中糧地產(chǎn)6.1億接盤(pán)金帝地塊 被評(píng)太便宜

8月8日晚，中糧地產(chǎn)公告宣布董事會(huì)同意中糧地產(chǎn)深圳公司與匯金柒號(hào)共同設(shè)立合資公司，以收購(gòu)長(zhǎng)營(yíng)電器100%股權(quán)。

長(zhǎng)營(yíng)電器位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道固戍開(kāi)發(fā)區(qū)，主要從事日用電器的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。而中糧地產(chǎn)本次收購(gòu)與電器業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)，與轉(zhuǎn)型無(wú)關(guān)，僅意在土地資源。

在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司中，中糧地產(chǎn)是一家年銷(xiāo)售額百億元左右的中小房企，因?yàn)楸晨恐屑Z集團(tuán)這棵大樹(shù)，中糧地產(chǎn)在深圳的影響力不容小覷。

長(zhǎng)營(yíng)電器地塊是中糧地產(chǎn)今年在深圳收獲的第二塊地，第一塊地則來(lái)自于同屬于中糧的金帝地塊。

金帝地塊價(jià)值被低估

2016年1月3日晚間，中糧地產(chǎn)宣布，子公司華高置業(yè)以6.1億元的代價(jià)拿下?lián)碛薪鸬圪Y產(chǎn)的PrizedDevelopmentsLimit(簡(jiǎn)稱(chēng)“PD公司”)100%股權(quán)。

中糧地產(chǎn)此番收購(gòu)的目的依然是土地資產(chǎn)。通過(guò)公告可知，PD公司的全資子公司金帝食品是編號(hào)B405—0029宗地及其地上5棟建筑物的100%權(quán)利人。B405-0029宗地位于深圳市福田區(qū)北環(huán)路梅林工業(yè)區(qū)，面積約2.8萬(wàn)平方米。

B405—0029地塊用途為工業(yè)用地，使用年限為50年，從1990年3月8日起至2040年3月7日止，房屋建筑面積為44326.23平方米，土地和房屋已取得房產(chǎn)證。

有中糧金帝的員工告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，金帝地塊系被“賤賣(mài)”。該員工認(rèn)為，金帝的資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止6.1億元。

Q房網(wǎng)梅林片區(qū)的董事楊舒慧告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，一般而言，關(guān)外的廠房均價(jià)(按照建筑面積算)每平方米約為1萬(wàn)～1.5萬(wàn)不等，而關(guān)內(nèi)的廠房均價(jià)每平方米約為2萬(wàn)～2.5萬(wàn)元，車(chē)公廟片區(qū)的廠房全市最貴，每平方米價(jià)值3萬(wàn)元或以上。她認(rèn)為，梅林工業(yè)區(qū)里的中糧金帝房屋總建面將近4.5萬(wàn)平方米，而公司整體轉(zhuǎn)讓交易對(duì)價(jià)才6.1億元，“簡(jiǎn)直太便宜了”。

而一名來(lái)自外資代理行的、長(zhǎng)期活躍在深圳工業(yè)地產(chǎn)交易圈子的人士告訴記者，梅林工業(yè)區(qū)交易并不活躍，但是租賃行情不錯(cuò)，因特色餐飲或文創(chuàng)公司尤其喜歡租賃關(guān)內(nèi)的廠房來(lái)改裝并開(kāi)展生意。

上半年公開(kāi)拍地僅兩宗

理清業(yè)務(wù)條線、各個(gè)平臺(tái)精細(xì)分工、提高集團(tuán)各板塊之間的協(xié)同性以及資源利用效率，央企的運(yùn)營(yíng)手法并不陌生。

昔日，中海、招商局、保利、華潤(rùn)身上均曾演練過(guò)相似劇情，把集團(tuán)的地產(chǎn)資源劃分至主要的地產(chǎn)平臺(tái)，交由其運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)，并在適當(dāng)時(shí)候扶植、支持，助其壯大。而此次，中糧地產(chǎn)內(nèi)部收購(gòu)中糧金帝不過(guò)是此思路的又一次驗(yàn)證。

國(guó)企改革所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離進(jìn)入實(shí)施階段，2014年7月，國(guó)資委將中糧集團(tuán)列入首批改組國(guó)有資本投資公司試點(diǎn)企業(yè)的六家企業(yè)之一。

興業(yè)證券分析師認(rèn)為，中糧地產(chǎn)作為中糧集團(tuán)重要的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，未來(lái)也會(huì)充分享受集團(tuán)進(jìn)行國(guó)企改革的各種紅利。

過(guò)去三年間，中糧地產(chǎn)的財(cái)報(bào)表現(xiàn)也并不出色，營(yíng)收與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均不理想。

2013年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入101.79億元，同比增長(zhǎng)28.12%。住宅項(xiàng)目簽約面積72.7萬(wàn)平方米，簽約金額112.67億元;而2014年，公司營(yíng)業(yè)收入為90.41億元，較上年同期下降11.18%。住宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約面積69.82萬(wàn)平方米，簽約金額108.50億元。

到了2015年，公司簽約金額為151.41億元，營(yíng)業(yè)收入為135億元。值得注意的是，2015年深圳地區(qū)共有中糧鳳凰里、中糧錦云、中糧鴻云、一品瀾山4個(gè)項(xiàng)目在售，地區(qū)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額為10.32億元，占全公司比重為7.65%。

一名地產(chǎn)股研究員的看法是，中糧地產(chǎn)必須尋找一條全面面向市場(chǎng)的進(jìn)取路徑，減少對(duì)集團(tuán)資源的依賴(lài)力度。在資金方面，創(chuàng)新融資方法與途徑、土地儲(chǔ)備方面，增加在公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的力度，并繼續(xù)發(fā)掘良好項(xiàng)目，以股權(quán)或債權(quán)等方法切入。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者查閱中糧地產(chǎn)公告發(fā)現(xiàn)，2016年至今，中糧地產(chǎn)僅兩次在公開(kāi)市場(chǎng)上拿地。2月3日，中糧地產(chǎn)以2.84億總價(jià)公開(kāi)拍下成都金牛區(qū)一宗商住地;而6月29日，中糧地產(chǎn)以總價(jià)24.4億元摘得上海浦東新區(qū)的遠(yuǎn)郊地塊，溢價(jià)率235.62%，扣除不可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38266元/平方米，項(xiàng)目未來(lái)保本售價(jià)或超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

該研究員認(rèn)為，中糧地產(chǎn)過(guò)去數(shù)年間，把握市場(chǎng)節(jié)奏的能力較弱，以至于錯(cuò)過(guò)多個(gè)拿地節(jié)點(diǎn)，也喪失了擴(kuò)張良機(jī)。

白銀時(shí)代到來(lái)，最好的機(jī)會(huì)仍在下半場(chǎng)，擅長(zhǎng)工業(yè)地產(chǎn)城市更新項(xiàng)目的中糧地產(chǎn)會(huì)如何跑贏大市?

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。