房地產(chǎn)業(yè)整合已成大勢所趨 確保利潤空間成轉(zhuǎn)型最大挑戰(zhàn)

新一輪深化國企改革加快推進，地產(chǎn)央企重組動作頻頻；房地產(chǎn)市場進入“白銀時代”，特別是“地王”頻出，并購更成為房地產(chǎn)企業(yè)保持規(guī)模經(jīng)營的重要手段之一。業(yè)內(nèi)專家表示，房地產(chǎn)業(yè)正告別野蠻擴張時代，市場格局面臨重構(gòu)，資源整合能力將成為決定企業(yè)發(fā)展的關鍵因素。

地產(chǎn)央企整合步伐加快

早在2010年，國資委就向78家非主業(yè)央企發(fā)出“退房令”，只保留16家以“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”為主業(yè)的中央企業(yè)，但由于沒有時間表和具體實施方案，“退房令”一直進展緩慢。隨著新一輪深化國企改革，地產(chǎn)央企整合步伐明顯加快。

7月6日，總部位于廣州的保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將與中航地產(chǎn)籌劃重組整合方案，潛在交易事項中有70個左右是房地產(chǎn)項目，交易體量約占前者凈資產(chǎn)的15%。

保利和中航是目前地產(chǎn)央企整合的一個縮影。今年3月，中海地產(chǎn)宣布收購中信旗下的中信地產(chǎn)和中信泰富的住宅物業(yè)組合，交易對價為310億元，由此獲得中信布局于25個城市、總建筑面積為2400萬平方米的土地儲備。

在停牌5個月之后，2015年9月，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司以換股形式吸收合并招商地產(chǎn)再上市。招商蛇口將成為招商局集團的唯一地產(chǎn)上市平臺。

此外，五礦和中冶、中交、魯能均啟動了地產(chǎn)業(yè)務整合。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，隨著國企改革持續(xù)深化，央企間的兼并重組已延展到地產(chǎn)。未來兩到三年內(nèi)，已取得“房地產(chǎn)牌照”的16家地產(chǎn)央企也將面臨整合，最后剩余的數(shù)量極有可能進一步減少。

高地價加速房企資源整合

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國共誕生219宗價格超過10億元的土地。多位上市房企負責人表示，目前熱點城市土地價格高企，通過傳統(tǒng)招拍掛形式拿地成本太高，而通過并購收購可以快速實現(xiàn)資源整合，從而提升企業(yè)的核心競爭力，在熱點城市并購遠比拍“地王”劃算。

目前，我國約有上萬家房地產(chǎn)企業(yè)，其中僅上市公司就約200家。記者采訪了解到，除了央企層面的房地產(chǎn)業(yè)務整合，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)也在加速整合。

受困于信貸吃緊和去化壓力等困局，越來越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力陡升，不得不出讓企業(yè)項目或變賣股權(quán)引進戰(zhàn)略投資者以維系運營，而大型房企則以雄厚的資本實力，在保障自身業(yè)績增長的同時，進行戰(zhàn)略并購或者入股優(yōu)質(zhì)項目。

7月26日，恒大地產(chǎn)完成了對上市公司嘉凱城的要約收購，將成為控股股東。對恒大而言，此次收購除豐富了其土地儲備資源，進一步增加一、二線城市項目數(shù)量占比外，還擁有了一個A股融資平臺。

在此前的業(yè)績發(fā)布會上，恒大集團董事局主席許家印說，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機遇在于集中度不斷提高，房企將在優(yōu)勝劣汰中分化。

資源正向優(yōu)勢企業(yè)集聚

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，“促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”。在業(yè)內(nèi)看來，這一舉措將有利于促進資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，推動規(guī)模房企做大做強。

來自市場機構(gòu)克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)表明，今年上半年，前100名房企的金額、面積排名門檻雙雙大幅提升，其中，金額門檻同比增幅均在60%以上，前20名房企的金額門檻同比翻番115%。重組、并收購已大大提升了市場集中度。

這也表現(xiàn)在市場份額占有上，前100名房企占比上升到44.35%，前50名房企占比達35.44%。特別是銷售額突破千億元的房企已達5家，而去年同期僅有一家。

再從市場機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)看，近年來，全國房地產(chǎn)行業(yè)并購數(shù)量及金額均在不斷上升，僅2015年前三季度并購案就達176宗，涉及金額1600億元。

蘭德咨詢總裁宋延慶等業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)業(yè)告別野蠻的規(guī)模擴張時代后，資源整合能力將成為決定企業(yè)發(fā)展的關鍵因素。展望未來，國企間、民企間、國企與民企間整合將成為一種趨勢。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤逐漸下滑，房地產(chǎn)企業(yè)如何確保利潤空間仍是未來房企轉(zhuǎn)型面臨的最大挑戰(zhàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。