“一火、二降、三趨穩(wěn)”，集中供地元年收官

隨著北京、鄭州第三批集中供地落幕，除了將在2022年1月進(jìn)行第三次土拍的寧波，2021年首次實(shí)行的重點(diǎn)城市集中供地畫上句號(hào)。

2021年2月，自然資源部要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”的政策落地。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，這場持續(xù)一年的住宅用地供應(yīng)“批發(fā)”，22城累計(jì)成交住宅用地2064宗，成交規(guī)劃建筑面積約2.44億平方米，累計(jì)完成出讓金超2萬億元。

土地市場從高熱到冷靜

總體來看，集中供地政策實(shí)施首年冷熱交替。首批次土地供應(yīng)中，嗷嗷待哺的房企搶地激烈；第二批次頗顯冷清，底價(jià)成交、流拍不斷在各地上演；經(jīng)過政策調(diào)整，第三批次供地走向趨穩(wěn)。

具體來說，在首輪集中供地中，意欲補(bǔ)倉的房企積極性較高，造就了集中供地的火熱開局，觸頂搶地頻頻出現(xiàn)。

例如，北京首批集中出讓的30宗地塊吸引了超200家房企圍獵，有10宗地塊因觸及地價(jià)全部上限，轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序；杭州首批集中供地57個(gè)地塊全部出讓，其中41宗地塊進(jìn)入火拼自持比例階段。

到了第二批集中供地，對(duì)于土地的追求大幅降溫，房企出現(xiàn)了明顯的“集體躺平”的現(xiàn)象。這主要是因?yàn)槭着泄┑刂胁糠殖鞘械耐恋匾鐑r(jià)高、頭部企業(yè)拿地占比高的現(xiàn)象有違政策初衷，各地密集對(duì)第二輪集中供地的拍地規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，甚至多次推遲第二批次集中供地公告時(shí)間。

經(jīng)歷了暫停后，重啟的第二批次集中供地?zé)岫蕊@著下降，延期、撤牌、流拍等滑鐵盧事件成為第二輪集中供地的主旋律。北京第二批集中供地43宗地塊中僅17宗有房企，“棄牌率”超50%；杭州總計(jì)掛牌31宗地塊，7宗地塊終止出讓、10宗地塊流拍，最終僅成交14宗地塊，較首次成交地塊數(shù)量下降75%。

到了第三輪集中供地時(shí)，多個(gè)城市在此前基礎(chǔ)上優(yōu)化了出讓條件，如競買資格、地塊起拍價(jià)、土地款支付周期等方面進(jìn)行了調(diào)整，流拍率得到一定控制。

北京合計(jì)掛牌的13宗地中，有9宗地當(dāng)日成交，2宗地流拍，另外1宗地進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)；杭州也回暖明顯，第三批集中供地出讓35宗地?zé)o一流拍，而且近7成地塊觸頂搖號(hào)，整體溢價(jià)率升至約7%。

“一火、二降、三趨穩(wěn)”的態(tài)勢也與成交溢價(jià)率的變動(dòng)同步。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，第一批次平均溢價(jià)率為14.78%，第二批次平均溢價(jià)率4.04%，第三批次平均溢價(jià)率降低至2.39%。

“拿地溢價(jià)率逐步降低，從源頭上使地價(jià)得到了控制，這與批量供地有關(guān)系，當(dāng)然開發(fā)商資金鏈緊張，以及后期國企央企托底也對(duì)溢價(jià)率下降有明顯影響，但不可否認(rèn)集中供地在降低土地溢價(jià)率從而降低房價(jià)上起到的作用。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

央企國企霸場已成大勢

伴隨著2021年全年集中供地的起伏變化曲線，“拍地大軍”的主力也是你方唱罷我登場。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，首批次集中供地中，拿地金額前5企業(yè)分別為招商蛇口、華潤、融創(chuàng)、萬科、綠城，在20城集中供地中共斬獲127幅地塊，拿地金額總計(jì)超1500億元。

“聯(lián)合拿地”也成為不少房企的土地策略。濱江集團(tuán)以67%的聯(lián)合比例領(lǐng)跑榜單，其后金科、卓越、首開均保持60%以上的聯(lián)合拿地比例。

第二批次集中供地中，參拍資質(zhì)、資金來源等的限制加之行業(yè)融資環(huán)境的惡化，民營房企參拍積極性下降，中小房企拿地更為謹(jǐn)慎，地方國企和央企展現(xiàn)“兜底”實(shí)力。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，第二批次集中供地中，國企拿地金額、建筑面積占比均超過45%，較第一批上升20個(gè)百分點(diǎn)以上，在此基礎(chǔ)上，國央企拿地金額、建筑面積占比分別達(dá)76%、68%。分城市來看，國企央企在14城拿地金額占比超過70%，在北京、廣州、深圳三城更是達(dá)到90%及以上。

國企拿地積極的現(xiàn)象在第三次集中供地中表現(xiàn)得更加明顯。申港證券數(shù)據(jù)顯示，第三次集中供地城市中，長春、無錫等城市的國企、央企拿地占比均超過70%，其中長春第三次集中供地成交地塊全部由國企、央企摘得，在無錫成交的20宗土地中，政府平臺(tái)取地17宗。

城投公司也在第三批次集中供地中動(dòng)作明顯，它們?cè)谏钲诤?a href="http://a5759.cn/city/changzhou/" target="_blank">常州拿地比率超80%，無錫、深圳、蘇州等城市拿地比率超70%，重慶、廈門、上海、濟(jì)南拿地比率在40%-50%。華創(chuàng)證券研報(bào)指出，城投拿地比例抬升，一定程度彌補(bǔ)了開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎導(dǎo)致的出讓收入大幅減少的問題。

機(jī)構(gòu)預(yù)測在之后的競爭格局中，央企國企以及經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況優(yōu)良的民企優(yōu)勢有望擴(kuò)大。

“此次集中供地模式初步達(dá)到了一個(gè)長效機(jī)制目的，在規(guī)模化、熱點(diǎn)城市地價(jià)和房價(jià)聯(lián)動(dòng)、競配規(guī)則方面進(jìn)行了明確，盡量減少了‘競配建’對(duì)地價(jià)的變相拉動(dòng)，也保護(hù)了大中小開發(fā)商各方的拿地愿望。”李宇嘉認(rèn)為，從房地產(chǎn)長效機(jī)制來看，集中供地會(huì)繼續(xù)推行下去，只不過要關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)是在供地模式上，需根據(jù)市場形勢做一定調(diào)整。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。