保利半年千億 中國版“黑石”初成邏輯

央企改革，行業(yè)整合，這兩股暗流正讓地產(chǎn)圈風(fēng)云變幻。

21家涉房央企已先后按下了內(nèi)外部重組按鈕。在中海、招商、中糧、五礦、魯能等先行拋出了一輪輪重組方案之后，這一次的主角，輪到了保利系與中航系。

7月7日起，保利地產(chǎn)、中航地產(chǎn)雙雙停牌。在停牌前一晚的公告中，這兩家公司已透露，“大家長”中國保利集團與中國航空工業(yè)集團（下稱“中航工業(yè)”）正在探討房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收購事宜。

保利地產(chǎn)掌舵手宋廣菊，對這輪兼并購大風(fēng)潮有著通盤考慮。今年5月，宋廣菊在保利地產(chǎn)2015年度股東大會上有過表態(tài)，“要為‘十三五’期間兼并、收購做好充分準(zhǔn)備”。

不久之前，保利地產(chǎn)剛剛完成90億元定增融資，這被視作為并購做資金準(zhǔn)備。不僅是要接盤其他央企的“退房”資產(chǎn)，宋廣菊的目光所到之處，還包括全國或區(qū)域規(guī)模性房企。去年起，保利地產(chǎn)在收購上置地產(chǎn)時已有過嘗試。

一度以“勇猛”著稱的保利地產(chǎn)，在兩年蟄伏后，正在恢復(fù)本色。今年上半年，保利地產(chǎn)取得了史上最好半年業(yè)績，并在往2000億元規(guī)模沖刺。

成長性、爆發(fā)力，始終是衡量一家公司優(yōu)秀與否的重要標(biāo)尺。接踵而來的新夢想如何締造？如何及時找到發(fā)展新引擎？都是擺在宋廣菊等一眾保利地產(chǎn)管理層面前的嚴峻考驗。

宋廣菊切入了一個方向，她想讓保利地產(chǎn)做“中國的黑石”。今年以來，這家披著央企鎧甲的房企先后完成了在房地產(chǎn)基金、小額融資、資產(chǎn)管理、參股券商等金融領(lǐng)域的布局卡位，進軍金融行業(yè)的意圖十分明顯。

下一步，怎么走？大戲還在后頭。

整合大風(fēng)再起

截至發(fā)稿，保利系與中航系這筆收購的具體方案仍未公布。

時代周報記者多方采訪的觀點與猜想，幾乎指向了同一路徑—保利地產(chǎn)或?qū)⒆鳛槭召徶黧w，重組中航系旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

從資產(chǎn)規(guī)模和行業(yè)地位等角度，中航地產(chǎn)與保利地產(chǎn)并非一個量級，不可同日而語?？刹橘Y料顯示，1994年上市至今，中航地產(chǎn)并未在房地產(chǎn)長河中有過話語權(quán)，在央企房企兄弟單位中也處于規(guī)模弱勢地位。

目前，房企央企序列中，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)正往2000億級別沖刺；招商蛇口、華潤地產(chǎn)等處于五六百億元中等規(guī)模；中糧地產(chǎn)、華僑城等只有百億級規(guī)模；其他包括中航地產(chǎn)在內(nèi)的尚不能躋身百強榜。

去年全年，中航地產(chǎn)銷售額只有49億元，銷售面積59.6萬平方米，這僅僅相當(dāng)于保利地產(chǎn)旗下一個城市公司的銷售水平。保利地產(chǎn)吃下中航系地產(chǎn)的設(shè)想也由此而來。

據(jù)時代周報記者了解，截至2015年，保利地產(chǎn)旗下北京、上海、廣州、佛山等4個城市年銷售已過100億元，成都、南京、武漢、合肥、東莞等5個城市年銷售已過50億元。

“公司管理從過去的扁平化轉(zhuǎn)向三級管控體系，目的之一是加強部分重點城市的市場占有率，”保利地產(chǎn)相關(guān)人士告訴時代周報記者，他們正將武漢、南京、鄭州等城市培育成新百億城市，而50億級別城市將擴容到10個。

