調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力 11月北京等地樓市進一步降溫

隨著北京“930政策”持續(xù)發(fā)力，十月份以來，北京樓市無論是新房市場還是二手房市場，都在持續(xù)降溫，不僅成交量呈現(xiàn)大幅回落的態(tài)勢，房價也開始出現(xiàn)由升而降的趨勢。隨著調(diào)控政策各項細則的落地，相較于10月份的初步下探來說，11月份北京等地樓市開始進一步降溫。

新房交易量大跌

據(jù)偉業(yè)我愛我家(博客,微博)市場研究院統(tǒng)計，2016年11月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）成交量為6208套，較10月下降34％，較9月下降58．2％，創(chuàng)下了今年除春節(jié)所在的2月份之外的全年月度網(wǎng)簽量新低。

數(shù)據(jù)顯示，大戶型房源成交占比開始減少。據(jù)統(tǒng)計，11月份，一居室成交占比大幅提升，40．1％的占比較10月多出了11．5個百分點，兩居室、三居室的占比則全面縮小。其中，兩居室占23．8％，較10月減少7．3個百分點，三居室占19．3％，較10月減少5．1個百分點。

此外，高總價豪宅成交占比也在減少。據(jù)統(tǒng)計，11月份，成交均價超10萬元／平方米的項目共有7個，較10月減少了5個，成交量僅為60套，較10月減少了27套。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“930新政”實施后，北京新房市場供需同時萎縮，導致交易量大幅回落。原因在于：一方面，在需求端，首付比例尤其是二套以及非普通住宅首付比例大幅提高后，部分資金實力相對有限的購房家庭不得不放棄或暫緩了購房計劃，與此同時，新政穩(wěn)定了樓市預期，購房者心態(tài)從恐慌搶購逐漸回歸理性，大部分購房者都進入了觀望狀態(tài)，市場需求因此大幅減少。另一方面，在供給端，前三季度市場的火熱，使得大部分開發(fā)商已超額完成全年指標，在市場低迷的環(huán)境下，四季度開發(fā)企業(yè)入市動力不足，整個新房市場的供給大幅下滑。供需兩端均陷入沉寂，使得11月北京的新房市場交易量大跌，尤其是受新政影響最大的大戶型、高總價的非普通住宅的成交跌幅更加明顯。

胡景暉表示，在“930新政”中，北京力推供給側(cè)改革，明確要加大自住房供應力度，嚴格執(zhí)行“90／70”政策，可以預見的是，未來北京新房豪宅化的趨勢將被有效遏制，新房市場的供應結(jié)構將更加合理，中小戶型、中低價位的普通商品房以及自住型商品房的供應量將陸續(xù)增加，這都將有效地滿足工薪階層家庭的首置或改善購房需求，隨著中低價位、中小戶型項目供應和交易量的增加，北京新房市場的整體房價也將繼續(xù)回落。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，自“十一”期間樓市政策全面收緊以來，11月多數(shù)城市市場成交呈現(xiàn)集體回落之勢。從數(shù)據(jù)相對完整的36個中原所監(jiān)測的城市來看，11月新建住宅成交面積環(huán)比下降20％，其中29個城市新房成交量下降。11月不僅各地成交量集體回落，房價漲幅也持續(xù)收窄。

二手房成交跌破2萬套

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年11月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽19369套，環(huán)比10月下降7．5％，與9月份相比大幅下跌36．5％?？v觀2016年至今，除去春節(jié)所在的2月以及受網(wǎng)簽系統(tǒng)技術更新影響的6月，北京二手住宅單月網(wǎng)簽量都在2萬套以上，11月不足2萬套說明調(diào)控政策立竿見影，市場熱度明顯下降。受政策影響，客戶心態(tài)更加理性，11月，每位成交客戶的平均看房次數(shù)明顯上升，達到3．09次。購房人群決策周期的延長，說明新政對穩(wěn)定樓市預期，平抑恐慌購房氣氛起到了積極作用。

胡景暉表示，9月30日“京八條”新政實施后，北京二手房市場主要是在需求端出現(xiàn)了急劇萎縮。一方面，購房家庭或是無力購房，或是等待觀望，愿意此時出手的并不多，交易量也因此迅速下滑。另一方面，部分著急用錢或著急賣房改善的業(yè)主則著急出售，為完成交易，部分前期房價漲幅過快的區(qū)域和持有大戶型高總價非普通住宅的業(yè)主已經(jīng)開始主動降價出售，房價整體已現(xiàn)回落勢頭，樓市調(diào)控效果顯著。

雖然在前三季度火熱市場的支撐下，2016年北京二手住宅交易量有望創(chuàng)造新的歷史高點，但在政策的持續(xù)調(diào)控下，四季度開始的二手市場降溫還將持續(xù)，并將延續(xù)至2017年。在經(jīng)歷了連續(xù)兩個月的交易需求和交易量的下滑后，業(yè)主報價已經(jīng)開始出現(xiàn)松動，隨著交易需求和交易量的持續(xù)低溫，房價還將進一步回落。

張大偉預計，除北京外，后市各地房價漲幅將進一步收窄，更多城市或加入價格下跌行列。各地新房和二手房市場的整體成交量環(huán)比均有所回落，且非調(diào)控城市與調(diào)控城市成交降幅基本一致，表明22個城市政策收緊已令全國主要城市的市場行情都受到了波及。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。