鄭州樓市新政滿月：“小陽春”暫未出現(xiàn)，二手房市場率先升溫

今年3月1日，鄭州市發(fā)布了《關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(下稱“鄭十八條”)，成為2022年首個放松限購、限貸調控政策的城市。機構數(shù)據(jù)顯示，3月份鄭州二手房市場率先回暖，市區(qū)的帶看量、交易量均有提升，但新房市場受制于房企經(jīng)營現(xiàn)狀等原因制約，回暖情況不如二手房。業(yè)內人士表示，鄭州房地產(chǎn)市場雖有所好轉，卻仍難稱得上是“小陽春”。

市區(qū)樓盤回溫新房市場相對疲軟

大致從2018年起，鄭州房地產(chǎn)市場進入平淡期，之后的市場活躍度和交易情況，均不能與2016、2017年相比。這其中，尤其以新房市場成交變化最為明顯。

據(jù)鄭州市住管局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，當月鄭州全市實現(xiàn)商品住宅銷售38603套，二手住宅成交4990套；到2021年12月，當月全市實現(xiàn)商品住宅銷售9666套，二手住宅成交5017套。簡單對比這兩個月的數(shù)據(jù)就能發(fā)現(xiàn)，鄭州新房銷量降幅明顯。

“鄭十八條”的第一款就是“支持合理住房需求”，并從放寬限購、限貸等政策入手。鄭州房產(chǎn)經(jīng)紀人馬騰(化名)對中新經(jīng)緯稱，在“鄭十八條”出臺前，沒有鄭州戶籍且沒有社保的人，也能在鄭州買房，只是都是私下操作，如今新政落地，算是正式承認，而且新政在限購套數(shù)、公積金使用、貸款政策等方面做了調整，更利于購房人。

據(jù)馬騰觀察，3月份以來，市區(qū)內一些樓盤的看房人數(shù)有所增加，僅他所在的中原福塔區(qū)域，周末兩天的交易量就能超過百單。但回溫的還只是市區(qū)，四環(huán)以外的樓盤沒有過多起色。

馬騰說：“近段時間很多房企資金鏈接連出現(xiàn)問題，讓購房人不敢買新房了，害怕交付不了?，F(xiàn)在我們給客戶推薦的樓盤，基本都是央企、國企開發(fā)的，這種問題不大。另外，鄭州正在整治問題樓盤，也是要穩(wěn)定信心。”中新經(jīng)緯注意到，2021年11月底，鄭州市召開全市問題樓盤化解工作專題會議，提出要對重點問題樓盤實行掛牌督辦，以點帶面推動化解處置工作有力有序開展。

據(jù)克而瑞公布的《2022年一季度鄭州房企商品房全口徑銷量榜》顯示，一季度該市TOP5房企銷售金額同比下降約24%，TOP10及TOP20銷售額同比下降近三成。除了疫情和春節(jié)假期因素影響，克而瑞分析道，鄭州市場及企業(yè)業(yè)績不佳，一方面是由于房企暴雷，客戶置業(yè)更趨謹慎，另一方面多數(shù)房企放緩供貨節(jié)奏，一季度開盤次數(shù)較2021年同期直接腰斬，供求兩弱下“小陽春”難以發(fā)力。

機構：二手房成交量環(huán)比增長兩倍

除了“鄭十八條”，有機構稱，今年3月，鄭州在二手房市場實施了7年的20%差額稅已在部分區(qū)域變相取消。據(jù)了解，從2015年1月1日開始，鄭州“非滿五唯一”住宅在交易時需繳納差額稅費，例如，150萬元購入的房子，如果賣200萬元，需繳納(200萬-150萬)×20%=10萬元的差額稅。機構認為，差額稅的取消，是對鄭州二手房市場的全面松綁。

鄭州市金水區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀人郭明就告訴中新經(jīng)緯，“鄭十八條”和差額稅的變相取消，對他所在區(qū)域二手房交易的影響較大，從今年2月底到現(xiàn)在，二手房的交易量明顯增加。“在3月，僅周六日兩天，我們平臺在金水區(qū)就能成交300套二手房，以前肯定不行的，最多成交十幾套。”

