2015年下半年以來,房地產(chǎn)市場迎來火熱期,一輪又一輪的瘋狂暴漲和搶房運(yùn)動,讓房產(chǎn)市場膨脹得十分厲害。
尤其是今年年初,全國都上演了一出“搶房大戰(zhàn)”。蘇州連續(xù)出現(xiàn)千人搶房的情景,庫存一度告急;在上海,即使是千萬豪宅,買起來也是絲毫不眨眼。因此,這兩個地方的人紛紛將目光投向了最鄰近的城市——昆山。昆山也因此而“被漲價”了!
2016年下半年,昆山房價漲幅收窄,房產(chǎn)市場有了一定的降溫。目前業(yè)內(nèi)對當(dāng)前市場形勢保持兩種態(tài)度及觀點,一是市場正處于調(diào)整期,未來仍有較大上漲空間,二是目前昆山房產(chǎn)有價無市,價格接近觸頂。從業(yè)者及數(shù)據(jù)研究者普遍支持第一種觀點,而購房者、投資者則大部分都在觀望,成交量在近幾月成交有一定的萎縮。有不少網(wǎng)友則支持第二種觀點,甚至有網(wǎng)友認(rèn)為,蘇州、上海樓市馬上要崩盤,昆山房價將隨之暴跌。
蘇滬樓市是否會在短期內(nèi)崩盤?
上海作為國家經(jīng)濟(jì)中心,優(yōu)勢明顯,包括蘇州在內(nèi)的長三角輻射圈內(nèi),吸引了眾多大型企業(yè)進(jìn)駐,流動人口也隨之不斷增加。地少人多導(dǎo)致了蘇滬房價只漲不跌。
然而,樓市拐點之說,不是空穴來風(fēng)。
蘇州房價漲幅已經(jīng)連續(xù)三個月告別全國前十,7月環(huán)比漲幅僅0.23%。新房市場成交量銳減,之前購買力蜂擁入市的場面成為過去。同樣在上海,外來常住人口出現(xiàn)了負(fù)增長,同比下降1.5%,這是十五年來的首次。一線城市的房價也許已經(jīng)開始讓不少想留下的人望而卻步。
要問什么情況才會導(dǎo)致樓市崩盤,我們不妨想象一下:一是國家經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退,供需關(guān)系就會發(fā)生變化,但同時,要意識到,還是有很多人買不起;二是經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地轉(zhuǎn)移,也即上海撤銷經(jīng)濟(jì)中心位置,這樣就會導(dǎo)致企業(yè)出走,人口流失,房價自然會暴跌,但我們知道上海處于中國東部沿海,是長三角乃至全中國的經(jīng)濟(jì)重心,蘇州也是連帶的江蘇經(jīng)濟(jì)重地。因此經(jīng)濟(jì)頭把交椅還能有誰來接?三是戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害、環(huán)境變化等“情節(jié)嚴(yán)重”的情況發(fā)生,導(dǎo)致蘇滬地區(qū)不適合人類生存,那么房地產(chǎn)市場的崩塌才會應(yīng)勢而來。
目前,蘇滬房地產(chǎn)由于上漲過快,迎來的只會是“調(diào)整”,而不是“崩盤”。其實道理很簡單,手上沒有房產(chǎn)的人遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于手上有房產(chǎn)的人,那么有房產(chǎn)的人,怎么可能會賤賣自己的房子呢?“有價無市”只能說明大部分人已經(jīng)買不起,而不能說明大部分人不需要買。
★大設(shè)想!房價崩盤會怎樣?★
201X年,昆山房價崩盤,住宅房價全面腰斬:
昆山住宅均價回歸6600元/m2
(假設(shè)昆山房價跌至2011年水平)
▲大量拋售、斷供普遍
投資客開始大量拋售手上房產(chǎn),大量二手房房源進(jìn)入市場,住宅價格進(jìn)一步受到?jīng)_擊,房價持續(xù)下跌不見底。
A先生在16年貸款100萬買了一套城東的房子,這個時候他房子估值已經(jīng)縮水至50萬,但A先生還背負(fù)了近50萬的貸款,經(jīng)過權(quán)衡,A先生決定斷供,房子被銀行收走,走拍賣程序。
▲小開發(fā)商大量破產(chǎn)大開發(fā)商自保
小開發(fā)商因為市場不景氣,資金鏈斷裂,大量小開發(fā)商老板將跑路或者跳樓。而大開發(fā)商防會減少出房量,也就是所謂的捂盤惜售,以及減少之后的開發(fā)。同時因為銷售不景氣,大開發(fā)商會向銀行進(jìn)行還款延期申請。
▲銀行出現(xiàn)大量壞賬收緊信貸
房價普遍崩盤,不意味著銀行倒閉,但絕對意味著貨幣的通縮。在這樣的背景下,銀行的資金會變得很緊張,大把的壞賬要處理未必有錢能放貸。
▲大批企業(yè)倒閉失業(yè)潮來襲
當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)生巨大的變化時,其影響幾乎會波及整個社會各個領(lǐng)域:銀行收縮信貸,大批相關(guān)的企業(yè)將相繼倒閉,從而造成上下游企業(yè)缺血。隨后失業(yè)潮來襲,大批人將失去自己的工作。
還沒完,銀行不放房貸,會導(dǎo)致市面現(xiàn)金減少,資金緊張,也就是說通貨緊縮,所謂通貨緊縮,就是錢更值錢了。
在昆山房價崩盤后,還買得起嗎?
答案是否定的,理由有三點:
①銀行停止放貸,即使昆山房價掉到了幾千元每平,但沒有貸款,大部分人還是買不了房。
②房價崩盤將帶來失業(yè)潮,工作都沒了,還買什么房子,先考慮溫飽。
③資本家就算倒掉牛奶也不送人,即使經(jīng)濟(jì)蕭條,房子也不可能便宜處理。
昆山房價真的會暴跌嗎?
目前,上海、蘇州等由于上漲過快,已經(jīng)迎來調(diào)整期。假設(shè)房價開始震蕩下行,那么昆山房價是否就會暴跌呢?
先搞清楚,為什么昆山房價會被蘇滬帶漲?昆山位于長三角地區(qū),西接蘇州,東臨上海,屬于環(huán)一線城市地區(qū),近幾年蘇昆滬交通項目給三地帶來較大的便利,尤其花橋地鐵線路開通,以及未來蘇州軌交線路對上海的接駁規(guī)劃,給蘇昆滬同城作出了堅實的鋪墊。
而蘇滬購房者同時期涌入昆山的最重要的原因,是昆山與這兩個城市房價的價格差。今年7月份上海平均房價4.1萬,蘇州園區(qū)房價到了3萬,而昆山房價僅1.2萬,3-4倍的價格差是造成購房需求外溢流動的重要原因。昆山房價上漲,尤其是花橋,是上海客涌入、市場追高造成的必然結(jié)果。
如果蘇滬房價是由于持續(xù)“虛高”,購房者真的到了“買不起”的地步,就會更加傾向朝價格低洼走。而上海、蘇州的房價再怎么跌,都與昆山房價之間存在很遠(yuǎn)的距離,蘇滬房價的“下跌”,又怎么會導(dǎo)致昆山房價“暴跌”呢?畢竟對于他們來說,“昆山的房子還是很劃算的!”房價上漲帶給購房者的抵觸心理,只會讓消費(fèi)變得更加“理性”,觀望心理加強(qiáng),這時,市場就會調(diào)整,同樣是因為理性,市場才不會輕易崩盤,簡單來說,震蕩,微跌都是大概率事件,而暴跌,可能性則較低了。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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