降準(zhǔn)“來(lái)襲”，房地產(chǎn)信貸環(huán)境有望繼續(xù)改善

12月6日，中國(guó)人民銀行發(fā)布消息稱，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%。

此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。每次降準(zhǔn)，市場(chǎng)非常關(guān)注其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次降準(zhǔn)主要是為了引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極運(yùn)用降準(zhǔn)資金加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，并非針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)。但降準(zhǔn)也將會(huì)帶來(lái)社會(huì)整體資金面的改善，將在一定程度利好房地產(chǎn)行業(yè)。

降準(zhǔn)改善資金面一定程度利好房地產(chǎn)

市場(chǎng)普遍判斷，降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響有限，尤其不會(huì)從根本上改變目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策及“房住不炒”定位。

“從央行的表態(tài)來(lái)看，目前穩(wěn)健貨幣政策取向沒有改變。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說(shuō)，降準(zhǔn)的目的是加強(qiáng)跨周期調(diào)節(jié)，優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的資金結(jié)構(gòu)，提升金融服務(wù)能力，支持的主要是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。從釋放資金的使用來(lái)看，部分資金將被用于歸還到期的中期借貸便利，另外則被金融機(jī)構(gòu)用于補(bǔ)充長(zhǎng)期資金。

央行稱，此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，除已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的部分縣域法人金融機(jī)構(gòu)外，對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)測(cè)算，此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

盡管業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響有限，但社會(huì)整體資金面改善，也將在一定程度上利好房地產(chǎn)行業(yè)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，降準(zhǔn)的大背景下，銀行對(duì)于房貸投放的力度可以增強(qiáng)，因?yàn)橘Y金配置能力在提高，進(jìn)而有助于帶動(dòng)按揭貸款、開發(fā)貸款等領(lǐng)域的活躍。“尤其是此前銀保監(jiān)會(huì)提及重點(diǎn)保障剛需和改善型購(gòu)房需求，據(jù)此可以認(rèn)為，后續(xù)房貸多投向此類領(lǐng)域也是一個(gè)趨勢(shì)。”

在市場(chǎng)人士看來(lái)，此次降準(zhǔn)也將給房地產(chǎn)行業(yè)注入信心。張波說(shuō)，四季度央行強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)合理資金需求要給予支持，加上此次降準(zhǔn)，市場(chǎng)釋放積極信息在一定程度上能緩解房企現(xiàn)金流壓力，提振市場(chǎng)信心，并有有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

放款周期縮短、利率水平走低有望延續(xù)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)主要原因這一就是房貸政策。“9月是貸款最緊張時(shí)期，10月到11月開始明顯緩和，積壓的房貸逐漸會(huì)在2022年一季度釋放。”

多地二手房成交量變化印證了這一判斷。11月份，北京、深圳二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)分別為11851套和2211套，環(huán)比分別上漲27%和38%。兩地都結(jié)束了二手房交易量連續(xù)七個(gè)月下跌的局面。

研究機(jī)構(gòu)克而瑞11月30日發(fā)布的研報(bào)顯示，在房貸放款周期方面，上海由此前的四個(gè)月以上縮短至兩個(gè)月左右，長(zhǎng)三角城市合肥由此前的六個(gè)月以上縮短至三個(gè)月。

在放款周期壓縮的同時(shí)，房貸利率也出現(xiàn)一定程度的松動(dòng)?？硕鹧袌?bào)顯示，11月份，廣州、深圳、蘇州等多城下調(diào)房貸利率。如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%，二套房貸利率從5.6%跌至5.25%；廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%，二套房貸利率由6.15%降至6.05%。

不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是二手房探底過(guò)程還未結(jié)束。中指研究院11月百城價(jià)格指數(shù)，百城二手住宅平均價(jià)格為16013元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月擴(kuò)大0.04%。其中，二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市有68個(gè)，達(dá)到2020年6月以來(lái)的最高值。

在央行宣布降準(zhǔn)當(dāng)天，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)議提出，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

“房地產(chǎn)信貸環(huán)境有望繼續(xù)改善。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂說(shuō)，一方面，降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，房貸利率下降、放款速度加快；另一方面，房企融資環(huán)境有望繼續(xù)改善，房企合理的融資需求得到滿足，利于降低房企債務(wù)。“這將會(huì)鞏固行業(yè)11月出現(xiàn)的復(fù)蘇局面，對(duì)今年四季度以及明年一季度的市場(chǎng)構(gòu)成利好。”

此外，各地保障性租賃住房建設(shè)受到市場(chǎng)關(guān)注。以上海為例，“十四五”期間，上海計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上；到“十四五”末，全市將累計(jì)建設(shè)籌措保障性租賃住房60萬(wàn)套（間）以上，其中40萬(wàn)套（間）左右形成供應(yīng)，這將極大緩解新市民、青年人的住房困難。

“保障性住房建設(shè)既能夠在一定程度上對(duì)沖房地產(chǎn)投資下行的壓力，也能夠推動(dòng)實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉住房體系實(shí)現(xiàn)，解決新市民、青年人住房困難。”許小樂說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。