關(guān)于房企融資，這場(chǎng)會(huì)議釋放出一個(gè)重要信號(hào)

多家媒體9日?qǐng)?bào)道稱，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)于當(dāng)日召開房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，部分房企有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。對(duì)于上述信息，有參會(huì)房企向中新經(jīng)緯予以證實(shí)。

今年以來，由于房企融資受限，一些本就資金緊張的企業(yè)陷入流動(dòng)性危機(jī)，而即便是頭部房企，也表示發(fā)債困難。從多家機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)看，不管是境內(nèi)還是境外，2021年1-10月份房企的融資規(guī)模均大幅下滑。分析認(rèn)為，面對(duì)行業(yè)整體的融資困難，此次交易商協(xié)會(huì)召開座談會(huì)，或意味著房企融資會(huì)有所好轉(zhuǎn)。但由于政策傳遞需要一定過程，企業(yè)端資金壓力的改善，還需等待從政策到資金再到企業(yè)的傳導(dǎo)途徑的打開。

媒體稱，11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)。據(jù)參會(huì)人士透露，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等公司近期均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

有不愿具名的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向中新經(jīng)緯證實(shí)，9日參加了該座談會(huì)。至于是否打算近期發(fā)債，上述人士表示，這要看市場(chǎng)情況和公司規(guī)劃。

該座談會(huì)之所以受到關(guān)注，與當(dāng)前因融資收緊、銷售下滑導(dǎo)致多家知名房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)不無關(guān)系，例如陽光城、佳兆業(yè)、中國(guó)奧園、花樣年等。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行31筆，較上月減少31筆，發(fā)行規(guī)模約約304億元人民幣，環(huán)比減少55.9%，同比減少56.1%。具體看，當(dāng)月境內(nèi)債券共發(fā)行25筆，發(fā)行規(guī)模約203億元，環(huán)比下降51.1%，同比減少43.6%；境外融資共發(fā)行6筆，發(fā)債數(shù)量年內(nèi)第二次降至個(gè)位數(shù)，融資規(guī)模約101億元，環(huán)比下降63.3%，同比下降69.6%。

該研究院認(rèn)為，10月境內(nèi)融資大幅下滑，一方面是受季節(jié)性原因，當(dāng)月工作日較少，是債券發(fā)行的傳統(tǒng)淡季。另一方面，在10月份，穆迪、惠譽(yù)、標(biāo)普三家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)較為罕見地密集下調(diào)多家房企信用評(píng)級(jí)，而且，房企債務(wù)違約的影響持續(xù)發(fā)酵，均重創(chuàng)了剛剛恢復(fù)的市場(chǎng)信心。

整體看，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1-10月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7993億元，較2020年同期下降24%，金額減少2463億元。

發(fā)債難，已經(jīng)不僅僅是中小房企面臨的問題。中新經(jīng)緯獲得的一份某頭部房企會(huì)議紀(jì)要顯示，該企業(yè)負(fù)責(zé)人在近日舉行的投資者交流會(huì)上表示，該公司目前仍有50-60億元的債券額度，但由于監(jiān)管政策趨嚴(yán)，始終發(fā)不出去。他說：“如果這些債務(wù)全都不能‘借新還舊’，壓力還是非常大的。”

在融資規(guī)模明顯下降的同時(shí)，發(fā)債利率也出現(xiàn)上升。港龍中國(guó)地產(chǎn)近日公告稱，擬發(fā)行于2022年到期的1.58億美元、年利率13.5%的優(yōu)先票據(jù)，并于11月12日上市。13.5%的年利率，已經(jīng)處于很高的水平。

上述研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份房企境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.18%，較上月上升7個(gè)基點(diǎn)；境外債券融資平均票面利率突破10%的關(guān)口，達(dá)到10.65%，較上月大幅上升157個(gè)基點(diǎn)。

房企度過“至暗時(shí)刻”？

截至發(fā)稿，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)暫未發(fā)布有關(guān)該座談會(huì)的相關(guān)內(nèi)容。但在光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰看來，這將對(duì)房企的債券融資產(chǎn)生利好，“說明會(huì)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，是在各類融資管道綜合施策的一個(gè)信號(hào)。”

中信證券研究所副所長(zhǎng)、首席FICC分析師明明也對(duì)中新經(jīng)緯分析，目前市場(chǎng)上資金相對(duì)寬松，但對(duì)房企融資卻呈現(xiàn)出規(guī)避態(tài)度，政策和監(jiān)管的關(guān)注，將很大程度上可以提振市場(chǎng)情緒，起到恢復(fù)融資渠道的作用。

明明認(rèn)為，通過交易商協(xié)會(huì)可以發(fā)行中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券、定向工具如PPN等債務(wù)融資工具，協(xié)會(huì)工具更多在銀行間市場(chǎng)流通，流動(dòng)性更好，且投資參與較多。“其中，最適合房企的是中短期的融資工具，發(fā)行相對(duì)便利，同時(shí)期限較短，既符合投資者訴求，企業(yè)也可以通過短融品種應(yīng)對(duì)債務(wù)到期壓力。”

其實(shí)，近段時(shí)間以來，中央及部委、金融機(jī)構(gòu)等已經(jīng)頻頻向外界釋放有關(guān)房企融資的積極信息。今年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，會(huì)議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

10月15日，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，央行和銀保監(jiān)會(huì)已指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月初，據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道，從有關(guān)部門獲悉，10月份，無論是環(huán)比還是同比，房地產(chǎn)貸款投放規(guī)模均有較大幅度回升。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)融資已基本恢復(fù)正常。

“今年三季度以來，房企融資和邊際改善的信號(hào)逐步確認(rèn)，監(jiān)管也在鼓勵(lì)諸如RMBS品種發(fā)行。我們認(rèn)為，隨著政策信號(hào)的釋放，監(jiān)管也會(huì)對(duì)融資監(jiān)管和審核做調(diào)整，很大程度上將利好與呵護(hù)地產(chǎn)融資，接下來或出現(xiàn)破冰跡象。”明明分析道。

不過，雖然利好房企融資的信號(hào)不斷，但仍有一些企業(yè)至今沒有明顯感受到信貸寬松。一家上市房企負(fù)責(zé)投融資業(yè)務(wù)的高管對(duì)媒體稱，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)暫停新批借款，海外債務(wù)發(fā)不出，預(yù)售賬款被嚴(yán)格監(jiān)控，所有的資金來源都處于“半關(guān)閉”狀態(tài)。前述頭部房企負(fù)責(zé)人則稱，他們就貸款事項(xiàng)與一些銀行和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通發(fā)現(xiàn)，目前按揭貸、開發(fā)貸有一定松動(dòng)，也會(huì)有一些增量貸款，但不像以前那么大了。

明明對(duì)此解釋稱，任何一個(gè)政策的出臺(tái)都不會(huì)立刻見效，需要有一個(gè)由上至下的傳導(dǎo)過程，中間也會(huì)有時(shí)滯。但不可否認(rèn)，當(dāng)政策和監(jiān)管釋放寬松信號(hào)之后，一定會(huì)產(chǎn)生積極和利好的效果，只是時(shí)間和輸血的速度可能相對(duì)遲緩。“我們認(rèn)為，還需要等待從政策到資金再到企業(yè)的傳導(dǎo)途徑打開，企業(yè)端的資金壓力才會(huì)有明顯改善。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。