連續(xù)四周成交“過山車” 商住房供需萎縮

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交2077套，成交面積20.18萬平方米，環(huán)比之前一周分別減少52%、44%。與此同時(shí)，上周商品住宅成交均價(jià)35585元/平方米，環(huán)比上漲7%。

從最近四周市場表現(xiàn)來看，市場成交呈現(xiàn)“過山車式”的冷熱強(qiáng)烈交替，6月第三周與7月首周均沖上周度4,5000套的高峰，而6月第四周與7月第二周則均回落至2000余套。而在這其中，商住占比趨勢變化也與整體成交走勢一致，6月第三周與7月首周均在70%以上，而6月第四周與7月第二周則均跌落至50%。

亞豪分析師認(rèn)為，從上述兩個(gè)變化趨勢也可以看出，目前商住成交量的變動(dòng)仍然主導(dǎo)著整體成交量的走勢。不過受到商住調(diào)控預(yù)期的影響，6月中下旬商住項(xiàng)目大量入市并集中成交，使得這類產(chǎn)品需求幾近被“透支”，因此進(jìn)入7月之后商住項(xiàng)目入市量迅速萎縮，7月上旬僅3個(gè)商住類項(xiàng)目入市。

亞豪方面指出，與商住類產(chǎn)品的小戶型、低總價(jià)不同，受到土地成本的制約，普宅市場已經(jīng)逐漸進(jìn)入高單價(jià)、大戶型的時(shí)代，總價(jià)普遍偏高，根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年普宅套均成交價(jià)已高達(dá)517萬元，而去年這一數(shù)字僅為377萬元。

“新房成本的飆漲一方面使得部分需求被迫轉(zhuǎn)移至二手市場，另一方面客戶資金到位情況也使得項(xiàng)目簽約周期被迫拉長。受此影響，即便普宅項(xiàng)目入市節(jié)奏明顯加快，但仍難以支撐成交的繼續(xù)上行，商住供需的逐漸萎縮，也將終結(jié)這輪成交快速上漲，預(yù)計(jì)7月整體市場成交將出現(xiàn)環(huán)比下滑。”

此外，亞豪分析師還表示，受到土地成本上行的拉動(dòng)，住宅市場價(jià)格一路走高，并且從目前政策形勢來看，房價(jià)并不具備下行動(dòng)力。首先，雖然今年高層制定了“分城調(diào)控”的主導(dǎo)方針，要求一線城市繼續(xù)加緊調(diào)控，但是北京截止目前僅在部分出讓土地地塊中再度執(zhí)行“90/70”政策，而這也并不能抵消由于供應(yīng)不足所帶來的土地成本的攀升；

另外，在住建部2016年工作部署中，大力發(fā)展租房市場已經(jīng)成為解決住房問題的一大重點(diǎn)方向，而近期火熱的商住調(diào)控傳言據(jù)傳即是為此鋪路，因此對于普宅市場繼續(xù)收緊調(diào)控的可能性較小。受到政策預(yù)期的影響，雖然入市項(xiàng)目價(jià)格持續(xù)上漲，但需求量仍較為強(qiáng)勁。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。