房貸也能“先息后本”，前三年只還利息，值不值？

“安居樂業(yè)”自古以來(lái)就是人們對(duì)美好生活的期盼。近來(lái)，一款以“安居”命名的房貸業(yè)務(wù)在浙江溫州官宣，首套房靈活調(diào)整按揭還款方式，借款人前三年可選擇只還利息。

“先甜后苦”的安居貸，能讓人安心嗎？

溫州出新招，系統(tǒng)還在上架中

日前，溫州市住建局官方微信公眾號(hào)“溫州住建”發(fā)布消息，溫州市住建局聯(lián)合華夏銀行溫州分行推出了一款名為“安居貸”的住房消費(fèi)金融服務(wù)產(chǎn)品。

據(jù)介紹，此次發(fā)布的華夏“安居貸”面向貸款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客戶，對(duì)“等額本金、等額本息”兩種傳統(tǒng)個(gè)人購(gòu)房按揭貸款還款方式進(jìn)行創(chuàng)新，核心是推出“靈活還、自由還”。

申請(qǐng)“安居貸”的居民可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式，靈活還款方式最長(zhǎng)可達(dá)3年，第4年開始分期還本付息，以減輕購(gòu)房前期還貸壓力，滿足剛需購(gòu)房需求。

17日，中新財(cái)經(jīng)記者致電華夏銀行溫州某支行，客戶經(jīng)理介紹稱，安居貸主要針對(duì)優(yōu)質(zhì)樓盤的購(gòu)房客戶，申請(qǐng)須符合公眾號(hào)文章中提及的準(zhǔn)入條件，以及僅限于該行新辦理的按揭業(yè)務(wù)。

該客戶經(jīng)理同時(shí)表示，此項(xiàng)業(yè)務(wù)也是銀行的首次嘗試，為滿足購(gòu)房者的合理住房需求。目前系統(tǒng)還在上架當(dāng)中，暫時(shí)還只能辦理之前已有的還款方式。

促進(jìn)市場(chǎng)，減輕壓力

“從購(gòu)房者的按揭貸款償還規(guī)律看，前3年壓力是最大的。安居貸實(shí)際上為購(gòu)房者提供了3年緩沖期，會(huì)鼓勵(lì)購(gòu)房者愛貸敢貸，同時(shí)也減少了購(gòu)房3年內(nèi)房貸違約的風(fēng)險(xiǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

溫州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年末，溫州常住人口為957萬(wàn)人，地區(qū)生產(chǎn)總值7585億元。溫州也長(zhǎng)期以來(lái)被認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省浙江的第三大城市，僅次于杭州和寧波的存在。

但就是這樣一個(gè)不缺人也不缺錢的城市，近來(lái)也沒少因?yàn)闃鞘邪l(fā)愁。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日公布的2022年5月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，溫州新房、二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.5%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%。

除了安居貸的推出，不久前，溫州剛剛出臺(tái)了降首付、增加公積金貸款額度等支持群眾剛性住房需求的一攬子政策。

公積金政策調(diào)整后，溫州市區(qū)單人繳存的最高貸款額度可達(dá)65萬(wàn)元，夫妻雙人繳存的最高貸款額度可達(dá)100萬(wàn)元。同時(shí)，個(gè)人首套房商貸首付降至20%，第二套房商貸則為30%。

上述華夏銀行客戶經(jīng)理對(duì)中新財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前銀行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房貸利率是否能達(dá)到4.25%，他表示，還要根據(jù)不同樓盤、不同客戶的情況具體分析：“最近樓房的政策也是實(shí)時(shí)變化，更新速度特別快，我們也要結(jié)合最新的優(yōu)惠措施。”

如何利好？有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)？

“同樣都是先息后本，這讓我一下子想到經(jīng)營(yíng)貸了。一般的經(jīng)營(yíng)貸年限只有3到5年，安居貸則能直接按揭?guī)资辏瑫?huì)不會(huì)也存在貸款買房幾年后就把房子出售的炒房風(fēng)險(xiǎn)呢？”對(duì)于安居貸，有網(wǎng)友提出了這樣的疑問。

“從現(xiàn)有材料來(lái)看，安居貸還是購(gòu)房按揭貸款的一種，只是調(diào)整了按揭還款方式；經(jīng)營(yíng)貸是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營(yíng)需要。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)中新財(cái)經(jīng)記者表示，經(jīng)營(yíng)貸是給中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)的惠民舉措，利息往往少于房貸利息，但是不允許流入樓市的。

但仍然需要買房人注意的是，安居貸是一種“先甜后苦”的按揭方式，購(gòu)房者整體的還款負(fù)擔(dān)并未因此減少。

“這并不是減免利息，房貸利率和本金還款時(shí)間決定了購(gòu)房者的成本。由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，前期不還本金，銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng)，還款總利息比等額本金還款法高，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看利息就更多。”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為。

“本金越延后還利息越高，對(duì)于真正的剛需其實(shí)并不劃算。三年只還利息不還本金，后續(xù)利息還要按最初所欠本金計(jì)算；但按照現(xiàn)有的主流按揭方式，三年本息一起還，本金會(huì)逐年減少，利息也會(huì)隨之減少。”北京某銀行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)中新財(cái)經(jīng)解釋稱。

但諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪也提到，“安居貸”可能更加傾向于緩解剛畢業(yè)大學(xué)生、剛進(jìn)城購(gòu)房及工作的城鎮(zhèn)化人員前期還款壓力。因?yàn)樵撊后w前期工作不穩(wěn)定或薪資水平較低，隨后閱歷逐漸豐富，工作和收入愈加提升。

新的貸款模式，靠譜嗎？

近來(lái)，隨著各地房地產(chǎn)相關(guān)政策陸續(xù)放寬，不止安居貸，不少曾經(jīng)的貸款模式也“重返江湖”，引發(fā)了不少爭(zhēng)議。

4月，廣州傳出有銀行再次啟動(dòng)“接力貸”的消息，但很快在一天內(nèi)“夭折”。最近，“循環(huán)貸”、“存抵貸”等五花八門的貸款產(chǎn)品名目也有了重現(xiàn)市場(chǎng)的風(fēng)聲。

消費(fèi)者如何判斷這些貸款模式的風(fēng)險(xiǎn)？王玉臣建議，首先一定要注意采用的貸款方式究竟是否屬于房貸系列的，消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等等其實(shí)都是不允許用來(lái)購(gòu)房的。一旦被查出往往可能會(huì)被解除貸款合同，要求提前還款，而且征信也會(huì)受到影響。

“天上不會(huì)掉餡餅，一些貸款名目上看起來(lái)是減輕還貸壓力，或者延遲周期，但是名目越多，流程越長(zhǎng)，越容易有風(fēng)險(xiǎn)。很多的宣傳可能只是理想化的宣傳，千萬(wàn)不要輕易相信，要自己去正規(guī)銀行算筆細(xì)賬。”王玉臣說(shuō)，務(wù)必充分評(píng)估自己的資金能力，尤其是在疫情時(shí)期，對(duì)自己的資金能力要相應(yīng)保守評(píng)估，避免將來(lái)出現(xiàn)問題。

“只有房子直接降價(jià)，或者銀行直接降房貸利率，才是真正降低購(gòu)房成本，其他只是模式的改變而已，購(gòu)房者都需要慎重。”上述銀行個(gè)貸經(jīng)理也提到。

你愿意嘗試類似還房貸的方式嗎？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。