樓市有多火爆？個(gè)人房貸月度增量屢創(chuàng)新高

今年以來，因房地產(chǎn)市場火爆，個(gè)人住房貸款月度增量創(chuàng)下了記錄新高。

央行在二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，上半年個(gè)人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達(dá)32.2%，月度增量也屢創(chuàng)新高，這主要是因?yàn)樯习肽晟唐贩夸N售增速較高，帶動(dòng)個(gè)人住房貸款較快增長。

央行稱，上半年，全國商品房銷售額累計(jì)同比增長42.1%，增速較上年同期大幅提高了32.1個(gè)百分點(diǎn)。分機(jī)構(gòu)看，中資中小型銀行貸款同比多增較多。

央行在報(bào)告中稱：

房地產(chǎn)貸款快速增長。截至6月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額23.9萬億元，同比增長24.0%，增速較3月末高1.851個(gè)百分點(diǎn)，快于各項(xiàng)貸款余額同比增速9.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的23.6%，比3月末高0.7個(gè)百分點(diǎn)。

其中，個(gè)人住房貸款余額為15.4萬億元，同比增長32.2%，增速較3月末高5.7個(gè)百分點(diǎn)；住房開發(fā)貸款余額為4.2萬億元，同比增長11.7%，增速比3月末低1.5個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.7萬億元，同比增長7.5%，增速比3月末低15.3個(gè)百分點(diǎn)。上半年，新增房地產(chǎn)貸款2.9萬億元，同比多增1.0萬億元，占各項(xiàng)貸款新增額的38.9%，較第一季度擴(kuò)大6.3個(gè)百分點(diǎn)。

房貸激增警惕市場泡沫

雖然中國經(jīng)濟(jì)增速緩慢下行，房貸增速卻持續(xù)上行，中國的房貸/GDP在過去幾年呈加速上升態(tài)勢，2012年以前尚不到15%，2015年底達(dá)到20.7%，2016年底將超過25%，達(dá)到日本地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)的水平。按此速度，則房貸/GDP在3年內(nèi)將接近美國現(xiàn)有水平。

樓市有多火爆？個(gè)人房貸月度增量屢創(chuàng)新高

海通證券姜超表示，中國房貸高增不可持續(xù)，急速增長的房貸正在超越居民的償付能力，邊際杠桿已近極限，地產(chǎn)泡沫值得警惕。

中國居民負(fù)債率疾速上行，或被低估。從居民負(fù)債率來看，對(duì)應(yīng)住房貸款的中長期消費(fèi)貸款是居民債務(wù)中占比最高的部分，房貸的大幅上升，直接推升中國居民部門杠桿率急速上行。雖然橫向比較看，中國居民負(fù)債率仍低于英美日等國，但國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見底后，將迎來居民杠桿率見頂。而中國人口撫養(yǎng)比已在2011年見底，這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂，目前我們已離頂部不遠(yuǎn)。

居民房貸收入比超日趕美，值得警惕。居民房貸收入比可以更準(zhǔn)確的刻畫居民償付房貸的能力。美國、日本房貸收入比的起伏與地產(chǎn)泡沫的生滅同步進(jìn)行。目前中國居民房貸收入比0.46，已超過日本房產(chǎn)泡沫時(shí)期的水平，若按現(xiàn)有速度擴(kuò)張，則將在5年內(nèi)達(dá)到美國次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。

新增房貸銷售比歷史新高，岌岌可危！從新增房貸/新增地產(chǎn)銷售看，美國07年時(shí)的峰值為52.6%。而中國2015年新增房貸銷售比升至35%，2016年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國金融危機(jī)期間峰值水平。上半年新增房貸/GDP高達(dá)6.4%，不僅遠(yuǎn)超日本歷史高點(diǎn)（3.0%），也接近美國歷史峰值（8.0%）。這都意味著居民購房邊際杠桿率或已接近極限！

樓市有多火爆？個(gè)人房貸月度增量屢創(chuàng)新高

居民杠桿率過高了？

那么，在房貸激增的背景下，中國居民杠桿率是否過高？中信證券分析師陳聰認(rèn)為，房地產(chǎn)的居民杠桿率要細(xì)分為社會(huì)存量杠桿率和年度交易杠桿率。其中前者依然處于低位，實(shí)際上快速走高的只是后者。

陳聰指出，社會(huì)存量杠桿率研究的是按揭貸款負(fù)擔(dān)和房屋市值之間的關(guān)系。這個(gè)指標(biāo)越高，說明居民部門負(fù)擔(dān)越重，存量房供給放量的可能性越大。數(shù)值越低，則說明居民部門負(fù)擔(dān)越輕，存量房供給放量的可能性越小。

他估計(jì)，截至2016年7月，中國居民的未償還杠桿負(fù)擔(dān)（公積金+商業(yè)貸款）超過18萬億元，即便按照最保守的估計(jì)，房地產(chǎn)存量杠桿率僅有不到13%。

由于居民的存量杠桿率確實(shí)不高，因此在房價(jià)出現(xiàn)問題時(shí)，尤其是資產(chǎn)流動(dòng)性狀況較好，二手房市場較大的一二線城市，是不會(huì)出現(xiàn)“拋盤踩踏”的情況的。而這種市場的軟著陸如果有一天出現(xiàn)，一般只擁有3年左右儲(chǔ)備，經(jīng)營區(qū)域處于一二線城市的開發(fā)企業(yè)也完全可以全身而退。

另一杠桿率則是交易杠桿率，指的是某一個(gè)時(shí)間段的“新發(fā)放貸款規(guī)模/該時(shí)間段的房屋銷售規(guī)模”。中信報(bào)告稱，如果一個(gè)市場的買賣已經(jīng)過分依賴于杠桿，則說明這個(gè)市場需求很難在短期膨脹，即便這個(gè)市場長期看還有潛力，且業(yè)主不會(huì)大規(guī)模拋售，至少在短期房價(jià)已經(jīng)很難上漲。

據(jù)中信證券測算，2016年上半年，全國住房交易杠桿率為74%，估計(jì)2016年全年的住房交易杠桿率可能在65%－70%。

中信證券認(rèn)為，住房的交易杠桿率已經(jīng)不低了，未來對(duì)住房交易進(jìn)一步加杠桿的空間并不是很大。“我們相信無需擔(dān)心房價(jià)大幅上漲，在未來杠桿提升可以保持市場健康向上。”

總體來看，中信證券認(rèn)為，整個(gè)社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)值相對(duì)于信貸余額來說相當(dāng)龐大，居民部門的整體杠桿率不高。但銷售額中來自信貸支持的資金快速增加，且占比不低。即便有一天行業(yè)景氣開始下行，市場硬著陸的可能性也很低，一二線城市存量資源具備保值增值屬性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。