開發(fā)商已超額完成全年指標(biāo)，在市場(chǎng)低迷的環(huán)境下，四季度開發(fā)企業(yè)入市動(dòng)力不足，整個(gè)新房市場(chǎng)的供給大幅下滑。供需兩端均陷入沉寂，使得11月北京的新房市場(chǎng)交易量大跌，尤其是受新政影響最大的大戶型、高總價(jià)的非普通住宅的成交跌幅更加明顯。

胡景暉表示，在“930新政”中，北京力推供給側(cè)改革，明確要加大自住房供應(yīng)力度，嚴(yán)格執(zhí)行“90／70”政策，可以預(yù)見的是，未來北京新房豪宅化的趨勢(shì)將被有效遏制，新房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加合理，中小戶型、中低價(jià)位的普通商品房以及自住型商品房的供應(yīng)量將陸續(xù)增加，這都將有效地滿足工薪階層家庭的首置或改善購(gòu)房需求，隨著中低價(jià)位、中小戶型項(xiàng)目供應(yīng)和交易量的增加，北京新房市場(chǎng)的整體房?jī)r(jià)也將繼續(xù)回落。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，自“十一”期間樓市政策全面收緊以來，11月多數(shù)城市市場(chǎng)成交呈現(xiàn)集體回落之勢(shì)。從數(shù)據(jù)相對(duì)完整的36個(gè)中原所監(jiān)測(cè)的城市來看，11月新建住宅成交面積環(huán)比下降20％，其中29個(gè)城市新房成交量下降。11月不僅各地成交量集體回落，房?jī)r(jià)漲幅也持續(xù)收窄。

二手房成交跌破2萬套

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年11月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽19369套，環(huán)比10月下降7．5％，與9月份相比大幅下跌36．5％?？v觀2016年至今，除去春節(jié)所在的2月以及受網(wǎng)簽系統(tǒng)技術(shù)更新影響的6月，北京二手住宅單月網(wǎng)簽量都在2萬套以上，11月不足2萬套說明調(diào)控政策立竿見影，市場(chǎng)熱度明顯下降。受政策影響，客戶心態(tài)更加理性，11月，每位成交客戶的平均看房次數(shù)明顯上升，達(dá)到3．09次。購(gòu)房人群決策周期的延長(zhǎng)，說明新政對(duì)穩(wěn)定樓市預(yù)期，平抑恐慌購(gòu)房氣氛起到了積極作用。

胡景暉表示，9月30日“京八條”新政實(shí)施后，北京二手房市場(chǎng)主要是在需求端出現(xiàn)了急劇萎縮。一方面，購(gòu)房家庭或是無力購(gòu)房，或是等待觀望，愿意此時(shí)出手的并不多，交易量也因此迅速下滑。另一方面，部分著急用錢或著急賣房改善的業(yè)主則著急出售，為完成交易，部分前期房?jī)r(jià)漲幅過快的區(qū)域和持有大戶型高總價(jià)非普通住宅的業(yè)主已經(jīng)開始主動(dòng)降價(jià)出售，房?jī)r(jià)整體已現(xiàn)回落勢(shì)頭，樓市調(diào)控效果顯著。

雖然在前三季度火熱市場(chǎng)的支撐下，2016年北京二手住宅交易量有望創(chuàng)造新的歷史高點(diǎn)，但在政策的持續(xù)調(diào)控下，四季度開始的二手市場(chǎng)降溫還將持續(xù)，并將延續(xù)至2017年。在經(jīng)歷了連續(xù)兩個(gè)月的交易需求和交易量的下滑后，業(yè)主報(bào)價(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)，隨著交易需求和交易量的持續(xù)低溫，房?jī)r(jià)還將進(jìn)一步回落。

張大偉預(yù)計(jì)，除北京外，后市各地房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄，更多城市或加入價(jià)格下跌行列。各地新房和二手房市場(chǎng)的整體成交量環(huán)比均有所回落，且非調(diào)控城市與調(diào)控城市成交降幅基本一致，表明22個(gè)城市政策收緊已令全國(guó)主要城市的市場(chǎng)行情都受到了波及。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。