中糧地產(chǎn)6.1億接盤金帝地塊 被評太便宜

8月8日晚，中糧地產(chǎn)公告宣布董事會同意中糧地產(chǎn)深圳公司與匯金柒號共同設(shè)立合資公司，以收購長營電器100%股權(quán)。

長營電器位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道固戍開發(fā)區(qū)，主要從事日用電器的生產(chǎn)經(jīng)營。而中糧地產(chǎn)本次收購與電器業(yè)務無關(guān)，與轉(zhuǎn)型無關(guān)，僅意在土地資源。

在國內(nèi)地產(chǎn)公司中，中糧地產(chǎn)是一家年銷售額百億元左右的中小房企，因為背靠中糧集團這棵大樹，中糧地產(chǎn)在深圳的影響力不容小覷。

長營電器地塊是中糧地產(chǎn)今年在深圳收獲的第二塊地，第一塊地則來自于同屬于中糧的金帝地塊。

金帝地塊價值被低估

2016年1月3日晚間，中糧地產(chǎn)宣布，子公司華高置業(yè)以6.1億元的代價拿下?lián)碛薪鸬圪Y產(chǎn)的PrizedDevelopmentsLimit(簡稱“PD公司”)100%股權(quán)。

中糧地產(chǎn)此番收購的目的依然是土地資產(chǎn)。通過公告可知，PD公司的全資子公司金帝食品是編號B405—0029宗地及其地上5棟建筑物的100%權(quán)利人。B405-0029宗地位于深圳市福田區(qū)北環(huán)路梅林工業(yè)區(qū)，面積約2.8萬平方米。

B405—0029地塊用途為工業(yè)用地，使用年限為50年，從1990年3月8日起至2040年3月7日止，房屋建筑面積為44326.23平方米，土地和房屋已取得房產(chǎn)證。

有中糧金帝的員工告訴《第一財經(jīng)日報》記者，金帝地塊系被“賤賣”。該員工認為，金帝的資產(chǎn)價值遠遠不止6.1億元。

Q房網(wǎng)梅林片區(qū)的董事楊舒慧告訴《第一財經(jīng)日報》記者，一般而言，關(guān)外的廠房均價(按照建筑面積算)每平方米約為1萬～1.5萬不等，而關(guān)內(nèi)的廠房均價每平方米約為2萬～2.5萬元，車公廟片區(qū)的廠房全市最貴，每平方米價值3萬元或以上。她認為，梅林工業(yè)區(qū)里的中糧金帝房屋總建面將近4.5萬平方米，而公司整體轉(zhuǎn)讓交易對價才6.1億元，“簡直太便宜了”。

而一名來自外資代理行的、長期活躍在深圳工業(yè)地產(chǎn)交易圈子的人士告訴記者，梅林工業(yè)區(qū)交易并不活躍，但是租賃行情不錯，因特色餐飲或文創(chuàng)公司尤其喜歡租賃關(guān)內(nèi)的廠房來改裝并開展生意。

上半年公開拍地僅兩宗

理清業(yè)務條線、各個平臺精細分工、提高集團各板塊之間的協(xié)同性以及資源利用效率，央企的運營手法并不陌生。

昔日，中海、招商局、保利、華潤身上均曾演練過相似劇情，把集團的地產(chǎn)資源劃分至主要的地產(chǎn)平臺，交由其運營開發(fā)，并在適當時候扶植、支持，助其壯大。而此次，中糧地產(chǎn)內(nèi)部收購中糧金帝不過是此思路的又一次驗證。

國企改革所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離進入實施階段，2014年7月，國資委將中糧集團列入首批改組國有資本投資公司試點企業(yè)的六家企業(yè)之一。

興業(yè)證券分析師認為，中糧地產(chǎn)作為中糧集團重要的住宅地產(chǎn)業(yè)務平臺，未來也會充分享受集團進行國企改革的各種紅利。

過去三年間，中糧地產(chǎn)的財報表現(xiàn)也并不出色，營收與銷售業(yè)績均不理想。

2013年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入101.79億元，同比增長28.12%。住宅項目簽約面積72.7萬平方米，簽約金額112.67億元;而2014年，公司營業(yè)收入為90.41億元，較上年同期下降11.18%。住宅項目實現(xiàn)簽約面積69.82萬平方米，簽約金額108.50億元。

到了2015年，公司簽約金額為151.41億元，營業(yè)收入為135億元。值得注意的是，2015年深圳地區(qū)共有中糧鳳凰里、中糧錦云、中糧鴻云、一品瀾山4個項目在售，地區(qū)貢獻銷售額為10.32億元，占全公司比重為7.65%。

一名地產(chǎn)股研究員的看法是，中糧地產(chǎn)必須尋找一條全面面向市場的進取路徑，減少對集團資源的依賴力度。在資金方面，創(chuàng)新融資方法與途徑、土地儲備方面，增加在公開市場招拍掛的力度，并繼續(xù)發(fā)掘良好項目，以股權(quán)或債權(quán)等方法切入。

《第一財經(jīng)日報》記者查閱中糧地產(chǎn)公告發(fā)現(xiàn)，2016年至今，中糧地產(chǎn)僅兩次在公開市場上拿地。2月3日，中糧地產(chǎn)以2.84億總價公開拍下成都金牛區(qū)一宗商住地;而6月29日，中糧地產(chǎn)以總價24.4億元摘得上海浦東新區(qū)的遠郊地塊，溢價率235.62%，扣除不可售部分實際樓板價達到38266元/平方米，項目未來保本售價或超過6萬元/平方米。

該研究員認為，中糧地產(chǎn)過去數(shù)年間，把握市場節(jié)奏的能力較弱，以至于錯過多個拿地節(jié)點，也喪失了擴張良機。

白銀時代到來，最好的機會仍在下半場，擅長工業(yè)地產(chǎn)城市更新項目的中糧地產(chǎn)會如何跑贏大市?

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。