萬科物業(yè)朱保全：萬科物業(yè)上市是政策時(shí)機(jī)的問題

萬科物業(yè)在走一條與備受資本市場(chǎng)追捧的、主打創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式相反的道路。

9月25日，萬科物業(yè)發(fā)布睿服務(wù)3.0版本，以此把物業(yè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)支出和收入公開。萬科高級(jí)副總裁、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全表示，希望通過此舉解決業(yè)主與物業(yè)公司間的信任問題。睿服務(wù)平臺(tái)包括了業(yè)主手機(jī)端APP“住這兒”和工作人員手機(jī)端APP“助這兒”、EBA遠(yuǎn)程設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，安保系統(tǒng)以及將所有社區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行線上管控的戰(zhàn)圖系統(tǒng)等。

萬科物業(yè)堅(jiān)持在提升業(yè)主體驗(yàn)和規(guī)范運(yùn)營上下功夫，這意味著其面臨管理成本的問題。據(jù)萬科財(cái)報(bào)，2015年全年，萬科物業(yè)總營收為29.7億元，同比增加49.41%;營業(yè)成本為22.83億元，同比增加41.98%;2016年上半年，萬科物業(yè)總營收為17.65億元，同比增加59.35%。營業(yè)成本為13.28億元，同比增長(zhǎng)46.97%，利潤(rùn)率僅為19.34%。

盡管營業(yè)收入增速不賴，但營業(yè)成本同樣如影隨形。對(duì)于物業(yè)而言，人工成本依是營業(yè)成本的大頭。在過去十多年間，人工成本飛漲但是物業(yè)費(fèi)卻鮮有增長(zhǎng)。物業(yè)管理公司壓力山大，想方設(shè)法在節(jié)約成本即裁減小區(qū)員工上下功夫。節(jié)流的同時(shí)開源，拓展以社區(qū)O2O業(yè)務(wù)為主的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

以中國上市物業(yè)公司第一股彩生活為例，今年上半年，彩生活收入同比大升107%至5.75億元人民幣，毛利率維持80%。其中，增值服務(wù)按年升77%至5700萬元。野村證券認(rèn)為，雖然內(nèi)地難以提升管理費(fèi)收入，但增值服務(wù)有助提升集團(tuán)收入及盈利。

彩生活和萬科物業(yè)是物業(yè)管理鏈條上的兩個(gè)極端，前者致力于孵化社區(qū)生態(tài)圈，通過培育創(chuàng)新業(yè)務(wù)提高公司營收;而后者，則是固守在物業(yè)管理的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，扎根房產(chǎn)的維修養(yǎng)護(hù)。前者受到服務(wù)口碑的質(zhì)疑，后者則面臨營業(yè)成本過高、利潤(rùn)小的問題。

顯然，掌舵者朱保全有自己的盤算。他對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說，“我并不認(rèn)為一味的降低人工成本是正確的選擇?；ヂ?lián)網(wǎng)或者技術(shù)更應(yīng)該帶來的是中間層成本的降低，而不是服務(wù)層成本降低。所以你在小區(qū)看到給你提供服務(wù)的人變少了，這并不是你想要的。”

在節(jié)約成本方面，萬科物業(yè)正在嘗試引入智能硬件，通過智能硬件替代人工，包括機(jī)器人、人臉識(shí)別技術(shù)、生物識(shí)別技術(shù)等等。

他告訴記者，萬科物業(yè)的真實(shí)營收比財(cái)報(bào)上的數(shù)據(jù)要多。萬科財(cái)報(bào)中所顯示的最終數(shù)據(jù)是去掉了萬科物業(yè)服務(wù)萬科地產(chǎn)所得到的收入。此外，“萬科物業(yè)目前盡管沒有上市，我們每年使用的會(huì)計(jì)師也是四大之一。四大給出來的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是高于我們自身的財(cái)務(wù)報(bào)表，我們執(zhí)行的是更審慎的原則。”

2016年是萬科物業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的第二年。在2015年之前，萬科物業(yè)服務(wù)的小區(qū)均為萬科地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目。但從2015年開始，萬科物業(yè)利用輸出睿服務(wù)系統(tǒng)、品牌全委、股權(quán)合作等多種對(duì)外合作方式，來進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。

據(jù)萬科官方數(shù)據(jù)，2015年底，萬科物業(yè)管理的小區(qū)面積為2.1億平方米。至2016年6月底，萬科物業(yè)管理的合同面積超過2.7億平方米。朱保全告訴記者，目前萬科物業(yè)管理的小區(qū)面積中，來自萬科地產(chǎn)的和其他開發(fā)商的比例是1:4。

作為典型的服務(wù)性行業(yè)，多數(shù)物業(yè)公司仍舊在口碑與利潤(rùn)、規(guī)模和管理之間掙扎。

萬科物業(yè)目前并未上市，盈利能力尚不需要對(duì)資本市場(chǎng)交待。但發(fā)布會(huì)臺(tái)下，朱保全透露，IPO三年以上的A股公司，目前的分拆政策非常艱難，萬科物業(yè)上市是政策時(shí)機(jī)的問題。第一財(cái)經(jīng)記者好奇的是，上市以后，萬科物業(yè)如何在口碑和利潤(rùn)之間找到巧妙的平衡點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。