上半年土地市場交易塵埃落定,閩系房企成為房地產(chǎn)界最兇猛的一股上升力量。與全國火熱的土地市場大相徑庭,福州土地市場則斷糧許久。墻內(nèi)開花,墻外香。福州土地市場緣何遭遇瓶頸,下半年又有何新亮點?本期《熱土》,我們不妨來扒一扒。
福州土地市場斷糧半年閩系房企擴張布局全國
據(jù)統(tǒng)計,2016年1-6月,二線城市共推出土地4252宗,推出土地面積18042萬平方米,同比增加8%;土地出讓金為6547億元,同比增加78%;土地成交樓面均價為2419元/平方米,同比上漲76%;土地平均溢價率為49%,較去年同期上升39個百分點。
相比于一派火熱的全國土地市場,福州則遭遇了長達半年的空窗期。截止目前,福州城區(qū)僅出讓9幅地塊,總計約197畝,其中4幅住宅地塊,商業(yè)地塊5幅,總計出讓金額為58.74億,僅占去年全年出讓總量45%左右。
本土的土地斷供,不能阻擋閩系房企的擴張步伐,上半年來,上海、佛山、蘇州、深圳、杭州、合肥、武漢、長沙、東莞、南京……細數(shù)之下,閩系已壕擲逾600多億,強勢布局10城!
在此輪拿地擴張集團軍中,泰禾、融信、融僑、禹洲、金輝、正榮、建發(fā)、陽光城、世茂等均在其列。
一直以來,閩系房企被貼上“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式標(biāo)簽。只有可控的高杠桿和可持續(xù)的高周轉(zhuǎn),才能保證開發(fā)商的相對穩(wěn)健的高成長。顯然,閩系房企對此十分擅長。其次,超強的融資能力也讓閩企在近兩年來的土地市場呼風(fēng)喚雨。
閩商近兩年銷售規(guī)模迅速攀升,甚至大部分都進入了全國房企的“第二梯隊”。如今,“晉升第一陣營”已經(jīng)成為這些閩企共同努力的方向。顯而易見,閩系房企強勢布局全國,問鼎全國房企第一陣營的野心和實力已經(jīng)顯露。
下半年福州土地市場5大猜想搶先知
1、城區(qū)舊改成為土地市場重頭戲
根據(jù)供地計劃顯示,下半年福州市中心舊改項目將成供地重頭戲,其中包括“義序”、“三叉街”、“排尾紅星”、“連潘棚戶區(qū)”、“五四北新店片區(qū)”、“福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)周邊舊屋區(qū)”、“義井村舊屋區(qū)改造項目”等幾大舊改項目有望入市成為開發(fā)商們爭搶的蛋糕,以緩解干渴已久的福州土地市場。
三叉街舊改項目:倉山黃金地段
三叉街新城項目選址位于連江南路與則徐大道交接部位,則徐大道以東、連江南路以西、三高路以南、省公路二公司宿舍以北,選址面積505.39畝,用地性質(zhì):商業(yè)用地;二類居住用地及其配套。該項目位于倉山老城區(qū)的核心位置,周邊教育、購物、娛樂、休閑、運動等各項配套設(shè)施一應(yīng)俱全,同時正在施工的地鐵一號線的兩個站點與該項目的距離都不到500米。
在此之前就有新聞爆出恒大地產(chǎn)對三叉街舊改項目垂涎已久,未來地塊將配有總投資150億元的福州海峽國際貿(mào)易中心項目,擬建設(shè)成為集五星級酒店、甲級寫字樓、品牌商業(yè)、高檔公寓等于一體的超高層商業(yè)綜合體。未來該地塊的競爭可能會相當(dāng)?shù)募ち遥?/p>
連潘地王版塊將再掀多地?zé)岢?/p>
從上圖中可以看出,連潘今年有待出讓的地塊儲備有17幅左右,會是今年下半年的爭奪熱門嗎?
