房產(chǎn)銷售再現(xiàn)高增速 商業(yè)地產(chǎn)庫存風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

2013年，全國商品房銷售面積曾達(dá)到130551萬平方米，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。到了2014年，全國房地產(chǎn)銷售面積開始負(fù)增長，很多業(yè)內(nèi)人士和研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化增速放緩等原因，2013年13.1億平方米的銷售面積可能是歷史高點(diǎn)，未來很難逾越。

2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，但仍低于2013年。到了2016年上半年，全國商品房銷售面積達(dá)到64302萬平方米，同比增長27.9%，增幅比1~5月下降5.3個(gè)百分點(diǎn)。不過筆者預(yù)計(jì)，假設(shè)下半年銷售面積增速大幅下降，全年增長僅2%，也將達(dá)到13.11億平方米，超過2013年的成交量，創(chuàng)歷史新高可以說幾成定局。而由于今年以來一二線城市房?jī)r(jià)普漲，全年樓市銷售額將創(chuàng)歷史新高更是基本沒有懸念。

2016年商品房銷售面積和銷售金額或創(chuàng)歷史新高，原因是多方面的。

一是因?yàn)槲覈某擎?zhèn)化率仍處于較低水平，城鎮(zhèn)化發(fā)展空間巨大。去年我國城鎮(zhèn)化率56.1%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅40%左右，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家70%~90%的水平，城鎮(zhèn)化進(jìn)程還有很大空間，農(nóng)業(yè)人口向城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)還要持續(xù)很多年。不過房地產(chǎn)是一個(gè)波動(dòng)性很強(qiáng)的行業(yè)，如2005年和2009年銷售面積增幅曾分別達(dá)到46%和42.1%，2008年和2014年則出現(xiàn)負(fù)增長，分別為-19.7%和7.6%。房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)波動(dòng)十分正常，但我們不能以短期波動(dòng)走勢(shì)來做長期推斷。

二是因?yàn)閲胰齑嬲邔?duì)銷售起到了明顯的促進(jìn)作用。全國除4個(gè)一線城市和三亞外均已取消限購政策，首付成數(shù)的降低、貸款利率的下降、部分城市購房入戶政策的放松、稅收政策的調(diào)整等，都直接刺激了房地產(chǎn)銷售的增長。

三是前幾年限購限貸壓抑了部分需求特別是改善性需求，在經(jīng)濟(jì)和居民收入增長的大背景下，2016年被壓抑的部分需求得到了釋放。以杭州為例，120平方米以上戶型成交占比持續(xù)提高，表明改善性需求越來越活躍。

房地產(chǎn)銷售雖然有望創(chuàng)歷史新高，對(duì)去庫存發(fā)揮了積極作用，但全國商品房庫存從3月開始，已連續(xù)4個(gè)月下降。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月末，全國商品房待售面積71416萬平方米，比5月末減少753萬平方米。其中住宅待售面積減少770萬平方米。這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展無疑是好事。

雖然總庫存正在下降，但筆者認(rèn)為，但一些結(jié)構(gòu)性問題還比較嚴(yán)重，隱憂仍然不少，值得高度關(guān)注。

首先，住宅庫存雖然下降，但商業(yè)庫存居高不下，到6月份底仍然正增長。全國商業(yè)營業(yè)用房已竣工待售面積達(dá)到15263平方米，同步增長23%。除了竣工部分，還有大量的未竣工待售面積，商業(yè)庫存銷售周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，且仍在增長，這是需要特別警惕的。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)泡沫問題非常嚴(yán)重，地方政府應(yīng)該加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃指導(dǎo)，合理確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模，嚴(yán)格控制商業(yè)用地出讓，采取多種措施消化商業(yè)用房庫存。

其次，防止部分城市在去庫存的大旗下制造房?jī)r(jià)泡沫。2015年以來，北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥、廈門等少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲幅度過大，房?jī)r(jià)收入比畸高，居民收入增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲幅度，很大原因是這些城市庫存過低，房地產(chǎn)供應(yīng)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)需求，這些城市的調(diào)控方向應(yīng)該是大力補(bǔ)庫存，增加供應(yīng)，適當(dāng)抑制過熱需求，絕不能盲目執(zhí)行去庫存政策。

但遺憾的是，這些城市抑制需求的政策很少看到，反倒是一些刺激需求政策被執(zhí)行，土地供應(yīng)也沒有及時(shí)擴(kuò)大規(guī)模，這勢(shì)必加大房?jī)r(jià)上漲壓力。中央提出的“分類調(diào)控、因城施策”方針應(yīng)該在地方得到進(jìn)一步大力貫徹，該補(bǔ)庫存的要大力補(bǔ)庫存，該去庫存的必須大力去庫存，方向不可顛倒。

最后，中小城市的去庫存應(yīng)該得到更大的重視。總體看，一二線城市庫存總體不嚴(yán)重，部分城市需要及時(shí)補(bǔ)庫存，中小城市則普遍面臨較嚴(yán)重的庫存壓力，由此可以適當(dāng)放寬購房者按揭條件，并嚴(yán)格控制土地出讓，同時(shí)在購房入戶等方面適度放寬。但根本上講，樓市去庫存必須進(jìn)一步增強(qiáng)中小城市的活力，主要是產(chǎn)業(yè)發(fā)展要逐步培育，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)要有特色，國家要增強(qiáng)中小城市在交通、公共資源配套方面的投入，更加注重生產(chǎn)力布局的均衡性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。