改善型買家成二手樓市主力 下半年有望穩(wěn)中有升

8月上半月，廣州二手樓市環(huán)比價(jià)量齊升。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，改善型買家是近幾個(gè)月的主要買家群體。

二手住宅市場(chǎng)觸底反彈

廣州市二手住宅市場(chǎng)7月觸底反彈。據(jù)廣州鏈家數(shù)據(jù)，經(jīng)其促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量環(huán)比增加近28%，9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅成交均價(jià)為24055元/平方米，環(huán)比上升5.7%，同比上升17.7%。購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)算不斷上升，據(jù)房天下二手房數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，7月份廣州二手房的成交均價(jià)為164.75萬(wàn)元/套，比去年7月的146.06萬(wàn)元/套貴了整整18.69萬(wàn)元。

8月1~15日，經(jīng)廣州鏈家促成的二手住宅買賣宗數(shù)比7月同期增加20.1%，全市成交均價(jià)為23761元/平方米，比7月同期上升2.1%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，改善型買家是近幾個(gè)月的主要買家群體。廣州鏈家研究院院長(zhǎng)周峰分析稱，今年7月經(jīng)廣州鏈家促成的二手住宅買賣交易的套均面積為85.34平方米/套，比6月增加2.95平方米/套；套均總價(jià)為205.28萬(wàn)元/套，比6月增加17.72萬(wàn)元/套；單套面積在100平方米的買賣成交比例為26.4%，比6月增加4.7個(gè)百分點(diǎn)。

“差不多70%的買家都是改善型的，最喜歡110~120㎡的三房單位。”房天下廣州二手房電商商圈經(jīng)理駱周育告訴記者，這些買家很多最初買的是兩房單位，隨著結(jié)婚生子、父母一起居住，三代同堂需要換房。

從網(wǎng)簽價(jià)看，全市除了蘿崗區(qū)以外，同比去年都有不同程度的增長(zhǎng)，其中海珠區(qū)和天河區(qū)的均價(jià)上漲幅度最大，分別為21%和19%。7月份海珠區(qū)的網(wǎng)簽均價(jià)為24179元/㎡，天河區(qū)的網(wǎng)簽均價(jià)為29360元/㎡，兩個(gè)區(qū)雙雙創(chuàng)下自2014年以來(lái)的最高紀(jì)錄。

房天下廣州二手房高級(jí)分析師盧佩婷認(rèn)為，重要地段的價(jià)格漲幅更大，如珠江新城、天河北、東風(fēng)東等核心地段或疊加江景資源的項(xiàng)目，早在2015年下半年價(jià)格就率先上漲，累計(jì)一年漲幅在30%~40%。

7月份荔灣的網(wǎng)簽量雖然同比去年有26.50%的漲幅，但是價(jià)格表現(xiàn)卻很平穩(wěn)，變動(dòng)不大。2015年7月荔灣區(qū)的網(wǎng)簽均價(jià)為18779元/㎡，今年7月則為19431元/㎡，漲幅僅為3.47%。

盧佩婷分析稱，荔灣的購(gòu)房需求將近6~7成來(lái)自本區(qū)的改善型買家，而荔灣本身屬于老城區(qū)，交通、學(xué)位優(yōu)勢(shì)都不如天河、海珠、越秀等其他區(qū)域，對(duì)外地買家尤其是年輕客戶群體吸引力不足，而且學(xué)位優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)不如越秀明顯，不會(huì)出現(xiàn)大量改善型買家到越秀跨區(qū)換房的現(xiàn)象。

下半年二手樓市有望穩(wěn)中有升

周峰分析稱，廣州的二手住宅市場(chǎng)在本地執(zhí)行限購(gòu)政策之后，即使遇到其他利好刺激，仍舊無(wú)法跟2009年的成交高峰相比，而目前業(yè)主習(xí)慣性開(kāi)高價(jià)和客戶習(xí)慣性大幅度壓價(jià)，已成為本地二手市場(chǎng)的特色。

不過(guò)他認(rèn)為，廣州如果在下半年乃至第四季度對(duì)某些郊區(qū)板塊進(jìn)行適度放松，將能有效刺激對(duì)應(yīng)板塊的潛在需求，但具體客流是購(gòu)買一手抑或二手住宅，將建立在對(duì)應(yīng)物業(yè)的價(jià)格是否符合客戶需求的基礎(chǔ)上：“預(yù)計(jì)2016年下半年廣州全市二手住宅的登記量維持在9200~10000宗/月的水平，全年的總量比2015年增加約三成，總體平均價(jià)格在2.3萬(wàn)元/平方米左右，比2015年上升9%~11%之間。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。