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“鄭十八條”發(fā)布后，鄭州二手房市場持續(xù)修復，3月份二手房成交量超過2月的2倍。3月周度成交和帶看量已經(jīng)恢復至2021年5-6月的水平，3月前兩周周均帶看量較2021年12月周均提升38%，周均成交較2021年12月提升70%，較1-2月周均(剔除春節(jié)周)提升1.6倍，表明新政之下客戶預期開始好轉，觀望情緒有所緩解。

“從區(qū)域板塊來看，主要是金水區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠濟區(qū)等改善屬性較強的板塊市場回升幅度相對更明顯，3月前兩周上述四區(qū)成交占全市比重較2月提升8個百分點。滎陽、上街、新鄭等距離鄭州主城區(qū)較遠、配套較弱的區(qū)域復蘇相對緩慢，購房需求相對不足。”該研究院分析。

價格尚無變化房貸利率降幅明顯

“鄭十八條”發(fā)布滿月，新房、二手房市場雖有回溫，但價格并未上漲，一些樓盤仍推出各類優(yōu)惠政策刺激購房人入場。

馬騰稱，不管是四環(huán)內還是四環(huán)外的樓盤，價格都沒有漲，優(yōu)惠活動也都在繼續(xù)，針對清明假期，一口價、特價房這些常規(guī)操作依舊較多。以某大型房企在鄭州經(jīng)開區(qū)開發(fā)的樓盤為例，該樓盤最高的銷售價格超過1.8萬元/平方米，清明假期的特價房最低為1.62萬元/平方米。郭明也說：“新房價格基本沒有變化，現(xiàn)在四環(huán)內和東邊的價格，比去年降了差不過1000元/平方米，四環(huán)外和西邊的價格比去年降了1000-2000元/平方米。”

二手房價格較為平穩(wěn)，而著急出售的業(yè)主則需降價銷售。郭明稱，他們門店附近小區(qū)一套107平方米的三居室，此前的掛牌價在270萬元，在今年3月初業(yè)主降到了239萬，降價后，很多客戶前來看房。

雖然房價沒有過多變動，但大幅下調的住房按揭貸款利率，著實給購房人帶來優(yōu)惠。馬騰說：“2021年的時候，鄭州首套房房貸利率最高達到6.125%，到今年2月底就降到4.9%，僅房貸利息這一項，就能讓購房人省下一筆不小的開支。”

以貸款100萬元、貸款利率6.125%、30年等額本息方式還款計算，貸款人的利息支出共計達118.74萬元，每月還款6076.11元；在其他條件不變、貸款利率4.9%計算，貸款人的利息支出共計91.06萬元，每月還款5307.27元。

據(jù)中新經(jīng)緯此前了解，針對畢業(yè)5年內全日制大專及以上學歷留鄭大學生，中原銀行部分網(wǎng)點的住房按揭貸款專項優(yōu)惠為年利率4.7%(單利)。另外，在貸款政策上，“鄭十八條”提出，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。

對于鄭州房地產(chǎn)市場未來的變化，貝殼研究院認為，新房方面，政策調整后仍有一定觀望情緒，房企風險、資金流轉、利率差異等多方面因素，都使新房市場的回暖滯后于二手市場，但市場修復依然可期。二手房方面，從3月份二手房經(jīng)理信心指數(shù)看，該指數(shù)持續(xù)保持在榮枯線(50)以上，表明成交量持續(xù)修復預期較強。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯表示，從鄭州3月份的表現(xiàn)看，“鄭十八條”力度雖然不小，但市場仍難稱得上是“小陽春”，出現(xiàn)這種情況的原因，與鄭州在過去遭遇多輪疫情沖擊、暴雨襲擊等外部環(huán)境有關。他建議，可以再適度出臺更有利于購房人的政策，以促進市場進一步活躍。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。