國泰君安：房價(jià)普漲結(jié)束 未來地產(chǎn)主要靠二線城市驅(qū)動(dòng)

8月12日消息，今日，國家統(tǒng)計(jì)局公布1-7月份地產(chǎn)投資及銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，銷售額與投資額均有所回落。目前，房地產(chǎn)高增長和普增普漲的階段已結(jié)束，進(jìn)入了分化、調(diào)整、優(yōu)化的階段。國泰君安預(yù)計(jì)，未來驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵仍在于二線城市樓市的景氣度。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5.54萬億元，同比名義增長5.3%，增速比1-6月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；1-7月商品房銷售額5.76萬億，增長39.8%，增速比1-6月回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。

國泰君安地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)分析稱，從數(shù)據(jù)來看，銷售額與投資額持續(xù)回落，由于政策放松空間有限，未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程受益區(qū)主要是核心二線城市。因此，樓市的關(guān)鍵還在于二線城市的市場情況。

具體而言，一線城市由于供給和城市數(shù)量有限，對樓市的影響將保持平穩(wěn)。而三四線城市由于需求有限，預(yù)計(jì)仍將處于“時(shí)間換取空間”的去庫存過程。但在調(diào)控政策收緊、貨幣政策空間有限的情況下，國泰君安表示，“對下半年樓市呈謹(jǐn)慎態(tài)度。”

從投資增速情況可以看出，今年下半年的地產(chǎn)形式并不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，7月單月投資增速進(jìn)一步下滑至1.4%，為今年年內(nèi)最低水平。銷售端的回落對投資增速的影響逐漸顯現(xiàn)。

目前，地產(chǎn)的區(qū)域分化進(jìn)一步加劇，部分二線城市如南京、蘇州等政策進(jìn)一步收緊，而大部分三四線城市仍庫存高企。國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長盛來運(yùn)認(rèn)為，“房地產(chǎn)高增長和普增普漲的階段已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在進(jìn)入了分化、調(diào)整、優(yōu)化的階段。”

盛來運(yùn)表示，地產(chǎn)仍然是支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展很重要的一個(gè)行業(yè)，從今后調(diào)整角度來講，一定要適應(yīng)房地產(chǎn)本身的運(yùn)行規(guī)律，要注重因城施策、因地制宜。“實(shí)際上，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵仍在于二線城市樓市的景氣度，隨著二線城市調(diào)控政策的收緊，開發(fā)商投資意愿預(yù)計(jì)將進(jìn)一步降低。”國泰君安預(yù)計(jì)，今年全年投資增速將在5%左右，低于今年1-7月的增速。

雖然投資增速有所下降，但機(jī)構(gòu)仍看好地產(chǎn)行業(yè)。國泰君安對其維持增持評級，并稱，“龍頭房企受益于品牌、資源、成本和管控的優(yōu)勢，市占率將進(jìn)一步上升，業(yè)績保證性較強(qiáng)，分紅可觀。”推薦標(biāo)的為，保利地產(chǎn)、招商蛇口、華夏幸福、首開股份、北京城建、華僑城A等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。