房地產(chǎn)融資冷熱膠著 個(gè)人按揭貸款下降幾率陡升

7月信貸依然沒有強(qiáng)勁之勢(shì)。

其中，房地產(chǎn)相關(guān)融資毫無爭(zhēng)議成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，上月中央政治局會(huì)議提出抑制資產(chǎn)泡沫，有市場(chǎng)解讀稱房地產(chǎn)市場(chǎng)是“泡沫化”顯現(xiàn)的地方之一。因此，下半年按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款能否增長(zhǎng)存疑。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，目前分別有一家華北股份行和一家華南股份行在行內(nèi)下發(fā)通知，對(duì)地王項(xiàng)目融資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。

“尤其是京滬兩地，總行7月中旬通知，原則上，地王項(xiàng)目就不要做了。”該華南股份行人士表示。

不過，上有總行政策，分支行在具體操作中則有分化。在土地融資方面，一方面銀行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，銀行很難放棄這塊業(yè)務(wù)；另一方面也有銀行分支行行長(zhǎng)在思考如果安全退出存續(xù)項(xiàng)目。

在個(gè)人住房按揭貸款方面，雖依然是銀行重要的投放方向，但漲勢(shì)較上半年有所回落。尤其是上海地區(qū)銀行業(yè)人士普遍認(rèn)為，上海地區(qū)7月投放量將會(huì)出現(xiàn)明顯下降，降幅或超過20%。

7月對(duì)公信貸疲軟

一位國(guó)有大行資負(fù)部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，該行7月新增貸款相比6月份下降很多。其中，對(duì)公貸款疲軟，7月公司貸款新增量只有上月的一半。另外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款還在穩(wěn)步增長(zhǎng)。

“我們同業(yè)交流了解到，7月有股份行公司貸款都是負(fù)增長(zhǎng)”，前述資負(fù)部人士表示，“7月到期的公司貸款多，但投新放的少，新增貸款數(shù)據(jù)不是很好。”

前述資負(fù)部人士還介紹，該行7月票據(jù)增量蠻大。因?yàn)殂y行公司貸款找不到很好的投向，銀行相應(yīng)用票據(jù)沖額度。

不過，另有國(guó)有大行授信管理相關(guān)人士表示，該行7月貸款增量比6月有小幅上升。“按照往年的經(jīng)驗(yàn)，環(huán)比是可能會(huì)下降。但今年主要是因?yàn)槲覀?月并沒有增加很大的量。”該人士解釋道。

“從投向上沒有太大變化，基礎(chǔ)設(shè)施這類的平臺(tái)項(xiàng)目還是重點(diǎn)，地產(chǎn)相關(guān)融資政策也沒有調(diào)整。”前述國(guó)有大行授信管理相關(guān)人士表示。

另有某華東股份行高管表示，整體來看，7月對(duì)公貸款疲軟，增長(zhǎng)主要靠信用卡和個(gè)人貸款拉動(dòng)，但個(gè)人住房貸款增速也在下降。

某股份行重慶分行財(cái)務(wù)部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，銀行剛經(jīng)歷了半年末沖刺，7月是傳統(tǒng)淡季，新增貸款投放不多。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道根據(jù)歷史數(shù)據(jù)梳理，在2006-2015的10年間，7月新增貸款占全年新增貸款的比重在5%-7%之間，占比并不高。

房貸政策轉(zhuǎn)向？

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，某在地產(chǎn)融資方面較為激進(jìn)的華北股份行，已經(jīng)下發(fā)通知，要求收緊地產(chǎn)相關(guān)融資，總體思路為“成本過高的項(xiàng)目盡量不做”。另有一家總部位于華南的股份行也在7月中旬下發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)提示中，提到了地產(chǎn)相關(guān)融資。“強(qiáng)調(diào)了京滬地區(qū)要謹(jǐn)慎，土地融資中，原來開發(fā)商自己至少要付35%的土地轉(zhuǎn)讓金，銀行提供65%，現(xiàn)在至少要四六開。如果是民營(yíng)企業(yè)，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)之外企業(yè)，土地融資完全不能做”，該華南股份行人士說。

今年上半年土地買賣的大熱有目共睹。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，全國(guó)住宅土地（不計(jì)算商業(yè)類地王）合計(jì)超過10億的地塊有236宗。疊加商業(yè)類的21宗，超過10億地塊已經(jīng)多達(dá)257宗。

