地價(jià)高催生房企“并購(gòu)熱” 所涉土地或存潛在風(fēng)險(xiǎn)

2016年以來(lái)，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的“三高地塊”普遍出現(xiàn)在一二線城市，使得樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。

來(lái)自克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月20日，包括北上廣深、南京、蘇州等共計(jì)22個(gè)一二線重點(diǎn)城市，今年以來(lái)已產(chǎn)生總價(jià)、單價(jià)或溢價(jià)率地王數(shù)量達(dá)118幅，而在上一個(gè)“地王年”2013年，全年也不過(guò)拍出60幅地王。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，國(guó)內(nèi)50大城市合計(jì)土地出讓金已達(dá)9655.9億元，同比增長(zhǎng)38.5%。

土地成本高企，讓房企間的并購(gòu)重組大戲持續(xù)上演。公開資料顯示，2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購(gòu)案例176起，涉及金額達(dá)1600億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年并購(gòu)236宗，涉及金額1768.09億元，同比增長(zhǎng)104.93%，2013年并購(gòu)153宗，涉及金額863億元，同比增長(zhǎng)145.09%。

高盛高華證券發(fā)布研究報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2016年四季度至2017年一季度前后，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭將更加活躍地參與整合收購(gòu)杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。

并購(gòu)潮涌動(dòng)

房企并購(gòu)并非新生事物，然而在這一年多時(shí)間，卻成為企業(yè)拿地和擴(kuò)張的重要手段。

2015年10月19日晚，恒大以70億港元的價(jià)格從華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)三方收購(gòu)重慶超級(jí)大盤御龍?zhí)旆?。這已是恒大地產(chǎn)在西南城市中的第四次出手。之前，恒大地產(chǎn)分別以16億元人民幣、69.68港元和65億港元的代價(jià)在武漢、重慶和成都并購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

2015年12月初，恒大地產(chǎn)以135億元人民幣從新世界處收購(gòu)武漢、?？?/strong>等地共四個(gè)項(xiàng)目，12月29日，新世界再次出售位于北京、上海等地共五個(gè)項(xiàng)目予恒大，成交金額204億元人民幣。借由上述兩次交易，恒大新增總建筑面積逾1200萬(wàn)平方米。

2015年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，許家印明確表示，地產(chǎn)行業(yè)今后發(fā)展機(jī)遇在于行業(yè)集中度不斷提高，房企將在優(yōu)勝劣汰中分化。換言之，通過(guò)收購(gòu)獲得一二線核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這是恒大地產(chǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域今年來(lái)戰(zhàn)略調(diào)整的一部分。

恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞則表示，恒大是并購(gòu)的受益者。“恒大上半年并購(gòu)了很多小項(xiàng)目，幫助公司實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。”

鐘情于并購(gòu)的不只是恒大。2016年5月下旬，融創(chuàng)中國(guó)以43.94億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)。截至2016年3月，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備為3178萬(wàn)平方米，在這些土地儲(chǔ)備中有近2/3的土地都是通過(guò)并購(gòu)獲得。

“融創(chuàng)已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)停止申請(qǐng)拿地。”6月28日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事長(zhǎng)孫宏斌在為合肥項(xiàng)目案名發(fā)布站臺(tái)時(shí)語(yǔ)出驚人。他表示，之所以在公司內(nèi)部全線叫停土拍，是因?yàn)榭床磺宄@其中的風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大，“原來(lái)說(shuō)有些一線城市風(fēng)險(xiǎn)很大，現(xiàn)在個(gè)別二線城市風(fēng)險(xiǎn)也很大。”

但孫宏斌亦同時(shí)強(qiáng)調(diào)，雖然暫停了土地拍賣，但是融創(chuàng)的并購(gòu)腳步并不會(huì)停。

而在今年5月5日召開的年度股東大會(huì)上，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，近幾年來(lái)公司每年收購(gòu)的項(xiàng)目不下10個(gè)，未來(lái)將保持這個(gè)趨勢(shì)。

風(fēng)險(xiǎn)上升

為何房企逐步加快了并購(gòu)步伐？

在2015年12月底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，這是政府首次明確提出促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這一舉措有利于促使資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，推動(dòng)規(guī)模房企做大做強(qiáng)。

縱觀企業(yè)一方，萬(wàn)科總裁郁亮曾提出，市場(chǎng)上一手地還是很貴，實(shí)際上除了政府供地之外，市場(chǎng)還有大量已經(jīng)出讓的存量土地。萬(wàn)科特別愿意在這方面在今年有所作為。“相信未來(lái)收購(gòu)、并購(gòu)機(jī)會(huì)慢慢多起來(lái)。”

在鏈家·思享會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)席公司秘書高曦對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露，從2008年一直融創(chuàng)每年都有大量并購(gòu)，如對(duì)綠城與萊蒙的并購(gòu)。“包括我們進(jìn)入武漢、西安等二線城市，也是通過(guò)并購(gòu)進(jìn)去的?，F(xiàn)金流安全是所有并購(gòu)的前提。接下來(lái)，融創(chuàng)會(huì)抓住行業(yè)分化整合的機(jī)遇，一直往這個(gè)方向做。”

“今年像葛洲壩、電建集團(tuán)、魯能，都瘋了一樣搶地，背后反映的就是怕被并購(gòu)。”中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“而對(duì)民企來(lái)說(shuō)，最好走的一條路可能就是并購(gòu)，通過(guò)自己品牌的影響力，通過(guò)團(tuán)隊(duì)的談判能力，去獲取一點(diǎn)點(diǎn)折價(jià)，保證自己的利潤(rùn)率。”

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，目前的并購(gòu)主要分兩種，一種是并購(gòu)項(xiàng)目公司，是非常單純的并購(gòu)。另一類是并購(gòu)一些上市企業(yè)，進(jìn)而把債務(wù)等問(wèn)題也進(jìn)行承攬。

然而，暗潮涌動(dòng)的并購(gòu)背后，有無(wú)潛在風(fēng)險(xiǎn)？在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，并購(gòu)方面的風(fēng)險(xiǎn)在于近期土地價(jià)格上升，使得并購(gòu)本身的成本也在增加。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企并購(gòu)主要還是看中并購(gòu)對(duì)象所持有的土地資源，但所涉地塊可能存在的地下設(shè)施、文物的處置風(fēng)險(xiǎn)，拆遷周期和費(fèi)用的不可控風(fēng)險(xiǎn)，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)調(diào)整與報(bào)批風(fēng)險(xiǎn)，員工分流處置風(fēng)險(xiǎn)等，甚至并購(gòu)對(duì)象本身可能不止一個(gè)利益相關(guān)主體，還存在股權(quán)、債權(quán)等各種復(fù)雜關(guān)系，隱含或潛在的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以及并購(gòu)對(duì)象背后的潛在利益相關(guān)方的訴求等。