熱點城市房價飛漲、地王頻出正在把樓市去庫存這個大背景沖淡。但對于大部分三四線城市來說,積壓著的大量庫存卻是繞不開的結(jié)。
在7月30日舉行的2016網(wǎng)易經(jīng)濟學(xué)家年會夏季論壇上,中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任李鐵表示,與城鎮(zhèn)化進行結(jié)合、完善大城市、特大城市周邊小城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是當(dāng)前去庫存和降房價的重要方向。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2015年全國庫存積壓為56億平方米。而中心建設(shè)證券統(tǒng)計積壓為142億平方米,安信證券統(tǒng)計為98億平方米,北師大統(tǒng)計為87億平方米。按2006年到2015年全國房子每年銷售10個億來計算,中信建投證券統(tǒng)計的庫存消化可能需要14年。
李鐵認為,14年的庫存消化期并不是危言聳聽。以他調(diào)查過的一個城市為例,此城市現(xiàn)在房子積壓為480萬平方米,最高一年消化30萬平方米,這意味著這個城市的庫存消化需要16年。
去庫存的關(guān)鍵在進行空間調(diào)整,即通過完善主城區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施,使人口向中心城市周邊導(dǎo)入。“國外解決住房問題就是在空間上通過城市群、都市間中小城市來解決”。
在李鐵看來,最近熱炒的北三縣與北京之間就是空間調(diào)整的范本。北三縣房價上漲,但是與北京主城區(qū)房價還是有比較大的差距,而這個差距就是中低收入人口非常合理的一個選擇。
但中國目前發(fā)展的問題是,大城市、特大城市周邊中小城市發(fā)展滯后,基礎(chǔ)設(shè)施配置嚴重滯后,不能有效通過這些周邊中小城市來緩解主城區(qū)人口壓力。
以城際軌道交通為例,東京周邊地鐵有2013公里,倫敦周邊有3242公里,紐約周邊有1632公里,巴黎周邊是1883公里。而北京周邊有89公里,上海周邊有56.4公里,與國外的差距有幾十倍。
另外,李鐵認為,調(diào)整房地產(chǎn)戶型結(jié)構(gòu)也是解決當(dāng)前高庫存的一個方法。判斷的依據(jù)是中低收入人群供房供給不足,根據(jù)統(tǒng)計,住房供給90平方米以上的占74.3%,90平方米以下的占25.7%。
高庫存和高房價只能通過空間調(diào)整,要改變我們的城市格局和布局,要尊重市場規(guī)律來進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),才有可能既調(diào)整了熱點城市的房價問題,又解決區(qū)域間各種要素不均等帶來的庫存積壓問題。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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