地產(chǎn)金融化起步 綠城將打造“資金池”閉環(huán)

隨著中交整合綠城中國(guó)“一體四翼”戰(zhàn)略架構(gòu)的落地，綠城金融屬性的打造也被提上了日程。

7月26日，綠城集團(tuán)資金結(jié)算中心正式成立，這可以看作是綠城在地產(chǎn)金融化的道路上邁出了第一步。

綠城中國(guó)執(zhí)行總裁李青岸透露，綠城集團(tuán)資金結(jié)算中心籌建工作自去年11月底啟動(dòng)，采取分步實(shí)施、逐步完善的策略，最終以實(shí)現(xiàn)成立集團(tuán)財(cái)務(wù)公司為發(fā)展目標(biāo)。

據(jù)介紹，綠城推動(dòng)資金結(jié)算中心建設(shè)，將整個(gè)集團(tuán)資金進(jìn)行歸集、統(tǒng)一管理，通過(guò)資金協(xié)調(diào)機(jī)制，讓閑置資金得到有效使用。綠城中國(guó)總裁曹舟南指出，綠城的目的是打造金融控股集團(tuán)公司。“在拿地-開(kāi)發(fā)貸-建造等環(huán)節(jié)，所有資源通過(guò)內(nèi)部銀行整合，才能挖掘更多利潤(rùn)。”

首批40家公司納入系統(tǒng)

據(jù)透露，目前綠城集團(tuán)資金結(jié)算中心已經(jīng)完成了第一期建設(shè)，將房產(chǎn)集團(tuán)首批40家A類公司納入實(shí)施范疇，下一步將逐步把房產(chǎn)集團(tuán)B類、C類項(xiàng)目公司以及其他三個(gè)子集團(tuán)公司單位納入服務(wù)范疇。

與綠城集團(tuán)資金結(jié)算中心簽訂了現(xiàn)金管理和銀企直連服務(wù)協(xié)議的銀行包括中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行等。下一步將在更多領(lǐng)域與更多合作銀行展開(kāi)深度合作。

資金結(jié)算中心成立后，將辦理內(nèi)部成員單位之間的資金往來(lái)結(jié)算、資金調(diào)撥等業(yè)務(wù)，發(fā)揮內(nèi)部銀行作用。

李青岸介紹，資金結(jié)算中心的成立，將在集團(tuán)總部形成一個(gè)資金池。一方面綠城集團(tuán)與銀行機(jī)構(gòu)的議價(jià)能力得以提升，有助于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用和融資成本，并進(jìn)一步提高銀行授信總額。另一方面，通過(guò)集團(tuán)的資金協(xié)調(diào)機(jī)制，在各成員企業(yè)間互通有無(wú)、調(diào)劑余缺，讓集團(tuán)范圍內(nèi)的閑置資金得到有效利用，緩解集團(tuán)企業(yè)的資金緊張狀況，更好地保障企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金需求。

過(guò)去一年半的時(shí)間里，在中交的大力支持下，綠城集團(tuán)融資成本目前已經(jīng)降到了平均年化利率6.11%。資金結(jié)算中心成立后，綠城集團(tuán)的整體融資成本有望進(jìn)一步下降。

一名業(yè)內(nèi)資深人士指出，此前資金存在地域限制，出于銀行監(jiān)管、政府監(jiān)管需求，資金內(nèi)部調(diào)動(dòng)并不流暢。大部分企業(yè)的資金都分散在項(xiàng)目，導(dǎo)致集團(tuán)公司貸款成本增加；此外，一般房企合作方比較多，有的合作方就不愿意將項(xiàng)目資金放進(jìn)資金池。