截至2016年3月31日，中航地產(chǎn)的總資產(chǎn)為239.78億元，共有15個地產(chǎn)項目在開發(fā)，總規(guī)劃建筑面積681.51萬平方米，待開發(fā)建筑面積僅145.75萬平方米，且絕大多數(shù)位于三四線城市。僅從這部分數(shù)據(jù)觀察，其對保利地產(chǎn)擴大資產(chǎn)規(guī)模的助益或相當(dāng)有限。

但中航工業(yè)的地產(chǎn)版圖遠比這個龐大。除了上市平臺中航地產(chǎn)外，中航工業(yè)旗下還有中航國際瑞賽、中航萬科、中航里城、天虹商場等地產(chǎn)平臺。這些資產(chǎn)會否進入重組名單，在日后是否會進入保利地產(chǎn)資產(chǎn)包，還等著揭秘。

這個敏感時刻，保利系內(nèi)部保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的整合進度，也再度成為行業(yè)焦點。

這對站在同一起跑線上的兄弟—在過去20年間，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)共同組成了保利系的千億地產(chǎn)帝國，但同業(yè)競爭難題下的整合勢在必行。據(jù)時代周報記者了解，去年，保利集團北京總部牽頭進行兩者整合的研究和方案制定。

這是一道無例可循的整合難題。由于涉及A股和H股兩地資本市場，整合方式和解決代價的操作復(fù)雜性，就成了關(guān)鍵。

“再造一個保利”

同一天，保利地產(chǎn)6月成績單出爐—269.76億元銷售額，創(chuàng)單月銷售金額新高，這幾乎是一家中型房企的全年銷量。

保利地產(chǎn)也因此憑借1106.25億元的銷售額，首次在半年節(jié)點跨越千億門檻。自2012年躋身千億軍團之后，保利地產(chǎn)提出要“再造一個千億保利”，即追逐2000億元，時間節(jié)點一度設(shè)定在2020年。

在眼下加速奔跑姿態(tài)下，保利地產(chǎn)有望在今年就加入2000億軍團，足足提前了4年時間?？硕鹧芯恐行姆治龇Q，（保利地產(chǎn)）今年沖破2000億元是大概率事件。

該機構(gòu)日前發(fā)布的《2016年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜中，保利地產(chǎn)銷售額位列TOP5，緊隨萬科、恒大、碧桂園、綠地之后。

如何尋找新利潤增長點，是保利地產(chǎn)管理層近年都在探索的方向。

“一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍具有廣闊的空間。”宋廣菊稱，保利地產(chǎn)會堅持房地產(chǎn)主業(yè)不動搖，但會結(jié)合主業(yè)進行適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)延伸。

據(jù)時代周報記者了解，“十三五”期間，保利地產(chǎn)的銷售收入將沖刺3000億元規(guī)模。

“糧草先行”是亙古原理。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年，保利地產(chǎn)用于土地增持的總金額高達570.83億元，新增土地47宗，拿地總金額僅次于華潤置地。而今年以來，保利地產(chǎn)在土地市場上依然搶眼，在廈門、合肥、上海等樓市火爆的城市連番奪得主要地塊。

除了公開招拍掛，保利地產(chǎn)在并購與舊改兩條路上已越行越遠。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2016年4月，保利地產(chǎn)收購項目占比已達53%。而在存量土地挖掘上，保利地產(chǎn)去年有超過100億元舊改項目結(jié)轉(zhuǎn)收入，毛利率達48%。保利地產(chǎn)舊改平臺保利城投，僅在廣州就有超過1萬畝舊改土地。

此外，“十二五”期間，保利地產(chǎn)有意培育的多元化業(yè)務(wù)，要在新階段逐漸做大。

據(jù)時代周報記者了解，今年，是保利地產(chǎn)商業(yè)版圖擴張元年，含購物中心、酒店、社區(qū)商業(yè)三類業(yè)態(tài)，包括保利MALL、保利廣場、時光里、若比鄰、比鄰洗衣、N+酒店、Artel雅途等7大品牌。在這期間，公司要實現(xiàn)經(jīng)營管理商業(yè)物業(yè)面積超1000萬平方米。

