“地王”頻現(xiàn) 供應緊縮還是資金炒作？

三、四線城市和少數(shù)二線城市庫存高企，在充足低廉的資金“彈藥”支持下，開發(fā)商爭搶一、二線土地是“地王”頻現(xiàn)的主要原因

2016年將是樓市誕生“地王”最多的一年。

據(jù)CRIC（中國房地產(chǎn)信息集團）監(jiān)測，2016年1月份以來，全國總共誕生了80個“三高地王”（高總價、高單價、高溢價），共分布在22個熱點城市，南京、上海、杭州、佛山的“地王”就達39個，接近全國一半。如果再拍出6幅地王，今年就將成為史上“地王”最多的年份。根據(jù)廣發(fā)證券的監(jiān)測，4月份-5月份，20個重點城市土地出讓平均樓面價超過9000元每平方米、溢價率接近100%，均比2009年的歷史峰值翻了一番有余。

從過去幾輪樓市周期看，“地王”產(chǎn)生于樓市“成交向上-庫存向下-房價向上”的小周期區(qū)間?；?ldquo;補庫存”需要和預期改善，開發(fā)商爭搶重點城市土地，“地王”便接踵而來。5月份，20個熱點城市待售庫存去化周期已降至6.75個月，較2015年高點下降9.5個月，處于歷史較低水平。

今年4月份以來，土地市場火爆的幾個城市，如南京、合肥、廈門、蘇州、武漢等，庫存消化周期在2個月到3個月之間，甚至到了“庫存枯竭、搶房橫行”的局面。由此，“補庫存”帶動土地市場火熱。值得注意的是，過去幾年土地供應持續(xù)緊縮，造成庫存消耗、“補庫存”情緒高漲和土地市場火熱。2014和2015年，全國土地購置面積分別下降14%和31.7%。今年1月份-5月份，該指標同比仍舊下降5.9%。

2014年和2015年，300城土地成交面積同比分別下滑31%和21%。重點城市土地收縮更明顯，被稱為樓市“四小龍”的合肥、南京、蘇州和廈門，除廈門樓市因2012年-2013年領漲二線，開發(fā)商已部分完成“補庫存”外，其他城市供地都在收縮。從2012年開始，合肥商品住房就處于供不應求的狀態(tài)，作為主城區(qū)的政務區(qū)是合肥此輪房價上漲最快的區(qū)域，2013年開始，該區(qū)域供求比一直在0.9之下，到2016年一季度，供求比進一步降至0.24%。2012年-2015年，合肥住宅供地建筑面積分別為570萬平方米、364萬平方米、350萬平方米和283萬平方米。可見，用地緊縮是供求失衡的重要原因。

觸發(fā)“補庫存”加速，推動“地王”頻現(xiàn)的另一因素，就在于開發(fā)商多渠道融資全面“開閘”，融資成本不斷走低。2013年8月開始，A股融資對開發(fā)商“開閘”，很多房企完成上市或多輪融資。目前，房企貸款、信托、債券等融資成本均降至歷史低位。2016年5月，重點上市房企銀行貸款平均成本為5.77%，環(huán)比4月下降0.11個百分點，保持了2015年以來持續(xù)走低的態(tài)勢。而且，銀行給予央企等龍頭開發(fā)商的最優(yōu)企業(yè)貸款基礎利率（LPR），已低于融資成本，銀行在“倒貼”。

信托融資方面，5月份房地產(chǎn)信托平均收益率7.50%，環(huán)比4月份下降0.09個百分點，再創(chuàng)成本歷史新低；債券融資方面，2015年以來，債券融資向樓市傾斜，開發(fā)商發(fā)債占到60%的份額。2016年5月份，上市房企公司債利率4.97%，比去年同期下降1.49個百分點，維持去年下半年以來的歷史低位。龍頭房企融資優(yōu)勢更明顯，中期票據(jù)和債券利率降至3%-4%，比5年期存款利率還要低。以保利地產(chǎn)為例，其在1月份發(fā)行的50億元、5年期公司債票面利率僅2.95%，融資成本創(chuàng)下新低。

當然，“資產(chǎn)荒”蔓延、理財投資收益率不斷走低，各類尋求高收益的資金借道參與地產(chǎn)市場，助推土地市場繁榮也是“地王”頻現(xiàn)的一個重要原因。開發(fā)商聯(lián)合拿地在今年“地王潮”的比例很高，1月份-5月份單價TOP20的“地王”中，聯(lián)合拿地比例高達40%，而2010年和2013年聯(lián)合拿地比例僅為10%和15%。一方面，聯(lián)合拿地有出資方和運營方之分，本身就有財務投資的成分；另一方面，1月份-5月份樓面價TOP20的地王中，有資本方（即財務投資者）介入的就有7宗。

今年1月份-5月份，開發(fā)商土地購置量同比下降5.9%，但降幅已連續(xù)7個月收窄，顯示在2014年-2015年以來“供地荒”之后，隨著樓市銷售持續(xù)回升，主要城市庫存明顯低于警戒線，去年底已開啟主動“補庫存”。三、四線城市和少數(shù)二線城市庫存高企，在充足低廉的資金“彈藥”支持下，開發(fā)商爭搶一、二線土地是“地王”頻現(xiàn)的主要原因。同時，融資利率已創(chuàng)新低，開發(fā)商融資渠道全面開閘，加上“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象顯現(xiàn)，土地市場也出現(xiàn)了資產(chǎn)投資甚至是“炒地”行為，這或將加重樓市泡沫風險和開發(fā)商的財務風險，這是未來樓市管理需要防范的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。