保利嘗鮮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 首個項目落戶廣州南沙

在房地產(chǎn)鏈條上基本完善的保利地產(chǎn)，開始在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域落子。

7月13日，保利首個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目啟動全球招商。該項目定位為跨境產(chǎn)業(yè)園區(qū)，位于廣州市南沙區(qū)。據(jù)透露，今年公司將以一線城市群為目標區(qū)域，繼續(xù)拓展1-2個項目。并在跨境產(chǎn)業(yè)園的基礎上，探索更多元的園區(qū)形態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房企試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)始于2013年，但目前主流仍需通過房地產(chǎn)銷售進行變現(xiàn)。由于未來地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場在新區(qū)，因此先發(fā)展產(chǎn)業(yè)，然后帶動住宅和商業(yè)開發(fā)將成為主流。換言之，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為資源占領(lǐng)不可或缺的途徑。

首個項目落戶廣州南沙

作為保利布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的頭炮，這個位于廣州市南沙區(qū)的項目地處萬頃沙保稅港加工區(qū)，總占地20萬平方米，總建筑面積約75萬平方米。

保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英介紹道，南沙項目定位為跨境產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將聚集跨境商務、港航服務、制造研發(fā)、保稅展貿(mào)四大產(chǎn)業(yè)。此后也將在此基礎上，不斷引入為其服務的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

余英強調(diào)，保利產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目將去地產(chǎn)化，不通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)圈地搞住宅和商業(yè)開發(fā)，潛心產(chǎn)業(yè)園運營。同時在園區(qū)規(guī)劃建設時采用智慧城市的最新成果，打造智慧園區(qū)和信息化服務平臺。

在開啟招商的當天，保利已與10家意向企業(yè)簽署入園意向書。其中包括以順豐為代表的物流倉儲服務公司，物流信息對接平臺公司，IT研發(fā)平臺公司及平安銀行、工商銀行等金融支持類企業(yè)。

而從公司整體戰(zhàn)略而言，之所以布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一方面是遵循國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的戰(zhàn)略規(guī)劃，提升住宅以外產(chǎn)品類型的運營實力；另一方面，保利地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)此前仍屬空白，也得以借此從公司戰(zhàn)略層面進行補全。

作為項目運營方，廣州保利電商港方面告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，按照規(guī)劃，公司將在今年內(nèi)新擴展1-2個項目，目標區(qū)域?qū)⒕劢乖谝跃肷顬楹诵牡木┙蚣健㈤L三角、珠三角三個含金量高的區(qū)域。

在當前南沙項目穩(wěn)定運營的前提下，保利電商港不排除后續(xù)在全國范圍內(nèi)繼續(xù)找尋保稅區(qū)內(nèi)相關(guān)項目。據(jù)透露，目前已考慮在珠海進行類似布局。未來也會根據(jù)擴展目標地塊的屬性，考慮跨境產(chǎn)業(yè)園以外的多元形態(tài)。

由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運轉(zhuǎn)周期較長，保利計劃在后續(xù)引入資本運作。對此，廣州保利電商港方面表示，在項目運作的同時將一直為金融化做準備，達到一定條件就可進行相關(guān)操作。

如普洛斯中國或許將成為保利電商港參考的模式之一。

據(jù)悉，普洛斯中國的運營模式是，通過為物流基礎設施提供標準設施開發(fā)、定制開發(fā)、收購與回租等解決方案，待現(xiàn)金流穩(wěn)定后，打包進入基金公司產(chǎn)品，同時仍維持倉儲空間運營管理。

而保利集團目前旗下已有信保基金、保利資本兩家資金運作平臺。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為資源占領(lǐng)？

房企大規(guī)模試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)始于2013年。

平安證券曾分析到，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的是指是價值實現(xiàn)模式，通過土地增值、物業(yè)租售、物業(yè)經(jīng)營和資產(chǎn)融資最終實現(xiàn)土地及建筑價值。

從開發(fā)模式而言，分為政府規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)模式；開發(fā)商建設基礎設施或廠房，通過租賃、轉(zhuǎn)讓等方式經(jīng)營管理模式；企業(yè)自主開發(fā)并進駐，引入同類企業(yè)模式；基金、政府投資，委托專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)模式。

東方證券分析師竺勁告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，由于當前房企凈利潤率普遍下滑，且已有如華夏幸?；鶚I(yè)此類公司的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式逐漸得到市場認可，推動了房企在該領(lǐng)域嘗試。

在戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及助理董事黃文禮看來，房企運營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，更多是出于對資源占領(lǐng)的考慮。“開發(fā)商已經(jīng)注意到，脫離產(chǎn)業(yè)做住宅和商業(yè)，未來空間會越來越小。所以未來理想的狀態(tài)是，先發(fā)展產(chǎn)業(yè)，然后帶動住宅和商業(yè)開發(fā)。隨著城鎮(zhèn)化進程的深入，未來地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場在新區(qū)，而新城的開發(fā)更依賴于產(chǎn)業(yè)的引入與發(fā)展。”

黃文禮告訴記者，他認為前述模式中，開發(fā)商建設產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，選擇進行科技型地產(chǎn)和物流園地產(chǎn)運營相對容易操作。工業(yè)園、文創(chuàng)園、孵化器等領(lǐng)域需要更多的操盤經(jīng)驗及客戶資源，進入門檻相對更高。

但這并不能成為房企轉(zhuǎn)型倚靠的主要方向，前述人士均認為，目前大部分房企試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍無法脫離通過房地產(chǎn)銷售進行變現(xiàn)。

因此，這也需要通過金融化方式減輕運營壓力。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)金融化最普遍的模式就是引入基金或引入戰(zhàn)略投資者、合作方，稀釋股份甚至全部轉(zhuǎn)讓，達到退出。REITs（資產(chǎn)證券化）屬于新興方式，但這在國內(nèi)剛開始試水，目前幾乎沒有太多成功案例，但將會是未來的主導方向。”黃文禮表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。