排尾紅星舊改項目:二環(huán)內(nèi)稀缺江畔宜居寶地
臺江區(qū)排尾紅星地塊總面積700多畝,其中棚戶危房區(qū)域占地500多畝,是福州市區(qū)二環(huán)內(nèi)最大的連片危房地塊,此前曾傳聞華浦地產(chǎn)擬進行改造。臺江區(qū)舊改辦之前曾透露,排尾紅星地塊改造前期已完成規(guī)劃選址,目前正向土地部門辦理集體土地轉(zhuǎn)征手續(xù)。
排尾紅星舊改項目地塊的區(qū)位條件優(yōu)越,路網(wǎng)通達,周邊生活配套完善,靠近光明港公園,是市中心宜居的住宅寶地。未來區(qū)域住宅價值不容小覷。從后期規(guī)劃來看,該區(qū)域未來會有約11幅住宅用地問世,其中還有配套的大型商業(yè)廣場。
近700畝!福州市中心大批商住用地
此前,福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局接連公布了《福州新店片區(qū)赤星村李園自然村地塊控規(guī)調(diào)整公示》及《福州鼓樓區(qū)義井村地塊控規(guī)調(diào)整公示》。位于北三環(huán)兩側(cè),處福州城區(qū)北部版塊,臨近魯能兩大地王項目。兩大地塊共計逾690畝,規(guī)劃有153.087畝住宅用地及商住用地54.8235畝。
業(yè)內(nèi)人士推測,該區(qū)域地塊有望在下半年推出,或再度引爆五四北區(qū)域土地大戰(zhàn)。
隨著此前魯能拿下五四北片區(qū)的兩幅地王后,業(yè)內(nèi)對該區(qū)域周邊未出讓地塊的市場潛力都頗為看好。未來,新店片區(qū)大面積住宅用地的問世或?qū)⒃俅瓮聘咴搮^(qū)域的整體價值。
2、義序板塊或?qū)⒋笈e“入市”
去年受業(yè)內(nèi)廣為關(guān)注的“義序帝封江”千畝地塊因規(guī)劃調(diào)整取消出讓,由于地塊總體條件較好,體量驚人且全部涉及住宅用地,當(dāng)時吸引了眾多的本土及全國知名房企聞風(fēng)而來。隨著義序機場征遷正式啟動,而這塊千畝大盤很有可能將在今年重新登上福州的土拍舞臺!
迄今為止義序板塊已接連征遷了近1000多畝土地。然而,這并不是全部!據(jù)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前,承擔(dān)大量城市建設(shè)任務(wù)的倉山區(qū)正全力推進214個征遷項目,涉及98個村,規(guī)劃征遷總面積近5萬畝!
3.哪些開發(fā)商可能火力全開
福州土地市場的競爭在2015年下半年開始逐漸激烈起來,對于開發(fā)商來說,想繼續(xù)在福州擴張,買地、囤地是必須的,去年有許多名企雖然都表現(xiàn)出了對拿地的強烈渴望,但仍舊錯失良機,因此他們很有可能在今年加大力度,從而贏得今后在福州一席之地,例如:泰禾、建發(fā)、正榮、融信、禹洲。
4.奪地新面孔也許會越來越多
2015年初次進入福州并成功拿地的國內(nèi)名企碧桂園&魯能集團;原本想要拿下帝封江地塊的華僑城;以及廈門舜嘉、上海寰澤、中海、綠地等國內(nèi)一批開發(fā)商的強勢亮相給了福州土地市場一個信號,福州市場可能會有越來越多非本土的實力房企參與角逐,這也意味著未來的土拍競爭會更加激烈。
碧桂園拿下火車北站片區(qū)綜合改造L3地塊
魯能32億競得新店鎮(zhèn)原天宇開關(guān)廠地塊
5.聯(lián)合拿地或?qū)⒊芍髁?/p>
2015年的土拍出現(xiàn)了開發(fā)商抱團、強強聯(lián)合拿地的套路,效果顯著,今年隨著土地市場的熱度未減,競爭壓力的增強,聯(lián)合拿地的趨勢將更為明顯,特別是對于一些去年尚未拿地的房企來說,找到一個同盟增強自己的實力才是長久之計。
福州樓市下半場已經(jīng)開局,未來走勢如何?我們拭目以待!
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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