京城商業(yè)地產(chǎn)流行“商改寫”

由高和資本收購(gòu)的首個(gè)持有型寫字樓新街高和于近期正式對(duì)外招租。值得關(guān)注的是，這個(gè)毗鄰北京金融街核心區(qū)域的項(xiàng)目是由商業(yè)體改造而成。與此同時(shí)，北京盈科中心也成功實(shí)現(xiàn)“商改寫”，成為商業(yè)地產(chǎn)改建寫字樓的又一成功案例。業(yè)內(nèi)專家分析，一面是網(wǎng)絡(luò)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊，一面是北京寫字樓市場(chǎng)的供不應(yīng)求，“商改寫”將有效增加業(yè)主方的租金收益，同時(shí)也有利于緩解北京寫字樓有限的供應(yīng)量。

高和的盤算

“從去年高和資本以總價(jià)超10億元的價(jià)格收購(gòu)新加坡星獅地產(chǎn)旗下的北京星街坊商業(yè)體，到如今變身寫字樓項(xiàng)目，應(yīng)該說(shuō)該項(xiàng)目出現(xiàn)了徹底的顛覆。”一位熟悉該項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報(bào)記者，已經(jīng)正式對(duì)外招租的新街高和總面積2.8萬(wàn)平方米，地上共六層，緊鄰金融街核心區(qū)域，項(xiàng)目定位共享辦公的新型產(chǎn)品形態(tài)“HiWork”。

相關(guān)人士回憶，位于北京的星街坊項(xiàng)目臨近地鐵4號(hào)線新街口站，當(dāng)初星街坊項(xiàng)目在2008年開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)后人氣低迷，而且項(xiàng)目所在商圈也比較老，星獅或受運(yùn)營(yíng)壓力而選擇退出。項(xiàng)目原本由5層商業(yè)和2層辦公物業(yè)構(gòu)成，完成該項(xiàng)目的收購(gòu)后，高和資本計(jì)劃保留2層商業(yè)，將其中的3層改造為辦公用途。

高和資本方面稱，針對(duì)項(xiàng)目的改造計(jì)劃，是考慮到項(xiàng)目的區(qū)位潛力?！靶墙址徽梦挥谥嘘P(guān)村和金融街交界處，可填補(bǔ)該區(qū)域?qū)懽謽羌ぴ鲂枨蟮目瞻?，并帶?dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展，創(chuàng)造更多商機(jī)。”

寫字樓改造生意

實(shí)際上，一段時(shí)間以來(lái)，北京為數(shù)不少的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)正在尋求新的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。

中關(guān)村海龍商城、三里屯太平洋百貨等傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)均開(kāi)始進(jìn)行整體改造，太平洋百貨已改造為新型寫字樓，不久將對(duì)外招租。而一些大企業(yè)則因傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)難以滿足新型辦公需求，紛紛逃離，遷至新的辦公場(chǎng)所。一些商場(chǎng)擁有者開(kāi)始尋求通過(guò)與專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作選擇對(duì)低回報(bào)業(yè)態(tài)進(jìn)行改造。北京盈科中心也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)改建寫字樓的又一案例。除了選擇自身調(diào)整外，一些項(xiàng)目干脆選擇出讓項(xiàng)目給專業(yè)機(jī)構(gòu)。

“商改寫”成新趨勢(shì)

戴德梁行中國(guó)區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，受電商沖擊所致當(dāng)前普通商業(yè)租金增長(zhǎng)比較緩慢，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)受到明顯沖擊。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至2015年，國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)交易額為3.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)率為36.2%。預(yù)計(jì)到2018年，中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中的滲透率增長(zhǎng)到19.2%，增長(zhǎng)率正逐年遞增，這給傳統(tǒng)商業(yè)帶來(lái)了巨大的競(jìng)爭(zhēng)和壓力。

截至2016年二季度，北京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量至1129萬(wàn)平方米，其中，購(gòu)物中心約913萬(wàn)平方米，占到80%左右，百貨約216萬(wàn)平方米，僅占20%；地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金保持增長(zhǎng)，普通商業(yè)租金增長(zhǎng)緩慢，趨于穩(wěn)定。

其中，寫字樓空置率保持低位，租金更是在高位保持穩(wěn)定。2013年開(kāi)始，北京寫字樓租金一直保持穩(wěn)定。2016年二季度，北京全市甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓市場(chǎng)平均租金為每月每平方米378元。由于二季度五大核心商圈暫無(wú)新增供應(yīng)入市，核心區(qū)空置率下降0.8個(gè)百分點(diǎn)達(dá)4.4%。從商圈層面來(lái)看，除近期有新增供應(yīng)入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席難求，空置率僅為0.8%。

嚴(yán)區(qū)海分析，一方面網(wǎng)絡(luò)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊，一方面是北京寫字樓市場(chǎng)的供不應(yīng)求，“商改寫”由此開(kāi)始成為“新風(fēng)尚”。寫字樓市場(chǎng)受互聯(lián)網(wǎng)沖擊微弱，需求增長(zhǎng)穩(wěn)定。而且寫字樓的租金穩(wěn)定、管理及運(yùn)營(yíng)成本較低，將商場(chǎng)改為寫字樓成為開(kāi)發(fā)商提高收益的新選擇。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。