上海SOHO廣場(chǎng)30億被賣出 潘石屹要回到賣樓模式?

從散售向自持轉(zhuǎn)型、做了近四年“包租公”的潘石屹曾于今年3月宣布，嘗試拿出旗下個(gè)別項(xiàng)目整體出售。距此三個(gè)多月后，上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)有了新主人。

7月29日晚間，SOHO中國有限公司(下稱“SOHO中國”)宣布，該公司將旗下SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目整售給總部位于上海的國華人壽保險(xiǎn)股份有限公司(下稱“國華人壽”)，成交總額為32.97億元(人民幣，下同)，折合單價(jià)達(dá)7.67萬元/平方米。

上海SOHO廣場(chǎng)30億被賣出潘石屹要回到賣樓模式?

這是否意味著SOHO中國將回到“賣樓模式”?對(duì)此，SOHO中國日前對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，該項(xiàng)目可租面積在公司自持物業(yè)中占比較小，出售該項(xiàng)目對(duì)SOHO中國投資物業(yè)出租模式幾乎沒有影響，未來該公司仍將堅(jiān)持在北京、上海核心地段持有優(yōu)質(zhì)辦公樓的發(fā)展戰(zhàn)略。

此外，針對(duì)本輪國內(nèi)資本對(duì)國內(nèi)商辦物業(yè)的投資，有資管公司高層對(duì)記者分析，在低息資本時(shí)代，企業(yè)收購資產(chǎn)后，資產(chǎn)本身的財(cái)務(wù)杠桿作用凸顯，同時(shí)，投資之后如何對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行管理也十分重要。

不改“出租模式”

SOHO中國此次整售的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)位于上海陸家嘴竹園商貿(mào)區(qū)，是一棟24層樓的高品質(zhì)5A甲級(jí)寫字樓，總建筑面積約為6萬平方米，包括約4.3萬平方米的商業(yè)辦公面積。SOHO中國日前提供給第一財(cái)經(jīng)記者的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)自啟動(dòng)招租以來，已經(jīng)連續(xù)三年出租率達(dá)100%。目前，該項(xiàng)目日租金超過10元/平方米，已入駐的租戶包括上海期貨交易所、光大期貨等金融機(jī)構(gòu)。

早在今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，SOHO中國董事長潘石屹就對(duì)媒體透露了出售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)的想法。據(jù)了解，該消息發(fā)布后即有買家參與競(jìng)爭(zhēng)，最終被國華人壽收入囊中。針對(duì)選擇SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目的原因，國華人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，運(yùn)營管理成熟，租金水平較高，因此看好它的投資潛力。

2012年8月，在資本市場(chǎng)懷疑的目光下，SOHO中國宣布從散售物業(yè)向自持物業(yè)轉(zhuǎn)型，潘石屹放言SOHO中國未來不再銷售物業(yè)。此后，加強(qiáng)物業(yè)運(yùn)營能力、保持租金收益穩(wěn)定增長，成為這家老牌銷售型公司的重任。

在這一戰(zhàn)略下，SOHO中國近年租金收入得到快步增加，利潤率增長則無法避免地受到銷售停滯的拖累。年報(bào)顯示，該公司2014年租金收入約4.25億元，2015年達(dá)10.52億元，同比增長了148%;2015年該公司凈利潤約5.38億元，同比則下跌約87%。對(duì)此，SOHO中國CEO張欣在今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上接受包括第一財(cái)經(jīng)在內(nèi)的媒體采訪時(shí)評(píng)價(jià)稱，SOHO中國的轉(zhuǎn)型相當(dāng)成功，利潤降低是因?yàn)椴辉黉N售物業(yè)，從銷售型企業(yè)完全轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎馕飿I(yè)的開發(fā)商。

上海SOHO廣場(chǎng)30億被賣出潘石屹要回到賣樓模式?

值得一提的是，2014年2月時(shí)，SOHO中國也曾出售過上海項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，上海靜安梅村項(xiàng)目和海倫廣場(chǎng)項(xiàng)目分別以21.77億元和30.55億元的總價(jià)，銷售給金融街控股股份有限公司(00402.SZ，“金融街控股”)。當(dāng)時(shí)，潘石屹的說法是，SOHO中國在上海投資近500億元，占總量的75%，在北京的投資比例則偏小，銷售項(xiàng)目是出于“優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)”，達(dá)到京滬兩地平衡。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)估計(jì)，這兩個(gè)“囤守”近三年后出手的項(xiàng)目，可能讓SOHO中國在交易中凈賺超過11億元。

