營(yíng)改增減負(fù)：助力房地產(chǎn)去庫(kù)存 促進(jìn)房地產(chǎn)交易活躍性

自5月1日營(yíng)改增試點(diǎn)全面推開以來(lái)，房地產(chǎn)成為受益行業(yè)。無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)商銷售新樓盤，還是普通企事業(yè)單位和老百姓轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，都享受到了“稅負(fù)降低”的利好。

專家認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)納入全面營(yíng)改增試點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有減稅紅利，而且對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中各行各業(yè)都有減稅紅利。同時(shí)，營(yíng)改增后將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，這將在很大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)交易的活躍性。

江蘇恒仁置業(yè)有限公司為一般納稅人，于7月11日對(duì)所屬期6月份實(shí)現(xiàn)銷售收入2059.34萬(wàn)元進(jìn)行申報(bào)。由于該銷售收入是4月30日前的老項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的收入，適用簡(jiǎn)易辦法按征收率5%計(jì)稅，所以企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，按3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款58.84萬(wàn)元。

該公司法人倪衛(wèi)東說(shuō)：“我公司7月份預(yù)收款按3%預(yù)征率預(yù)繳，較營(yíng)改增前收到預(yù)收款按5%繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，少預(yù)繳近2%的稅款，為企業(yè)帶來(lái)2個(gè)百分點(diǎn)的資金流。通過計(jì)算，公司老項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)收入后，與營(yíng)業(yè)稅相比將少繳4.9萬(wàn)元稅款，稅負(fù)同比將下降4.8%。”

按照房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增規(guī)定，一般納稅人銷售老房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)稅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目可以適用和營(yíng)業(yè)稅同樣的稅率，等到銷售2016年5月1日后取得的或新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目才適用于11%的增值稅率。

普華永道中國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)間接稅主管合伙人胡根榮對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用了過渡期的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，因此稅負(fù)略有下降。而采用一般計(jì)稅方式，隨著符合條件的土地價(jià)款以及其他一些進(jìn)項(xiàng)稅額可以進(jìn)行抵扣，企業(yè)稅負(fù)將進(jìn)一步下降。

“營(yíng)改增”落地近五個(gè)月，不少辦理二手房交易的納稅人反映：“真的少繳稅了。”

對(duì)此，胡根榮表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，二手房交易營(yíng)改增基本上相當(dāng)于將營(yíng)業(yè)稅政策平移至增值稅上，稅負(fù)并不會(huì)增加。契稅、個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會(huì)減少。

“營(yíng)改增”在減稅的同時(shí)，也能推動(dòng)去庫(kù)存。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在“營(yíng)改增”助推下，今年以來(lái)房地產(chǎn)庫(kù)存繼續(xù)下降，商品房待售面積連續(xù)6個(gè)月減少，8月末比7月末減少512萬(wàn)平方米，1月份至8月份累計(jì)減少超過3000萬(wàn)平方米。

值得一提的是，今年以來(lái)，各地房?jī)r(jià)輪番上漲，廈門、蘇州、杭州、南京等二線城市都重啟了限購(gòu)政策。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市高達(dá)62個(gè)。

不過，胡根榮指出，本輪房?jī)r(jià)上漲不是營(yíng)改增造成的。

專家表示，營(yíng)改增后將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，這將在很大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)交易的活躍性

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。