在這257宗地塊里，溢價(jià)率超過100%的地王合計(jì)128宗，相比上半年的109宗繼續(xù)明顯上漲。溢價(jià)率超過50%的地塊達(dá)到了189宗。

7月，上海土地成交金額則創(chuàng)下自2010年以來7月當(dāng)月新高度。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，7月上海土地（不包括工業(yè)用地）成交金額246.22億元，環(huán)比上漲28.61%，同比上漲45.05%。月末，金地以88億元拿下浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊，成為截至目前的年度總價(jià)地王。

根據(jù)監(jiān)管要求，銀行貸款不得用于地產(chǎn)開發(fā)商支付土地轉(zhuǎn)讓金，但銀行一般會(huì)通過表外的自營(yíng)資金或理財(cái)資金來對(duì)接這塊需求。

從銀行表外資金對(duì)接土地融資，到表內(nèi)貸款對(duì)接二級(jí)開發(fā)，再到房子建成銷售對(duì)應(yīng)購(gòu)房者的個(gè)人按揭貸款，是房地產(chǎn)相關(guān)融資的全流程鏈條。

從表內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸的角度，特別是大銀行，相對(duì)還是比較審慎。但由于當(dāng)前銀行放貸的優(yōu)質(zhì)客戶在減少，房地產(chǎn)開發(fā)商依然是銀行的重要客戶，且越是排名靠前的地產(chǎn)商，對(duì)銀行越強(qiáng)勢(shì)。

“我們守住了一條線，就是不做土地融資，但現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商比較強(qiáng)勢(shì)，如果不給做土地融資，那后面的發(fā)開貸和樓盤銷售按揭貸款的合作也拿不下來。”前述國(guó)有大行授信相關(guān)業(yè)務(wù)人士表示。

“和上海同業(yè)溝通來看，很多行長(zhǎng)都覺得房地產(chǎn)相關(guān)融資要小心了，從土地融資到按揭貸款，杠桿太高，都在考慮存量項(xiàng)目如何安全退出。”某股份行上海某支行行長(zhǎng)表示。

部分銀行按揭貸款增速下降

目前來看，各銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的政策并未轉(zhuǎn)向。就一線城市而言，深圳的住房按揭貸款利率優(yōu)惠稍有調(diào)整，首套房利率優(yōu)惠已統(tǒng)一從最低85折上調(diào)至9折。

前述國(guó)有大行資負(fù)部人士表示：“個(gè)人住房貸款還是增長(zhǎng)較快，但沒有上半年那么猛。信用消費(fèi)貸有所活躍，平穩(wěn)增長(zhǎng)。除此之外，其他類型貸款乏善可陳。”

該人士還表示，按揭貸款依然是重要的投放方向，該行甚至拿出一些對(duì)公貸款的額度用于按揭貸款。

“以前只有北京、上海、廣東、蘇州等地區(qū)按揭貸款利率有85折的優(yōu)惠，后來一線城市上調(diào)，現(xiàn)在福建、山東、山西地區(qū)都出現(xiàn)了85折的優(yōu)惠，說明市場(chǎng)上按揭貸款的競(jìng)爭(zhēng)還是非常激烈。”前述國(guó)有大行資負(fù)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

一線城市中，預(yù)計(jì)上海和深圳市場(chǎng)會(huì)有較為明顯的下降。

“7月上半月房貸曾有一個(gè)小反彈，但下半月重歸平淡，也不清楚反彈的原因，”深圳某大行零售業(yè)務(wù)人士表示，“7月房貸整體上和6月相差不大，估計(jì)減少了10%-20%。一手盤放盤很少，二手盤量也不大，需求不足。”

上海的情況相似。包括股份行和國(guó)有大行在內(nèi)的多個(gè)上海分行零售部負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于房屋交易量有所下降，7月個(gè)人住房按揭貸款有較大幅度的下降。

“因?yàn)樾枨笊倭耍址砍山涣肯陆盗?，業(yè)務(wù)量從高峰時(shí)下跌，環(huán)比至少下降了30%。”某國(guó)有大行上海分行零售部人士表示。另外有兩家股份行零售人士也表示，7月個(gè)人住房按揭投放至少下跌了20%。

某華北股份行零售部負(fù)責(zé)人則表示，雖然沒有具體統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但7月個(gè)人住房按揭投放肯定環(huán)比下降，而且預(yù)計(jì)8月環(huán)比還會(huì)有進(jìn)一步的下降。“下半年能不能守住上半年的‘果實(shí)’還很難說。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。