如今，寬松的貨幣環(huán)境下資產(chǎn)價(jià)格的攀升，讓SOHO中國有些心動(dòng)。2016年春節(jié)后，以北京、上海、深圳為代表的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)剛剛經(jīng)歷上漲，潘石屹在3月的業(yè)績(jī)會(huì)上透露，SOHO中國打算將公司個(gè)別成熟、滿租的非核心資產(chǎn)拿出來銷售。彼時(shí)，他的說法是“拿出來銷售試一試”，“能為股東賺點(diǎn)錢就賺點(diǎn)”。

截至目前，包括已完工和在建的部分，SOHO中國在北京、上海兩地的核心地段持有約170萬平方米寫字樓。對(duì)于未來是堅(jiān)持自持還是持續(xù)賣樓，SOHO中國日前回復(fù)第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，在SOHO中國旗下投資物業(yè)分布中，SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)的面積相對(duì)較小，其可租面積只占所有自持項(xiàng)目總可租面積的約3.7%，其出售對(duì)SOHO中國投資物業(yè)出租模式幾乎沒有影響。該公司稱：“未來，SOHO將堅(jiān)持在北京上海核心地段持有優(yōu)質(zhì)辦公樓的發(fā)展戰(zhàn)略，并進(jìn)一步發(fā)展全新的共享辦公產(chǎn)品SOHO3Q。”

險(xiǎn)資頻購國內(nèi)寫字樓

近幾年來，中國險(xiǎn)資在購入不動(dòng)產(chǎn)的消息接踵而至。在海外，安邦保險(xiǎn)集團(tuán)2015年年初宣布以19.5億美元收購了紐約華爾道夫酒店，平安保險(xiǎn)公司2014年以5.2億美元收購了倫敦金融區(qū)的TowerPlace大廈，此前平安保險(xiǎn)還曾收購了同樣位于倫敦的勞埃德銀行大樓。全球性房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行去年11月提供給記者的研究報(bào)告稱，未來幾年中國保險(xiǎn)業(yè)的海外房地產(chǎn)投資將還大幅增加，預(yù)計(jì)至2024年，中國保險(xiǎn)商持有的海外投資物業(yè)總值將接近1萬億元人民幣。

除了海外不動(dòng)產(chǎn)，隨著國內(nèi)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去年下半年開始復(fù)蘇，國內(nèi)一線城市商業(yè)辦公項(xiàng)目也成為一些險(xiǎn)資的投資目標(biāo)。去年11月，華夏保險(xiǎn)購入深圳京基濱河時(shí)代大廈高區(qū)10層的消息見諸報(bào)端，今年6月，太平洋壽險(xiǎn)被曝買入深圳市深業(yè)上城T2塔樓高區(qū)10個(gè)整層，這也是繼4月24日太平洋產(chǎn)險(xiǎn)購買4個(gè)整層后，險(xiǎn)資在深圳寫字樓市場(chǎng)的又一“豪舉”。7月又有媒體報(bào)道稱，平安信托近期整體購入成都銀泰中心T3寫字樓。

上海SOHO廣場(chǎng)30億被賣出潘石屹要回到賣樓模式?

針對(duì)本輪以險(xiǎn)資為代表的國內(nèi)資本對(duì)國內(nèi)商辦物業(yè)的投資，7月29日由佰仕會(huì)和萬商俱樂部聯(lián)合主辦的2016年商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會(huì)上，嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人李宏對(duì)包括第一財(cái)經(jīng)記者在內(nèi)的與會(huì)者分析，在如今的低息資本時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的確存在很多投資機(jī)會(huì)。她說，中國正處于利率下降的時(shí)期，貸款利率出現(xiàn)明顯下降，從未來利率的長期走向看，向上反彈的空間非常有限，企業(yè)收購資產(chǎn)后，資產(chǎn)本身的財(cái)務(wù)杠桿作用凸顯。

佰仕會(huì)創(chuàng)始人陳方勇則在演講中提到了資產(chǎn)管理對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)的重要性，他說，對(duì)于投資商業(yè)地產(chǎn)而言，資產(chǎn)管理非常重要，大體分為“投資-投后管理-退出”三個(gè)階段，資產(chǎn)荒現(xiàn)象說明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺、傳統(tǒng)套利邏輯下的高信用等級(jí)標(biāo)的稀缺，而資產(chǎn)最需要的是靠資產(chǎn)管理來“打磨”。

從當(dāng)下的投資頻度與投資總量看，險(xiǎn)資與國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融合趨勢(shì)已經(jīng)確立?？硕鸬禺a(chǎn)研究院7月發(fā)布的報(bào)告稱，在政策松動(dòng)，市場(chǎng)需求的雙重因素下，大規(guī)模的險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，雙方的深度合作已是大勢(shì)所趨。該報(bào)告稱，兩者合作模式呈現(xiàn)多樣化，有單純的財(cái)務(wù)投資，如投資相關(guān)證券化產(chǎn)品、購買不動(dòng)產(chǎn)，如購置辦公物業(yè)、參與養(yǎng)老或者合作進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。