房價上漲房貸收緊等致二手房糾紛增多 鏈家稱三方面規(guī)避

隨著今年上半年房價持續(xù)上漲，房貸政策的變動等，有跡象顯示，申城樓市中，買賣雙方之間的直接糾紛也呈上升趨勢。業(yè)內(nèi)建議，需要在三方面引起足夠的重視。

◎漲跌超預(yù)期容易產(chǎn)生違約

一位資深業(yè)者告訴筆者：“樓市的劇烈變動，影響了買賣雙方的心態(tài)，許多糾紛由此而起。”今年二手房價快速上漲，春節(jié)后和6、7月成為兩個標(biāo)志性的節(jié)點，一些業(yè)主跟隨周邊一手房價和土拍價格跳價，幅度10%-30%不等。于是，由此涉及誠意金、定金、違約金或中介服務(wù)費等經(jīng)濟糾紛屢屢出現(xiàn)。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所在該行二手房交易糾紛調(diào)處工作報告中提示，交易過程中的兩類風(fēng)險正在加劇。一種就是交易一方履約意識不足，或交易出現(xiàn)問題后，雙方不愿讓步等導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。導(dǎo)致這一情況的主要因素就在于房價持續(xù)上漲，業(yè)主反悔或中途加價。

而交易過程中容易產(chǎn)生的兩類風(fēng)險中的另一種，就是因購房者自身評估能力及風(fēng)險防范意識不足所致。

如資金準(zhǔn)備不足、對貸款審批額度預(yù)計不足、對購房資格條件理解出現(xiàn)偏差等導(dǎo)致簽約后交易無法繼續(xù)履行，造成經(jīng)濟損失。有的是下家自身資質(zhì)不夠，或通過造假獲得買房資格，導(dǎo)致買房違約；有的是上家隱瞞個人真實情況，導(dǎo)致過戶交易審稅時，稅費產(chǎn)生較大差異，雙方都不愿承擔(dān)、交易進退兩難；還有的是因遇到貸款政策的變動，如房貸時間延長、貸款額度降低等。

上海鏈家交易按揭部認(rèn)為，購房前的充分評估顯得更加重要。目前，有銀行直言辦理房貸的審查過程更加嚴(yán)格，甚至拉長放貸時間。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億，比去年同期增加了一倍。

◎置換需多方確認(rèn)交易周期

針對如何避免在交易過程中規(guī)避上述兩大問題，防止不必要的麻煩，上海鏈家交易按揭部的相關(guān)負(fù)責(zé)人建議：在三個環(huán)節(jié)上必須引起關(guān)注。

其一，仔細(xì)查看協(xié)議條款，核算價款，明確違約責(zé)任。

第二，計算稅費，要求出售方提供相關(guān)材料。因房屋購入材料為計算稅費的基礎(chǔ)，在核算房款時建議要求出售方出示相關(guān)材料的原件，以確保購入價格、時間與其所述一致，否則可能導(dǎo)致稅費增加。

第三，若為置換，務(wù)必與房屋中介、銀行等各方確認(rèn)交易周期，是否符合置換的各項環(huán)節(jié)時間要求，并在合同中放寬各交易時間的時限，否則可能因前套房屋交易延遲導(dǎo)致后套房屋交易違約。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。