房地產調控下仍有房企欲逆市收地 業(yè)內稱需警惕高成本風險

賈亮（化名）就職于一家上市房企的投資并購部。他透露，近期多地房地產調控新政出臺后，他和他的團隊沒有閑著。“老板的意思是趁著目前的大好機會，趕緊物色目標，該出手時就出手。我們部門這一個多月抓緊時間在全國到處跑，人手不夠，還從其他部門抽調了不少人。”

樓市轉冷，交易停滯……房地產市場看似平靜了許多，背后卻有不一般的躁動。

賈亮所在的公司判斷，未來一線城市將毫無懸念地成長為超大都市圈，土地供需矛盾將持續(xù)存在。據(jù)此，他們將目標分成兩類：第一類是一線城市或發(fā)展勢頭良好的二線城市的土地或項目；第二類是地處一線城市周邊、能享受一線城市資源的三四線城市土地。

賈亮所說的“大好機會”指的是在房地產調控新政的影響下，房地產市場降溫。他說：“根據(jù)我們以往的經(jīng)驗，環(huán)一線城市許多優(yōu)質地塊往往在當?shù)匦》科蠡蛑鳂I(yè)并非房地產開發(fā)的企業(yè)手里。目前行情不好，我們的議價能力和主動性就更強。因為這些企業(yè)往往資金實力不足，缺乏高效操盤的能力，所以我們只要出價合適、風險評估得當，企業(yè)和我們團隊就能獲得豐厚的收益。”

賈亮所在團隊研究了幾家最近幾年上升勢頭較快房企的業(yè)績報告，發(fā)現(xiàn)它們的共性為受益于土地收購。“經(jīng)過前面幾輪房地產市場周期的檢驗，收購是效率更高的方式，政府、企業(yè)和社會都能從更高效率的開發(fā)中獲益。加工‘面粉’，出售‘面包’，仍然是傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)的主流模式?？焖佾@取土地資源，才能為企業(yè)爭取閃轉騰挪的空間。”

多位房地產業(yè)內人士表示，對于擁有強大資金鏈條的房企，未來一年是擴大儲備土地的最佳窗口期。

不過，一些業(yè)內專家對像賈亮這樣的“搶地”持懷疑態(tài)度。今年以來，土地市場火熱，房企拿地成本明顯上升，需要未來高房價覆蓋成本。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，房企高杠桿拿地的風險主要有兩方面，一是未來償債壓力增加，尤其是利息成本增加；二是高企的土地成本給后續(xù)項目定價形成一定壓力。

房企償債壓力增加的同時，融資渠道正在收緊，部分銀行收緊房企開發(fā)貸款，房企發(fā)行公司債的審核趨嚴。中國人民銀行最新披露的數(shù)據(jù)顯示，9月末房地產開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.6%，比上月末低0.4個百分點。其中，地產開發(fā)貸款余額1.57萬億元，同比增長0.9%，增速比上月末低2.2個百分點。中金標準數(shù)據(jù)總經(jīng)理郝文嘉表示，部分企業(yè)在前期爭奪“地王”的過程中，激進拿地，如果后期融資收緊，再加上去化速度放慢，現(xiàn)金流將承受很大壓力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。