“補(bǔ)丁”過后，樓市或步入政策真空期

本輪調(diào)控中，有關(guān)部門在努力摁住房價這個“牛鼻子”的同時，也出臺了房地產(chǎn)金融風(fēng)險應(yīng)對政策，目前已加強(qiáng)了對房企融資、金融衍生品及按揭貸款的監(jiān)管，遏制了濫用杠桿的投機(jī)行為。本輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)之間的防火墻得到了加固，這也讓管理層有了進(jìn)一步觀望的底氣和定力。

近期又有多個城市再次加碼推出樓市調(diào)控政策。深圳市15日起提高公積金貸款首付比例，武漢同日也實施了最新政策，規(guī)定在主城區(qū)范圍內(nèi)，本市戶籍家庭禁止購買第三套住房。杭州則是在上周，加碼房地產(chǎn)市場調(diào)控，要求上調(diào)購房首付比例，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款等。

近期多個熱點樓市密集推出調(diào)控新政，由于是在近期調(diào)控政策的基礎(chǔ)上繼續(xù)收緊，因此一些媒體將本輪調(diào)控稱為“打補(bǔ)丁”。樓市調(diào)控“打補(bǔ)丁”的原因很明確，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的初步成果，一鼓作氣促使熱點城市的房地產(chǎn)市場回歸到正常態(tài)勢。

10月上旬，包括北京、上海在內(nèi)，全國有20多個城市先后出臺了以限購限貸為主的調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)過熱。政策出臺如疾風(fēng)驟雨一般，市場也明顯感受到了壓力，但到目前為止，多數(shù)熱點樓市都是成交量明顯收縮，價格松動卻不明顯，甚至杭州等城市的房價還出現(xiàn)逆勢上揚(yáng)。在這種情形下，為了促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、理性發(fā)展，各地在短期內(nèi)給調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”，也就勢在必行了。

今年樓市火爆，然而許多人預(yù)期中的金九銀十，卻被調(diào)控政策的“接二連三”攪了局。自10月初以來，在短短一個多月的時間里，已有三波調(diào)控出臺。首先，10月上旬熱點樓市以一城一策的方式，開始了本輪房地產(chǎn)調(diào)控。之后，國家發(fā)改委及住建部部署了商品房銷售專項檢查，銀監(jiān)會也要求銀行對房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項檢查。最后，一些高燒不退的城市圍繞限購限貸出臺“補(bǔ)丁”政策。

樓市調(diào)控點面結(jié)合，打出了組合拳，這三波調(diào)控先后出臺意味著全國樓市環(huán)境日趨從緊從嚴(yán)。預(yù)計樓市未來一段時間，將會隨著節(jié)令的變化逐步“入冬”，調(diào)控新政效力釋放后，各地樓市在成交大幅下滑的基礎(chǔ)上，價格也將出現(xiàn)進(jìn)一步松動。

三波攻勢之后，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已堪稱史上力度最強(qiáng)，之后會發(fā)生什么？大概率的情形是，樓市總體上將逐步進(jìn)入政策真空期。出臺調(diào)控措施的目的，絕不是希望將樓市打趴下，讓市場冰凍、房價大跌。因此，本輪調(diào)控雖然嚴(yán)厲，但也是以“點剎”的方式，逐步遏制熱點樓市房價不正常上漲的趨勢。一旦市場恢復(fù)平穩(wěn)，政策自然也就會步入真空期，進(jìn)入觀望狀態(tài)。

近一年來，貨幣寬松和“資產(chǎn)荒”導(dǎo)致樓市持續(xù)高溫，在資金快速流入樓市的同時，房企的負(fù)債率不斷提升，個人房貸增長也快速上升，這導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融泡沫擴(kuò)大。本輪調(diào)控中，有關(guān)部門在努力摁住房價這個“牛鼻子”的同時，也出臺了房地產(chǎn)金融風(fēng)險應(yīng)對政策，目前已加強(qiáng)了對房企融資、金融衍生品及按揭貸款的監(jiān)管，遏制了濫用杠桿的投機(jī)行為。本輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)之間的防火墻得到了加固，這也讓管理層有了進(jìn)一步觀望的底氣和定力。

截至目前，樓市調(diào)控措施還是來自限購、限貸、價格管理、市場秩序整頓等相對傳統(tǒng)的政策“工具箱”。這些“工具”在本輪調(diào)控中，基本上已經(jīng)用到了極致，這種情形也決定未來政策將逐漸步入真空期。之后，政策制定方會觀察市場，而這個過程一定會持續(xù)一段時間。如果市場各方的博弈依然很“出位”，那么近年調(diào)控中從未用過的更具殺傷力的稅收工具就很可能被使出來。因此，在未來的真空期里，各方市場人士還是好自為之，以免調(diào)控政策發(fā)生本質(zhì)的變化和升級，屆時付出的代價很可能非常巨大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。