海南陵水超七成稅收來自房地產土地緊缺難持續(xù)

在海南蜿蜒美麗的海岸線上，一個又一個海灣被開發(fā)復制。與三亞只有一山之隔的陵水正是其中之一。海南省陵水縣自被列為國際旅游島先行試驗區(qū)以后，這個全國唯一的國家級濱海貧困縣的房價和GDP就蹭蹭上躥。2013年，陵水地方公共財政預算收入為23.4億元，在海南省排名第三，僅次于海口和三亞。這樣的崛起速度，放在整個海南都十分耀眼。
近期，《每日經濟新聞》記者在陵水走訪調查發(fā)現，陵水沿海的土地已經被地產商悉數開發(fā)，20多家開發(fā)商的房地產項目集中在這條57.5公里長的海岸線上，沿海位置已經很難找到可以再開發(fā)的土地，陵水經濟遇到依靠房地產拉動難以為繼的挑戰(zhàn)。與此同時，陵水經過旅游地產“大躍進”之后，以地產帶動旅游的希望似乎落空。如何帶動旅游產業(yè)蓬勃發(fā)展，讓陵水真正成為國際旅游島先行試驗區(qū)？陵水正在尋找答案。
全國唯一的國家級濱海貧困縣陵水十年蛻變的故事，在海南人眼中并不陌生。
10多年前，這里大部分地區(qū)曾是廣袤的農田，當地人多以農業(yè)、出海捕魚維生。2012年，陵水如愿摘掉國家級貧困縣的帽子，并從2011年開始連續(xù)4年發(fā)“全民紅包”。陵水用10年時間上演了“山雞變鳳凰”，2013年地方財政預算收入23.4億元，位居海南省第三。
不過，不同于財政收入和房地產疾速前行，陵水的旅游收入并未因旅游地產而獲得預期中的發(fā)展。官方數據顯示，2013年海南全省旅游總收入428.56億元，其中陵水縣旅游總收入7.7億元，占比不到全省的2%。
“山雞變鳳凰”地產貢獻超七成稅收
陵水的土地是從2008年熱起來的。到2009年，在全縣GDP增長13.5%的情況下，地方財政一般預算收入增長65.3%，達到3.8億元，連續(xù)兩年增幅居海南省第一，其中土地收益功不可沒。
2011年，陵水縣被列為國際旅游島先行試驗區(qū)。2012年，陵水如愿摘掉國家級貧困縣的帽子。2013年陵水全縣生產總值85.3億元，比上年增長13%，地方公共財政預算收入23.4億元，增長15.6%，農民人均純收入7335元，增長14%。
現在，有“珍珠海岸”之稱的陵水已經成為一個由海灣建筑組成的城市，熱帶雨林、藍色海灣和陽光沙灘環(huán)繞四周。陵水縣旅游發(fā)展委員會工作人員介紹，陵水已經開發(fā)的旅游資源包括“三灣兩島”，即香水灣、清水灣、土福灣、猴島、分界洲島。記者在現場走訪了解到，目前這些自然資源優(yōu)越的海灣已經被全國各地紛至沓來的開發(fā)商瓜分完畢。目前共有20多家開發(fā)商的房地產項目集中在陵水57.5公里長的海岸線上，沿海的土地都已被圍墻圈成工地，駐扎了建筑工和車輛。
陵水用10年時間上演了“山雞變鳳凰”，去年財政收入在海南省排名第三位，僅次于?？诤腿齺啠@樣的崛起速度放在整個海南省都十分耀眼。
“陵水縣九成以上財政收入來自房地產，政府對其他產業(yè)的重視度有限”，陵水縣政府一位人員趙月(化名)向《每日經濟新聞》記者透露，2007年以后，陵水縣把三個主要的海灣資源交給地產商開發(fā)，國際旅游島的政策紅利，最受益的是房地產。
陵水繁榮背后靠的是房地產相關稅收和賣地收入拉動的縣級財政。記者查詢到的數據顯示，2013年，陵水房地產總投資225.1億元，房地產銷售額達123.3億元。由此帶來的房地產稅收占陵水地方財政收入的75%，土地成交51宗，位列海南省第三名。與此同時，第二產業(yè)的建筑業(yè)也成為稅收收入的主要增長點。據統(tǒng)計，第二產業(yè)完成33271萬元，增長34.4%，占全縣稅收收入總額的近15%，帶動稅收收入增長2.2個百分點。
