土地市場火熱地王頻現(xiàn) 下半年土地供應(yīng)料因城施策

今年上半年，部分城市的土地市場持續(xù)火熱，“地王”層出不窮。數(shù)據(jù)顯示，全國300個城市土地出讓金總額較去年同期增長34%。業(yè)內(nèi)人士表示，下半年熱點城市“地王”涌現(xiàn)的頻率或有所下降，但地價仍可能維持高位，監(jiān)管部門將繼續(xù)規(guī)范市場交易。同時，土地供應(yīng)政策下半年將更有針對性，更多“因城制宜”的措施或出臺。

土地出讓金大增

中國指數(shù)研究院研究報告顯示，2016年上半年，全國300個城市土地出讓金總額為10818億元，同比增長34%。其中，住宅用地（含住宅用地及涵蓋住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為8466億元，同比增加53%。

但一線城市受供應(yīng)縮水影響，成交量及出讓金雙雙下滑，降幅居其他類型城市前列。二季度少量入市宅地受到房企激烈爭搶，“地王”由中心城區(qū)向遠郊及新城擴散。一線城市供應(yīng)有限使眾多品牌房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線重點城市拿地，南京、蘇州、合肥等地首當其沖，相關(guān)城市、區(qū)域地價紀錄頻頻被刷新。上半年二線城市樓面均價及出讓金明顯上漲。三四線城市延續(xù)前期低迷走勢，與一二線城市的市場情況相比趨于分化。

中國銀行國際金融研究所李佩珈認為，近年來地價高企且漲幅較大，而實體經(jīng)濟回報率有所下降，房地產(chǎn)企業(yè)回報率依然較高，大量資金仍在涌入房地產(chǎn)市場。比如，2015年房地產(chǎn)類上市公司ROE約為10%，而制造業(yè)公司只有5%。此外，一線城市土地供應(yīng)相對有限，部分房地產(chǎn)企業(yè)前期土地儲備較少，也一定程度上造成上半年“地王”頻出。

克而瑞信息集團高級副總裁于丹丹表示，地價的傳導(dǎo)已經(jīng)深刻影響到了置業(yè)者的購房決策，一些區(qū)域“地王”的出現(xiàn)自然地抬升了房價。今年上半年，全國共計成交了110宗總價、單價“地王”，短短半年已超過2009年72幅的數(shù)量，創(chuàng)出新高。

上半年保利地產(chǎn)拍下4幅“地王”，總計金額達到159.4億元。信達地產(chǎn)拍下3幅“地王”，耗資215億元。陽光城集團首席財務(wù)官兼首席營銷官辛琦認為，從財務(wù)角度看，某個行業(yè)利潤率越來越薄時，肯定是企業(yè)搶資源搶得很厲害的時候，這和其他行業(yè)的情況一樣。在資金寬松的情況下出現(xiàn)“地王”是正常的。

此外，國土資源部日前下發(fā)《土地利用總體規(guī)劃綱要（2006-2020年）調(diào)整方案》，對各省市2020年耕地保有量指標作出調(diào)整。其中，北京、天津和上海三地2020年的耕地保有量指標大幅降低。首創(chuàng)證券研究所所長王劍輝表示，耕地保有指標的降低釋放出熱點城市建設(shè)用地指標增長的可能性，從而有望緩解核心城市對土地資源的需求，平抑地價過快上漲。

防范土地市場過熱

合肥市日前出臺了《關(guān)于進一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。該通知表示，實行差異化供地政策，在商品住房價格較高、價格波動較大的區(qū)域增加居住用地供應(yīng)。

在市場高燒的南京，相關(guān)部門也出臺了調(diào)控政策。在日前南京的土地拍賣中，8宗宅地僅1宗成功出讓。5宗地塊超過最高限價、2宗因臨近限價時舉牌過多無法判斷，最終全部終止出讓，多數(shù)房企空手而歸。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，在自由競拍的土地市場，依然是價高者得，因此后續(xù)仍需繼續(xù)規(guī)范市場交易。比如，應(yīng)推進完善限拍制度，抬高拿地門檻，同時要保障房企合法拿地的權(quán)益。

業(yè)內(nèi)人士表示，對于土地成交過熱地區(qū)，還可效仿此前某些地區(qū)已推行的經(jīng)驗。比如，地塊在公布出讓起始價時，也公布競拍最高限價。在拍賣中超過規(guī)定溢價率后，停止競價，改為競爭配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，配建面積最多者或出資最高者為競得人。這些舉措的根本目的是讓房產(chǎn)市場冷靜下來。

嚴躍進表示，在控制房企過激拿地上可從三方面入手：一是限制部分房企拿地資格，比如近兩年房屋質(zhì)量問題較多的房企應(yīng)被限制拿地；二是加大力度推廣類似上海目前推出的租賃型公寓住房模式，這樣能夠?qū)Ψ科竽玫匦纬筛蠹s束；三是讓房企一次性繳付土地出讓金，抬高了資金門檻。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認為，在土地交易市場投資過熱的城市應(yīng)盡可能視條件增加土地供應(yīng)量。在無法新增供應(yīng)的地區(qū)，價格本身也是一種調(diào)節(jié)機制，自然會通過價格門檻削弱房企拿地熱情，促使土地價格理性回歸。應(yīng)通過土地供應(yīng)計劃來穩(wěn)定市場預(yù)期，抑制非理性盲目競拍因素。另外，一線城市要解決“地王”問題，可在舊城改造層面出臺政策，加快舊改供地進程。

“地王”或減少

光大證券分析師詹帝認為，整體看，土地供應(yīng)政策在下半年或進一步收縮。政府力求不出現(xiàn)新一輪樓市泡沫，部分地區(qū)勢必收縮土地供應(yīng)量或控制競拍價格上限。開發(fā)商在一二線城市激進囤地擴充土地儲備的熱情需警惕，而三四線城市現(xiàn)有庫存過高、對房企的吸引力有限，在這種情況下地方政府的土地供應(yīng)策略顯得尤為重要。2016年下半年，更多“因城制宜”的策略將面世。

克爾瑞研究中心發(fā)布報告認為，下半年三四線城市的土地供應(yīng)預(yù)計保持緊縮狀態(tài)，熱點城市“地王”涌現(xiàn)的頻率或下降，但地價仍可能維持在高位。目前，蘇州、南京等熱點城市雖面臨政策調(diào)控壓力，但在行業(yè)集中度快速提升、大中型企業(yè)規(guī)模訴求高漲的背景之下，土地市場可能難出現(xiàn)實質(zhì)性降溫。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員樂加棟認為，一般而言“地王”頻頻出現(xiàn)，政策會逐步縮緊。從過去幾輪地產(chǎn)周期看都是如此。

正榮集團總裁助理劉翔則表示，只有相對地王，沒有絕對地王。房地產(chǎn)三年一周期，一定會出現(xiàn)波動。正榮不放過一次機會，但也不會瘋狂拿地。

融僑集團副總裁兼首席投資官康紅恩表示，從今年下半年開始，調(diào)控窗口期可能快到了，不少城市都在大量推地。在這種情況下，房企不要被少數(shù)“地王”或者被“地王”這種現(xiàn)象所迷惑，越是在這種時刻越要冷靜。融僑集團今年下半年肯定會拿地，但不會拿“地王”。

此外，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，土地市場已經(jīng)成為管理層比較關(guān)注的問題，不排除會對房企場外配資行為進行監(jiān)管。如此，市場預(yù)期會相應(yīng)下降，至少不會保持高亢狀態(tài)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。