穩(wěn)步降杠桿為樓市泡沫慢撒氣

近日，天津、上海同時收緊樓市限貸政策，包括上調(diào)首套和二套房貸首付比例，上海二套房貸認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，強化首付資金來源和收入證明真實性審查等，以抑制住宅市場非理性投機炒作。這些政策措施的出臺，必將有助于抑制住宅市場非理性加杠桿行為，推進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運行。

當(dāng)前我國熱點城市住宅價格非理性色彩較為濃厚。無論是按照國際通用的房價收入比、住宅租售比指標(biāo)，還是住房絕對價格國內(nèi)外橫向比較，部分熱點城市住宅價格已經(jīng)明顯偏離合理水平，房價更像是富裕人群的接力游戲。值得注意的是，最近一年內(nèi)熱點城市住宅價格大幅上漲，包括房地產(chǎn)調(diào)控政策、流動性和利率等在內(nèi)的住宅不動產(chǎn)定價基礎(chǔ)條件的微小變化，雖然可以解釋住宅成交量的上漲，但無法合理支撐房價的大幅上漲，住宅市場出現(xiàn)非理性投機炒作的氛圍已是毋庸置疑，部分家庭非理性加杠桿進行投資性購房，以及超越家庭收入狀況非理性加杠桿，甚至采取假離婚繞開購房資格限制等行為，已經(jīng)成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的重要風(fēng)險隱患。

過去一段時間，我國住宅市場非理性行為與社會資金大量向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，客觀上形成了正向反饋環(huán)，既相互作用，又相互支撐，住宅市場的非理性行為不但沒有消減，在實踐過程中反而產(chǎn)生將非理性行為認(rèn)定為合理的誤區(qū)。即使是本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策升級后，目前堅定看好并建議加大熱點城市住宅不動產(chǎn)配置的大有人在。而今年以來熱點城市“地王”現(xiàn)象從特殊到普遍，樓面溢價率節(jié)節(jié)攀升，二手房價“坐地跳漲”，新盤遭到瘋搶，這些正常房地產(chǎn)市場的不同尋?，F(xiàn)象，卻是司空見慣，這無不反映出背后社會資金的強力非理性驅(qū)動。

2016年9月末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額25.33萬億元，同比增長25.2%；其中，個人購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.4%。2016年1-9月，全國房地產(chǎn)貸款新增4.32萬億元，同比多增1.5萬億元，增量占同期各項貸款增量的42.5%；其中，個人購房貸款新增3.75萬億元，同比多增1.83萬億元。據(jù)估算，今年上半年全國銀行理財資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模大約有2萬億元。這種社會資金大規(guī)模向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中的態(tài)勢，特別是杠桿工具的廣泛使用，在助推熱點城市住宅價格快速上漲的同時，也導(dǎo)致市場風(fēng)險進一步集中。而房價、房租運行不平衡性，也反映出房價的非理性。據(jù)中介統(tǒng)計，“9·30”新政后，11月份北京住宅租金創(chuàng)下年內(nèi)新低，這一定程度上表明合理住宅市場需求保持基本穩(wěn)定，也間接反映出當(dāng)前熱點城市房價主要受到投資投機性需求驅(qū)動上漲的事實。

應(yīng)該看到，住宅市場的非理性行為存在一定慣性。為防止熱點城市未來繼續(xù)出現(xiàn)價格大幅上漲并引發(fā)市場風(fēng)險和金融風(fēng)險進一步聚集的可能性，及時采取有效措施降低樓市杠桿，平衡按揭貸款負(fù)擔(dān)與家庭實際收入狀況，引導(dǎo)合理住房消費，抑制投資投機性住宅需求，既是促進當(dāng)前熱點城市住宅市場穩(wěn)健運行的內(nèi)在需要，也不失為防控房地產(chǎn)市場非理性波動和金融風(fēng)險的穩(wěn)妥措施。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。