昆明房地產(chǎn)去庫(kù)存新政鼓勵(lì)以租代售 開(kāi)發(fā)商只愿出租車(chē)位

24日，本報(bào)刊發(fā)“昆明市政府出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”）”后，社會(huì)各界反響很大。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研表示，政策交替刺激，猶如給樓市一劑強(qiáng)心針，同時(shí)他希望政府后期能“拿出更有力的去庫(kù)存政策，拿出真金白銀補(bǔ)貼給購(gòu)房群體”。

針對(duì)《意見(jiàn)》中提到的“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商將庫(kù)存商業(yè)用房、住宅改造為出租房，通過(guò)以租代購(gòu)的形式，盤(pán)活資金”，部分開(kāi)發(fā)商表示，毛坯房改造成出租房還得往里投錢(qián)，資金回籠慢，戰(zhàn)線(xiàn)拉得長(zhǎng)，是否值得一試，還有待進(jìn)一步測(cè)算。

上半年住宅庫(kù)存

整體減少24萬(wàn)平方米

《意見(jiàn)》重點(diǎn)提到了商業(yè)項(xiàng)目可由開(kāi)發(fā)商自由改為醫(yī)療或者教育用房，從用途上來(lái)消減一部分商業(yè)庫(kù)存。

庫(kù)存壓力一直是今年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。此前本地機(jī)構(gòu)的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，昆明商品住宅存量為716.71萬(wàn)平方米，去化周期為14個(gè)月。其中商業(yè)存量為458.18萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)82個(gè)月；車(chē)位庫(kù)存超800萬(wàn)平方米，去庫(kù)存時(shí)間保守估計(jì)超過(guò)6年。與去年年底相比，住宅上半年供銷(xiāo)比為0.94，庫(kù)存整體減少24萬(wàn)平方米，這也是近兩年首次出現(xiàn)供銷(xiāo)比降到1以下的情況。

昆明商業(yè)地產(chǎn)洪流的產(chǎn)生，源自2008年以來(lái)的大規(guī)模城中村改造。據(jù)昆明市住建局2015年5月的數(shù)據(jù)顯示，2008年以來(lái)，昆明城中村改造已批準(zhǔn)的項(xiàng)目229個(gè)，地上建筑面積為9618.19萬(wàn)平方米，按照15%的面積規(guī)劃為購(gòu)物中心和商鋪計(jì)算，其規(guī)模達(dá)到1500萬(wàn)平方米。

而據(jù)風(fēng)之鈴機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)3年內(nèi)，昆明將有1972萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量，人均商業(yè)面積近3平方米，未來(lái)2-3年內(nèi)還將迎來(lái)30個(gè)大型購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)。

某商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理吳女士表示，目前，昆明的人均商業(yè)面積已經(jīng)超過(guò)了北、上、廣、深等一線(xiàn)城市，也超過(guò)了有“購(gòu)物天堂”之稱(chēng)的香港，但購(gòu)買(mǎi)力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及上述城市。

資金阻礙“以租代售”

開(kāi)發(fā)商當(dāng)前只樂(lè)意出租車(chē)位

實(shí)際上，“鼓勵(lì)以租代售”的相關(guān)政策，早在2015年元月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中就已提出。

在周大研看來(lái)，大家理解的去庫(kù)存一般是“所有權(quán)發(fā)生了明確的轉(zhuǎn)移”，當(dāng)前昆明市政策再一次“鼓勵(lì)以租代售”，只能算是一種鼓勵(lì)手段，“賣(mài)不掉，租出去，少收點(diǎn)總比一點(diǎn)都收不到好”。但其中也存在難點(diǎn)。

比如，多數(shù)開(kāi)發(fā)商手上的房源為毛坯，必須裝修后才能出租，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是二次投資；房子一旦租出去，必然會(huì)有折舊，等到再出售之時(shí)，房源的價(jià)值很可能會(huì)打個(gè)折扣。

某地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理劉先生表示，大部分開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)發(fā)、建樓的資金都來(lái)自抵押貸款，需要盡快賣(mài)出房源回籠資金。而租賃房裝修的資金籌措起來(lái)比較困難。

有專(zhuān)家認(rèn)為，國(guó)內(nèi)住宅出租的收益率在2%左右，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在4%-5%，高房?jī)r(jià)和較低的出租回報(bào)率，加上房產(chǎn)稅、所得稅、物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本等問(wèn)題，就決定了開(kāi)發(fā)商不會(huì)以出租方式來(lái)解決去庫(kù)存難題。還有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，目前出租戶(hù)看好的市區(qū)存量房源比較缺乏，而存量房大多位于配套不完善的城郊或者二環(huán)、三環(huán)處，出租市場(chǎng)是否有需求很難說(shuō)。

要開(kāi)發(fā)商出租手里的商品房很困難，不過(guò)出租車(chē)位倒是已經(jīng)有很多樓盤(pán)在施行，畢竟車(chē)位不存在折舊損耗。比如蘭亭上錦二期，開(kāi)發(fā)商已委托物業(yè)出租庫(kù)存車(chē)位，標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位350元/月，在出租過(guò)程中車(chē)位一旦出售，則出租關(guān)系終止。該小區(qū)一名業(yè)主說(shuō)：“雖然存在價(jià)格高、雙方不平等的問(wèn)題，仍有不少業(yè)主在物業(yè)處打聽(tīng)，說(shuō)明大家還是能接受這樣的方式，畢竟不需要業(yè)主一下子掏10余萬(wàn)出來(lái)買(mǎi)車(chē)位?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。