合肥房價誰說了算？新地王旁驚現超低價樓盤

8月16、17日，位于合肥政務區(qū)的云水居開盤，大部分單價在6500多元/平方米-7005元/平方米，推出來的首批602套房很快全部售罄。而一路之隔的樓盤要賣3萬元/平方米。

“這個月開始，定向銷售房屋的價格就不再對外公布價格了。”合肥物價局負責商品房價格公示的工作人員在電話里對21世紀經濟報道記者說。

通過查詢合肥市物價局公開的商品房備案價格可見，由合肥包河房地產開發(fā)有限責任公司負責的陽光里小區(qū)，備注為“定向銷售”的房價約為6000元/平方米-7000元/平方米，而備注為“對外銷售”的房價約為11000元/平方米。例如，“定向銷售”的901，其價格為7030元/平方米，而“對外銷售”的903和902則為11110元/平方米。

除此之外，備注為“定向銷售”的還有位于經開區(qū)的玖瓏公館6號樓，44套房子中有34套為“定向銷售”，房價在9000元至10000元/平米，該小區(qū)其余房價為14000元至17000元/平米；同樣位于經開區(qū)的金嶼海岸，6月新開盤的586套房子均為“定向銷售”，其銷售均價為6692元/平米，甚至低于其2015年9月開盤的均價7029元/平米；經開區(qū)的另一樓盤依瀾雅居，22號、23號樓共285套房子也均為“定向銷售”，銷售均價為8848元/平米，而其6月末開盤均價為11500元/平米。

價格相差一半？

為何房價會有如此大的差異？21世紀經濟報道記者先后電話聯系了陽光里小區(qū)和金嶼海岸售樓處的工作人員。陽光里小區(qū)表示，目前房子已全部售罄，而每平方米六七千的房子是之前搞活動時的價格，早已結束。金嶼海岸則表示這個月中下旬將會有新房源推出，價格約為14000元/平米，對于之前推出的6000多元/平米的房子并不知情。

更為蹊蹺的是，房管局網站上顯示為7月27日開盤，位于政務區(qū)均價約為6000多元／平米的云水居卻無法在物價局公開的商品房備案價中找到，記者就此事致電合肥物價局，前文提及的工作人員解釋說，云水居是“定向銷售”房，不對外公示價格。實際上，由于“定向銷售”的房子不對社會公開銷售，因此從這個月開始其價格就不對外公示了。

什么是“定向銷售”房？這位工作人員回應稱，定向銷售房以團購為主，例如開發(fā)商的合作企業(yè)在房屋尚未建好前就團購一批房子作為其員工宿舍。

至于“定向銷售”房價為何低？工作人員說，是由于團購往往在開盤前幾年就進行了，有的在兩三年前甚至三四年前就交了房款。合肥房價近年來的瘋漲，使得當時同市場價差不多的“定向銷售”房，現在看起來遠低于市場價。

記者又聯系了云水居的開發(fā)商安徽安糧地產有限公司，撥通其官網提供的電話后，對方表示知道云水居這個項目，但自稱是人力資源部，不了解銷售的具體情況。但在365淘房網上有網友說，云水居是被政府機關團購的。

這種現象在合肥并不少見。此前，玖瓏公館稱其6號樓的“定向銷售”房早在2015年就已售罄，這些房源都是員工福利房，所以價格較低，并且購買這些房源需要先繳納30萬元的定金，不對外出售。陽光里表示其“定向銷售”房在2014年以6000-7000元/平方米賣給省級機關工作人員，當時團購時每個客戶都收了15萬元，難以毀約，合肥樓市的突然暴漲讓當初的協議定價變得便宜了許多。

合肥學院房地產研究所副所長凌斌曾在媒體上說，定向銷售方式在合肥較為正常，此前合肥已有過多個樓盤采用過定向銷售的方式，其房源主要為動遷安置的回遷房、人才引進用房、集資團購房等，這些定向銷售的樓盤價格都會比市場價低。

房價誰說了算？

然而，在房價暴漲的合肥，這樣的解釋仍讓人難以接受。有網友在合肥某論壇上發(fā)帖問道，這種定價方式是否合理？誰來為低價部分最終買單？定向銷售的房子，到底是賣給誰？里面存在貓膩嗎？是否滋生有腐敗行為？這些定向的房子，最終誰獲利了？又侵犯了哪些群體的合理利益？

對此，21世紀經濟報道記者聯系了合肥市房管局辦公室，對方說商品房備案價格的主管單位是市物價局，開發(fā)商如何定價不屬于房管局的職責。其后記者又聯系了物價局，對方說，開發(fā)商有權制定價格，物價局沒有定價權，如果開發(fā)商在物價局備案的價格同實際銷售情況不同，物價局才有權干涉。如果認為定向銷售中有違紀行為，可以向市紀委反映。

記者注意到，在物價局公示商品房價格的頁面上，特地用紅色標注了“根據價格政策規(guī)定，商品房價格管理屬市場調節(jié)價，其價格由房地產開發(fā)企業(yè)自主制定。”而這個政策指的是去年6月，由安徽省住建廳、發(fā)改委等多部門聯合下發(fā)的《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，其中提到“商品房銷售備案價格由房地產開發(fā)企業(yè)根據開發(fā)建設成本、市場供求狀況等因素自行確定”。

據合肥當地業(yè)內人士透露，云水居是2015年5月出讓的地塊，當時只有兩家房企報名參與，經過幾輪的競價，安糧地產以626萬/畝競得政務區(qū)ZWQTA-021-2號地塊，住宅樓面價3237.93元/平方米，溢價率2.62%，總價2.81億。如此低的地價，出乎業(yè)內預料。后來才獲悉，這個地塊的開發(fā)是附帶省屬某機關單位條件的，如競得人在進行項目規(guī)劃方案設計時，須按照與省人民檢察院書面達成的意見，嚴格落實地塊內新建建筑物的退讓紅線、建筑高度、南側首排建筑保密要求等。否則，視為違約，終止合同，無償收回土地。這就表明，安糧相當于一個代建的角色。官方對此也表態(tài)，定價是企業(yè)合法行為。

戲劇化的是，與云水居一條馬路之隔的，正是融創(chuàng)所拿政務區(qū)ZWQTA-025號地塊，目前已定下案名為合肥融創(chuàng)壹號院，預計售價3萬元/平方米。云水居地塊出讓時間為2015年5月，而合肥融創(chuàng)壹號院拿地時間為2015年12月底，總價242592萬元，溢價率437.74%，住宅樓面價17099.91元/平方米，商業(yè)樓面價15267.78元/平方米，為當時“地王”。

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