上海中止三地塊出讓引發(fā)市場浮想 四季度樓市或收緊

導(dǎo)讀

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，一二線城市地王頻出，高總價高單價高溢價的拿地行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場后續(xù)醞釀風(fēng)險。因城施策背景下，各地方政府的態(tài)度和調(diào)控措施尤為重要。

地王風(fēng)波又起。

8月22日，上海土地交易市場發(fā)布公告稱，因需對浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊出讓條件中設(shè)置的公共服務(wù)設(shè)施要求作進(jìn)一步優(yōu)化，根據(jù)出讓人要求中止本地塊的出讓活動，待相關(guān)內(nèi)容確定后再恢復(fù)出讓。

這一舉措，被業(yè)內(nèi)猜測，上海是否也正醞釀新的土拍政策來控制地王頻出，也有傳言稱，四季度上海樓市可能面臨收緊。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，一二線城市地王頻出，高總價高單價高溢價的拿地行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場后續(xù)醞釀風(fēng)險。因城施策背景下，各地方政府的態(tài)度和調(diào)控措施尤為重要。

上海樓市政策收緊

預(yù)期抬頭

8月22日，上海宣布中止浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊出讓。算上18日公告的浦東新區(qū)上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)20-10、21-10地塊中止出讓，這已是上海在五天之內(nèi)中止出讓的第三幅地塊。

在此之前，上海土地市場表現(xiàn)搶眼。數(shù)據(jù)顯示，上海7月份成交7宗宅地，其中3宗進(jìn)入7月全國住宅用地總價排行榜，當(dāng)月土地出讓金額達(dá)到250億元。

引發(fā)各方關(guān)注的是，8月17日，上海靜安地王創(chuàng)下土地成交史上最貴地王記錄后，當(dāng)日晚間新華社發(fā)表評論文章《持續(xù)抓好樓市調(diào)控不可松勁》，表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，防止地價房價過快上漲。

實際上，進(jìn)入2016年以來，一線城市住宅用地供地，總體持續(xù)偏緊。北京在7月仍無住宅用地入市，年內(nèi)已有3個月無宅地推出，4個月無宅地成交，土地市場倍顯冷清。在最近北京市的一份內(nèi)部文件中，當(dāng)?shù)馗邔痈欠磸?fù)強(qiáng)調(diào)“堅決不能出地王?！?/p>

深圳宅地市場在7月也重歸沉寂，無住宅用地推出與成交，8月的供地則集中于商辦、工業(yè)類用地。

另外，據(jù)統(tǒng)計，2016年上半年，廣州共有32宗土地成交，其中住宅用地成交9宗，但上半年廣州中心區(qū)沒有任何宅地供應(yīng)。

因此，上海此次三塊地的中止出讓時間較為微妙，引發(fā)市場浮想。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此前南京在出臺調(diào)控政策前，叫停了所有土地出讓。而此次上海僅叫停三塊，他個人認(rèn)為可能與政策收緊關(guān)聯(lián)度不大。

張大偉認(rèn)為上海三月份出臺滬九條之后，上海樓市沉寂一段時間后再度火熱，反映出本輪調(diào)控效果較弱。因此各方預(yù)期上?？赡茉俪稣{(diào)控政策。這也是市場對上海此次叫停出讓如此敏感的原因。

政府調(diào)控抉擇難題

供地偏緊，反映出一線城市政府樓市調(diào)控的抉擇難題。

一般認(rèn)為，增加土地供應(yīng)，是防止地王頻發(fā)的調(diào)控的手段之一。國土部部長姜大明，在今年全國兩會期間答記者問時，提到的穩(wěn)定房價的措施中，就包括增加土地供應(yīng)面積。

然而，這似乎與房地產(chǎn)市場的非理性現(xiàn)狀有所出入。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至8月22日，全國賣地最多的50大城市合計成交土地建筑面積為69489萬平米，與2015年同期基本持平。但土地出讓金累計達(dá)到了1.39萬億，相比2015年同期的9342.8億，上漲幅度達(dá)到了49.22%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，和住房供求不一樣，土地背后的差異性更大，所以并非供地增加了，土地價格就會下降。更何況每塊用地的屬性非常不一樣，這會極大地影響土地的競拍價格。

張大偉認(rèn)為，全國在一二線城市出現(xiàn)地王潮，根本原因還是資金潮下的資產(chǎn)荒。在過去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，也導(dǎo)致了很多企業(yè)敢于拿地，在土地市場也表現(xiàn)得更加激進(jìn)。

一方面，是土地市場高總價、高單價、高溢價帶來的房企資金鏈風(fēng)險，一方面是地王在市場炒作下，對房價的帶動效應(yīng)。如何制定土地政策，使得市場回歸理性，有效實現(xiàn)“去庫存”，抑制資產(chǎn)泡沫，考驗著各地政策制定者的智慧。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。