對(duì)此，李青岸指出，這次集團(tuán)資金結(jié)算中心歸集有40多個(gè)項(xiàng)目公司，基本是綠城控股或者控股子公司旗下，不存在上述問(wèn)題，有望形成封閉運(yùn)作，即便銀行體系或者內(nèi)部項(xiàng)目之間的資金拆借，比如利率上浮30%，仍可以做到比貸款還便宜。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，今年如杭州、上海等熱點(diǎn)城市地王頻現(xiàn)的原因在于，競(jìng)買房企有資金支持且融資成本低，且有金融背景，或者走“房企+金融平臺(tái)公司”合作拿地模式。

不難想象，隨著資金結(jié)算中心的成立，綠城中國(guó)的地產(chǎn)金融化已經(jīng)邁出了實(shí)質(zhì)性一步。

李青岸介紹，資金結(jié)算中心的最終發(fā)展目標(biāo)是成立集團(tuán)財(cái)務(wù)公司，成為綠城的內(nèi)部銀行。未來(lái)，隨著綠城資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)的成立，綠城將爭(zhēng)取信托、基金、保險(xiǎn)等金融牌照，主動(dòng)探索“產(chǎn)業(yè)+金融”發(fā)展模式，逐步實(shí)現(xiàn)從“資產(chǎn)管理”到“資本運(yùn)作”的轉(zhuǎn)型發(fā)展，最終打造一個(gè)金融控股平臺(tái)。

房企金融創(chuàng)新潮涌

張宏偉認(rèn)為，具有金融背景的開(kāi)發(fā)商拿地，多以資產(chǎn)配置的角度來(lái)判斷。按照這些企業(yè)的算法，在一線與核心二線城市拿下地王的成本仍然合理，未來(lái)通過(guò)高溢價(jià)的產(chǎn)品銷售仍然可以實(shí)現(xiàn)資金退出，并且有利可圖。

綠城此前也面臨行業(yè)普遍的開(kāi)發(fā)貸款覆蓋不了地價(jià)款的問(wèn)題。這就顯示出資金實(shí)力的重要性。

上述業(yè)內(nèi)資深人士也指出，隨著土地紅利的消失，房企更需要在資金成本上挖掘利潤(rùn)。

他舉例稱，現(xiàn)在做項(xiàng)目，買地一般會(huì)用夾層融資，就是因?yàn)榉科蟋F(xiàn)金流不足。未來(lái)如果通過(guò)資金重組，打造一個(gè)完整的金融鏈條，就可以進(jìn)行資金池封閉運(yùn)作。

根據(jù)李青岸的描述，現(xiàn)在綠城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段仍要用銀行資金，后期銷售可以補(bǔ)充資金池。預(yù)計(jì)資金池要建立3年以后，才能夠名正言順地吸儲(chǔ)放貸。

將巨額沉淀資產(chǎn)變現(xiàn)，成為房企熱衷于搭建金融平臺(tái)的主要原因。比如綠城旗下酒店資產(chǎn)已超過(guò)100億，收益率偏低，資金成本較高。“一旦打包進(jìn)入資金池，很多資管計(jì)劃都會(huì)喜歡這樣的資產(chǎn)”，李青岸說(shuō)。

目前全球500強(qiáng)企業(yè)中2/3以上擁有自己的財(cái)務(wù)公司或資金結(jié)算中心。而推進(jìn)大金融戰(zhàn)略在房地產(chǎn)行業(yè)近兩年也成潮涌之勢(shì)。

如綠地集團(tuán)2014年金融產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到200億元，2015年上半年的利潤(rùn)達(dá)到19億元，同比增幅高達(dá)469%。集團(tuán)規(guī)劃到2020年，金融產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模力爭(zhēng)達(dá)到800億元，利潤(rùn)達(dá)100億元。

綠地是通過(guò)收購(gòu)金融牌照的方式來(lái)做傳統(tǒng)金融。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，若能獲取全牌照，將極大增加資金流動(dòng)性，降低資金成本。目前，其參股入股的金融公司有近50家。這一點(diǎn)，同樣也在綠城集團(tuán)資金結(jié)算中心的未來(lái)布局中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。