國際旅游島戰(zhàn)略的本質，是寄望于將一個工業(yè)、農業(yè)都處于初級階段，擁有3.4萬平方公里、860萬人口的海島區(qū)域，通過以旅游業(yè)為主的第三產業(yè)實現現代化和富民夢想。但現實與理想有較大偏差，陵水這種短期內利用土地財政快速“致富”的策略在整個海南島被快速復制，從?？诘饺齺喌臇|海岸云集了數十個巨大的旅游地產項目，每一個都能拉動GDP和地方財政明顯增長，其他縣市也希望復制“陵水經驗”迅速脫貧。
中國社科院旅游研究中心副主任李明德對記者表示，“賣地財政”的策略本身沒有問題，但在與地產商共同推動旅游的過程中，政府還應扮演產業(yè)規(guī)劃、重大項目推廣、建立制度、維持秩序等角色。
土地資源緊缺地產經濟難持續(xù)
在剛剛崛起的陵水沿海，越來越多的農民通過賣地致富。2011年，陵水縣新村港附近大墩村一帶的先行試驗區(qū)征地面積11000多畝。類似這種“大躍進”式的征地賣地后，陵水的土地資源變得十分緊缺。
海南省國土資源廳原副廳長楊冠雄告訴記者，以前陵水一畝地的價格在3萬~5萬元，而被征地的農民一家就可以獲得幾萬到幾十萬元的征地補償，這對世代種田、捕魚的陵水本地人來說是一筆巨大的財富。與此同時，被征地的農民往內陸遷，導致陵水的土地資源已經十分緊張。
根據2008年下發(fā)的《陵水黎族自治縣項目建設房屋拆遷補償安置施行細則》，被拆遷人選擇劃宅基地安置的，只給予劃撥一塊宅基安置地，被拆遷人住宅用地面積72平方米以下的，劃撥宅基安置地72平方米；被拆遷人住宅用地面積72平方米以上的，劃撥宅基安置地144平方米。被拆遷人的住宅用地和安置地相差面積，按拆遷評估土地價格計算實行差價互補。
陵水一位熟悉土地規(guī)劃的政府人士透露，受拆遷安置條款限制，陵水已經沒有足夠的土地用來劃撥給被拆遷人作為安置用地了，政府征地的范圍已經全面受限。
實際上，陵水縣的領導班子早就意識到這一點。陵水縣委書記王雄2010年接受當地媒體采訪時就指出，房地產類稅收是陵水財政一般預算收入的主要來源，占稅收總收入90%以上。陵水現在存在的主要問題包括經濟總量小、產業(yè)結構不合理、稅源單一。
然而，除了房地產，這片富饒的土地還沒有找到一個新的利潤增長點。當地一位業(yè)內人士指出，陵水經濟突圍的出路有兩條，一是發(fā)展現代農業(yè)，二是振興旅游產業(yè)。不管是哪種，都必須“慢工磨細活”，需要幾十年、幾代人的共同努力。
清水灣人氣冷清七星級酒店推遲開業(yè)
在陵水57.5公里的海岸線上，清水灣知名度最高。雅居樂到來以后，這里成為陵水名氣最大的地方。
2006年，雅居樂以總價10億元競得清水灣項目296萬平方米地塊整體使用權。當時，家底并不雄厚的雅居樂將130億元巨資投向清水灣，最終將其打造成累計銷售額超過300億元的全國第一大盤。
陵水縣政府的期待是清水灣創(chuàng)建4A景區(qū)，打造國際一流濱海度假區(qū)。但事與愿違，清水灣并未實質帶動陵水濱海地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。
近日，記者在清水灣實地走訪感受到，這里仍是一如既往的寧靜。
雅居樂清水灣銷售中心一側，就是卓美亞奢華酒店集團在清水灣的度假酒店項目。卓美亞在迪拜的帆船酒店聲名顯赫，然而記者在卓美亞清水灣酒店外看到，這座“七星級”酒店還沒褪去包裹在建筑主體上的綠色外衣，項目外圍圍墻上噴繪著白色格調的酒店效果圖和卓美亞的宣傳畫，現場機器聲隆隆作響。
實際上，這座雅居樂引以為豪的奢華酒店開門迎客時間已經推遲到2018年，比原計劃晚了5年左右。2009年7月，雅居樂與卓美亞簽訂協(xié)議時，清水灣卓美亞酒店計劃在2013年下半年對外迎客。
11月5日，《每日經濟新聞》記者以賣房者身份向雅居樂清水灣一位工作人員咨詢，其表示，卓美亞酒店已經封頂，由于是七星級酒店，裝修進度較慢，預計開業(yè)時間為2018年。記者隨后嘗試聯系雅居樂、卓美亞方面，但截至發(fā)稿，雙方均未答復。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。