保利地產(chǎn)簽下的“十三五”軍令狀還包括，分拆物業(yè)上市，并管理物業(yè)面積超3億平方米；建立100家以上養(yǎng)老機構(gòu)，并管理床位超過2萬張；海外銷售200億-300億元，進入澳大利亞和英國后，開拓北美市場；基金管理規(guī)模達1000億元等。

金融全牌照打造

這當(dāng)中，金融業(yè)務(wù)將是保利地產(chǎn)“十三五”的重點工作。據(jù)時代周報記者了解，他們將在基金、金融牌照及資本運作上下大力氣。

事實上，多年以前，保利地產(chǎn)已開始將金融作為贏利點及多元業(yè)務(wù)支撐進行布局。第一步，起于房地產(chǎn)私募基金信保基金。

據(jù)時代周報記者了解，以信保基金為契機，保利地產(chǎn)開啟了私募基金及股權(quán)投資業(yè)務(wù)的發(fā)展。為培育基金，其主要投資對象為保利地產(chǎn)自身業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，信保基金依然是國內(nèi)最大的地產(chǎn)私募，截至2015年底，其規(guī)模已達413億元。

在過去許多年，信?；鹬Ρ＠禺a(chǎn)規(guī)模壯大，而上述413億元，又將是保利地產(chǎn)開疆?dāng)U土的“彈藥”。“隨著業(yè)務(wù)并表，信保基金1億多元利潤的體現(xiàn)，以及未來擴展投資對象、獨立運作等，還是值得期待，”克而瑞分析師房玲稱。

保利資本，被看成是保利地產(chǎn)發(fā)力房地產(chǎn)金融的第二步。2015年12月，保利地產(chǎn)、保利投資與中金公司在珠海共同成立了這一資本運作平臺。與信保基金不同，保利資本投資范圍更廣，涉及海內(nèi)外地產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)及其他股權(quán)投資。

6個月后，保利資本進行了首筆跨界投資，以不超過25億元投資了滴滴出行。在國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，青睞于移動打車平臺的大有人在。在保利資本之前，萬科、海航集團以及龍湖創(chuàng)始人吳亞軍都已經(jīng)先吃了“螃蟹”，只不過，他們選擇的是滴滴出行最大的競爭對手“中國優(yōu)步”。

保利資本法人代表兼總經(jīng)理吳海暉曾透露，其股權(quán)投資將聚焦大消費、教育、醫(yī)療、物流、產(chǎn)業(yè)園運營等項目。

保利地產(chǎn)在下一盤金融大棋，他們的野心遠不止于此，正試圖對標(biāo)KKR、黑石等，朝專業(yè)金融機構(gòu)的方向靠攏。

5月股東大會上，宋廣菊還稱，保利地產(chǎn)要“做中國的黑石”—“國家政策漸漸明朗，我們‘十三五’期間在地產(chǎn)金融板塊會有更大動作。”

話音剛落。今年6月，保利地產(chǎn)子公司保利物業(yè)與廣東粵財投資等6家發(fā)起人共同設(shè)立粵港證券，保利擬出資3.5億元認購3.5億股，占粵港證券10%股權(quán)。就在兩周前，保利地產(chǎn)還增發(fā)引入70億元險資，包括泰康人壽和珠江人壽紛紛入股。

截至目前，保利地產(chǎn)已初步形成金融閉環(huán)，并以信?；?、保利資本、養(yǎng)老基金等模塊并駕齊驅(qū)發(fā)展。

接下來，保利地產(chǎn)的目標(biāo)是搭建金控平臺，完成金融牌照的布局。事實上，千億陣營中，綠地、恒大、萬達等都在積極獲取金融全牌照，希望變身為“地產(chǎn)金融航母”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。