負(fù)利率政策引爆日本樓市 成為經(jīng)濟(jì)罕見(jiàn)亮點(diǎn)

*日本央行負(fù)利率措施激發(fā)抵押貸款成長(zhǎng)

*樓市景氣已有降溫，但很快將再度成長(zhǎng)

日本4-6月住宅投資增速創(chuàng)下五年來(lái)最高之后，房市熱度料將趨緩，但由于日本央行的負(fù)利率措施，房市拉動(dòng)消費(fèi)者支出及就業(yè)的正面效果，有可能會(huì)持續(xù)至明年。

盡管日本央行今年推出的負(fù)利率政策備受爭(zhēng)議，尤其令銀行業(yè)者處境不利，但結(jié)果證明，對(duì)于首次購(gòu)房族群及希望為抵押貸款安排再融資的屋主，負(fù)利率政策大受歡迎。

長(zhǎng)期疲軟的房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格上揚(yáng)，促使一些民眾決定提早下手買進(jìn)，應(yīng)該會(huì)提振家電及家俱等耐用品的需求--這正是打破日本通縮心態(tài)的處方。

“我們的家俱銷售十分不錯(cuò)，”無(wú)印良品連鎖店所屬的零售制造商良品計(jì)劃發(fā)言人大栗麻理子表示。良品計(jì)劃預(yù)計(jì)截至2月的年度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)成長(zhǎng)10%。

“房市是原因之一，不過(guò)我們用了很多年來(lái)改善對(duì)家具銷售員的培訓(xùn)。我們感覺(jué)家具行業(yè)的增長(zhǎng)有更大的空間。”

內(nèi)閣府上周公布的數(shù)據(jù)顯示，4-6月民間住宅投資跳增5%。這是GDP報(bào)告中少有的亮點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，由于出口和資本支出疲弱，日本的GDP增長(zhǎng)陷入停滯。

“只要當(dāng)前的低利率環(huán)境持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就可以繼續(xù)增長(zhǎng)，”三菱日聯(lián)摩根士丹利證券資深分析師HiroshiMiyazaki說(shuō)。

“這是一個(gè)有關(guān)日本經(jīng)濟(jì)正在脫離通縮的一個(gè)明顯信號(hào)。”

低利率引爆買興

盡管日本不能完全依賴房地產(chǎn)投資來(lái)取得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但相關(guān)的耐用品支出應(yīng)該會(huì)支撐整體消費(fèi)。抵押貸款的再融資利率下降，也使得家庭的可支配收入提高。

日本最大銀行集團(tuán)旗下的三菱東京日聯(lián)銀行已將10年期固息抵押貸款的基礎(chǔ)貸款利率降至紀(jì)錄低位0.5%，并稱今年的再融資申請(qǐng)量約高出三倍。

其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手瑞穗銀行收取0.65%，三井住友銀行收取0.7%。兩家銀行均公布再融資申請(qǐng)量強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

過(guò)去三年間住房?jī)r(jià)格一直在上漲，不光是在三大主要城市，一些二線城市也不例外。分析師認(rèn)為，這將使首次購(gòu)房者擔(dān)心以后可能要支付更多。

據(jù)日本住宅金融支援機(jī)構(gòu)(JapanHousingFinanceAgency,JHF)，今年1-3月當(dāng)季，國(guó)內(nèi)銀行未償付抵押貸款規(guī)模增至119萬(wàn)億(兆)日?qǐng)A(1.2萬(wàn)億美元)，創(chuàng)下該機(jī)構(gòu)1989年開(kāi)始追蹤相關(guān)數(shù)據(jù)以來(lái)的最高紀(jì)錄。

“負(fù)利率不會(huì)改變，這是會(huì)支撐樓市的一個(gè)結(jié)構(gòu)性因素，”第一生命經(jīng)濟(jì)研究所分析師TakuyaHoshino稱。

“相關(guān)產(chǎn)業(yè)將從中受益，例如建筑、零售和家電產(chǎn)業(yè)。”

4-6月當(dāng)季，家庭消費(fèi)僅增長(zhǎng)0.1%，但剔除耐用品支出的消費(fèi)則為持平。

雖然該行業(yè)是一個(gè)亮點(diǎn)，但料不會(huì)維持近期的增長(zhǎng)步伐。

東京、名古屋和大阪6月新建公寓較上年同期下降16.3%，5月為下滑14.8%。部分地區(qū)住宅空置率上升，以及未售公寓庫(kù)存增加，也顯示出市場(chǎng)動(dòng)能正在放緩。

“公寓貸款呈現(xiàn)增長(zhǎng)，但空置率也在上升，我對(duì)此有些擔(dān)心，”瑞穗總合研究所資深分析師YusukeIchikawa表示。

“7-9月市場(chǎng)將難以以4-6月同樣的速度繼續(xù)擴(kuò)張。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。